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05.04.2007, 12:34 von frischebriseProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Dem Gesetz genüge getan, die Moral war unterlegen
Hallo,

dieses Urteil bis zum BGH ist für jeden VM lesenswert.

Eine Zahlung des Mieters auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung kann zurück gefordert werden!


BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 (rechtskräftig)

Sachverhalt:
Im vorliegenden Fall hatte der Kläger die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten an seinen Vermieter bezahlt. Zunächst erfolgte keine Abrechnung über die Betriebskosten. Erst mit Schreiben vom 26.01.2004 rechnete der Vermieter über die Betriebskosten für den Zeitraum 11.11.2001 bis 31.12.2002 ab. Der Kläger zahlte die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung an den Vermieter.

Der Kläger wurde im Rahmen einer rechtlichen Beratung darauf hingewiesen, dass die Forderung des Vermieters zu spät erfolgten und somit eine Zahlung des Mieters nicht mehr geschuldet war. Nachdem der Vermieter die Rückzahlung abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat auf die Berufung des Vermieters die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil des Landgerichts auf.

Rechtslage:

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die Abrechnung des Vermieters und Beklagten zu spät erfolgt ist. Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen (also für 2000 spätestens zum 31.12.2001), § 556 Abs.3 S. 2, S. 3 BGB. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Der Kläger leistete die Zahlung somit auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund. Diese Zahlung kann er nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen.
Das Landgericht hatte auf die Berufung des Beklagten den Anspruch zurück gewiesen. Es führte aus, dass gemäß § 214 Abs. 2 S. 1 BGB ein Schuldner seine Leistung nicht zurück fordern kann, auch wenn diese bereits verjährt ist, wenn er sie bezahlt hat.

Der BGH wies diese rechtliche Einschätzung zurück. Eine nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erloschene Forderung ist nicht mit einer verjährten Forderung gleich zu setzten. Während eine verjährte Forderung weiterhin Bestand habe und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die ursprüngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollständig erloschen.

Eine Analogie zu der Regelung des § 214 BGB bedarf es nicht, da keine Regelungslücke vorliegt. In § 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB wurde kraft Gesetz die Rechtslage abschließend geregelt.

Fordert Ihr Vermieter trotz verspäteter Abrechnung Nachzahlungen von Ihnen? Wir helfen Ihnen, Ihre Ansprüche durchzusetzen, info@anwaeltin-heussen.de

Die Moral von der Geschicht?
Es gibt keine, wohl aber geltendes Recht.
Alle 12 Antworten
10.04.2007, 17:09 von Augenroll
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Hallo Mortinghale,
Zitat:
Das war kein Spruch, sondern eine Frage, die sich auf den Vortrag bezog.

Imho war das eine rhetorische Frage, die provozierend wirken sollte.

Zitat:
(immer schön fröhlich bleiben)

Ich geb mir ja Mühe. Grrrrruuummmel.
10.04.2007, 15:27 von Mortinghale
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Hallo Augenroll

Zitat:
Wenn der Mieter nach der Zahlung darlegt, dass die Zahlung irrtümlich erfolgte und seine Begründung plausibel erfolgt, so ist das Geld eben zurückzuzahlen.


Der Satz fehlte im Bezugsposting irgendwie.

Zitat:
Bei solchen Sprüchen springe ich gleich im Dreieck


Das war kein Spruch, sondern eine Frage, die sich auf den Vortrag bezog.

(immer schön fröhlich bleiben)

10.04.2007, 14:16 von Augenroll
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Hallo Mortinghale,
Zitat:
Warum muß ich als Vermieter davon ausgehen, daß ein Mieter, der mir von mir für ihn verauslagte Beträge (und das sind Nebenkosten nun einmal) erstattet, dies irrtümlich tut ?


Das habe ich nicht geschrieben. Ihre Interpretation ist falsch. Wenn der Mieter nach der Zahlung darlegt, dass die Zahlung irrtümlich erfolgte und seine Begründung plausibel erfolgt, so ist das Geld eben zurückzuzahlen. Nichts anderes hat hier der BGH entschieden. Ich weiß jetzt gar nicht, was daran so unverständlich ist?

Zitat:
Oder ist das ein Verhalten, bei dem man grundsätzlich davon ausgehen muß, daß es Mietern fremd ist ?

Bei solchen Sprüchen springe ich gleich im Dreieck.

10.04.2007, 10:38 von Mortinghale
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@Augenroll

Warum muß ich als Vermieter davon ausgehen, daß ein Mieter, der mir von mir für ihn verauslagte Beträge (und das sind Nebenkosten nun einmal) erstattet, dies irrtümlich tut ?

Es gibt auch heute noch Menschen, die durch sie veranlaßte Kosten auch wirklich tragen und sich nicht immer gleich auf Verjährung berufen wollen.

Oder ist das ein Verhalten, bei dem man grundsätzlich davon ausgehen muß, daß es Mietern fremd ist ?

10.04.2007, 09:42 von Augenroll
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Zitat:
Harte Worte; der Mieter hat schließlich freiwillig gezahlt.

OK, Variante: Mieter zahlt nicht, deshalb Mahnbescheid, Mieter legt keinen Widerspruch ein und zahlt. Und dann ?


Jedem kann es mal passieren, dass er irrtümlich was bezahlt. Dann erwartet man doch von dem "unrechtmäßig Bereicherten", dass er das Geld zurückgibt??? Tut der das nicht, handelt er spätetstens ab diesem Zeitpunkt mutwillig und vorsätzlich. Das landet dann schon mal vor dem BGH. Und das ist auch gut so.
07.04.2007, 12:34 von prinzregent
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Zitat:
Forderung des Vermieters zu spät erfolgten und somit eine Zahlung des Mieters nicht mehr geschuldet war


@Augenroll
Zitat:
Da er die Nachzahlung trotzdem verlangte, wollte er sich diese Erschleichen. Das kann nun nicht angehen
.

Zuerst mal ist das Urteil korrekt. Überhaupt: In Deutschland gibt es keine Gerechtigkeit, es gibt nur ein URTEIL.

Vermietern wird (fast) immer Betrug unterstellt. Eine Mieterin, die nachweislich seit 1994 von Haus zu Haus zieht um dort ein Jahr gratis zu wohnen, das ist eine ganz solide angesehene und bewunderte Person. Nebenbei kauft Mieterin noch bei diversen Händlern ein und zahlt nix. Viele bewundern diese Frau für diese Tat, weder der Einmietbetrug noch das bewuste Abzocken sind in Deutschland strafbar.

Ein Vermieter, der sagen wir, zu krank war, um die Abrechnung fristgerecht zu erstellen, und jetzt die Wasser und Gasrechnung des Mieters abrechnet, zu spät abrechnet, dieser Vermieter ist, (laut Gesetz) ein Betrüger. Er hat sich die (ordentlich ausgestellte) Nachzahlung "erschlichen". Da hat Augentroll mal wieder Recht.

05.04.2007, 17:18 von Mortinghale
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@Zaunkönig

unrechtmäßig aneignet

Harte Worte; der Mieter hat schließlich freiwillig gezahlt.

OK, Variante: Mieter zahlt nicht, deshalb Mahnbescheid, Mieter legt keinen Widerspruch ein und zahlt. Und dann ?
05.04.2007, 17:03 von zaunkoenig
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Hallo,

wie lange hat man denn Zeit, wenn man sich Dinge (dazu gehört auch Geld) unrechtmäßig aneignet?

Das Gesetz sieht hier 30 Jahre vor.

Warum? Weil man kein Eigentum an einer rechtswidrig erlangten Sache (wie gesagt, Geld gehört auch dazu) erlangen kann.

Die verspätete Abrechnung ist schlichtweg nichtig - überhaupt nicht existent.

05.04.2007, 16:53 von Mortinghale
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@frischebrise

(also für 2000 spätestens zum 31.12.2001)

Das dürfte nicht richtig sein; die Mietrechtsreform stammt erst von 2001, kann also erst auf spätere Abrechnungszeiträume angewendet werden.

@Augenroll

Der Mieter hatte daraufhin gutgläubig gezahlt. Sein Vertrauen wurde missbraucht.
Da er die Nachzahlung trotzdem verlangte, wollte er sich diese Erschleichen.

Warum kann der Vermieter nicht auch gutgläubig gehandelt haben ?
Immer dieses paranoide Mißtrauen.

Wie lange hat der Mieter eigentlich Zeit, um sich Rückforderungsansprüche zu überlegen ?
Gibt es da nicht auch Verjährung bzw. Verwirkung ?
05.04.2007, 15:33 von Augenroll
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Erstmal hatte der Vermieter zu spät abgerechnet und hatte damit widerrechtlich Nachzahlungen gefordert. Der Mieter hatte daraufhin gutgläubig gezahlt. Sein Vertrauen wurde missbraucht. Daher ist dieses Urteil konsequent. Die Schuld liegt beim Vermieter, da er verspätet abgerechnet hat.

Da er die Nachzahlung trotzdem verlangte, wollte er sich diese Erschleichen. Das kann nun nicht angehen.

Mein Rat an alle unsicheren Mieter: im Zweifel alles Unter Vorbehalt zahlen und jedes Schreiben des Vermieters in Ruhe überprüfen, wenn die Zeit nicht reichen sollte. Aber besser noch: jedes Schreiben des Vermieters sofort und umgehend prüfen, denn es geht meist um bares Geld oder wichtige Rechte.
05.04.2007, 15:15 von frischebrise
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Hallo Zaunkönig,

das Gesetz ist wirklich nicht mehr taufrisch.
Weigerungen der Mieter die Nachzahlung zu leisten habe ich auch schon erlebt.

Aber jetzt kommt die neue Qualität.
Zitat:
Nachdem der Vermieter die Rückzahlung abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat auf die Berufung des Vermieters die Klage abgewiesen.



Zitat:
Der BGH wies diese rechtliche Einschätzung zurück. Eine nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erloschene Forderung ist nicht mit einer verjährten Forderung gleich zu setzten. Während eine verjährte Forderung weiterhin Bestand habe und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die ursprüngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollständig erloschen.



Die ursprüngliche Schuld des M. ist erloschen, obwohl eine Nachzahlungsschuld bestand.
Da der M. geklagt hatte um seine Rechtsansprüche durchzusetzen, dürfte er wohl weniger von einer moralischen Schuld geplagt worden sein.

Was solls, der Zweck heiligt die Mittel.
05.04.2007, 13:41 von zaunkoenig
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Hallo,

nicht wirklich neu. Ähnlich hatte der BGH bereits vor vielen Jahren entschieden.

Daraus ergibt sich auch der (hoffentlich) allgemein bekannte Abrechnungszeitraum von 2 Jahren.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
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