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18.08.2007, 10:50 von HansjuergenProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Bsp. für formale und inhaltliche Fehler BetrKoAbrg
Ich suche Beispiele für formale Fehler und inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung.

Leider ist mir der Sachverhalt noch nicht ganz klar.

Gruß
Hans-Jürgen
Alle 7 Antworten
20.08.2007, 20:38 von Franceska
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Nabend Jobo,

Danke für den Tipp, doch vor meinem Einzug, wurde eine Zwischenablesung gemacht. Leider wurden dabei nicht, auch wenn es nur für sieben Monate gewesen wäre, die Farbröhrchen ausgewechselt, denn der Ableser sagte mir, dass nach 18 Monaten, keine konkrete Ablesung mehr statt finden kann und als dann im Dez. 06, bei mir abgelesen wurde, sind zwei Jahre vergangen und die Ablesung ist schon nicht mehr nutzbar.

Leider hat der Ableser mir bis letzten Freitag versprochen, er würde die Ablesung noch einmal durchschauen und sich bei mir melden, da ich am Freitag beim Anwalt bin. Habe bis heute nichts von ihm gehört und zusätzlich ist nach 14 Uhr heute, auch noch mein Telefon schon zum zweiten Mal in zwei Wochen ausgefallen, also würde er auch nicht durchkommen. :-(
20.08.2007, 14:23 von Jobo
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Hallo Franceska,
dies sollte Dir weiterhelfen.

Zitat:
§9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
1. Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
2. Die nach dem erfaßten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.
3. Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder läßt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.
4. Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.


http://www.bfw-online.de/informationen/heizkostenverordnung.html

und

http://www.bfw-gohl.de/dl_container/faq/gtzt.pdf

MfG
Jobo
Guten Morgen Jobo,

die Heizung wurde geschätzt, weil mein Vormieter in zwei Jahren nicht ablesen ließ. Und mir wird jetzt eine Schätzung in Rechnung gestellt, die ich während der Zeit wo ich geheizt habe (Ende Okt 06 - 08.12.06), angeblich verbraucht habe, die einem achtmonatigen wahren Verbrauch meiner normalen Heizkosten entspricht. Mir werden 21 Heizeinheiten in Rechnung gestellt für sechs Wochen.

in 2005 wurden mir für die Heizzeit meinerseits, von 01.09.2005-31.12.2005 (also vier Monate), genau die Hälfte an Kosten wie für 2006 verrechnet und vom 01.10.2003-30.09.3004 ( da habe ich 7,5 Monate geheizt), wurden mir 25 Einheiten verrechnet.

Das war mir klar, dass er die umlagefähigen Kosten aufzählen muss. Habe ihm am Donnerstag auch per Biref mitgeteilt, dass ich dem allen Widerspreche und die Nebenkostenabrechnung überprüfen lassen.
20.08.2007, 02:28 von Jobo
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Hallo Franceska,
Zitat:
umlagefähige Kosten = EUR 850,22 p.a.


Der Begriff der umlagefähigen Kosten ist irreführend.
Bei diesen Kosten muss der VM aufführen um welche Kosten es sich handelt, denn gemäß Deinem Mietvertrag muss geklärt werden ob es sich um Kosten die Du anteilig zu zahlenn hast handelt. Also einfach nur "umlagefähig" zu schreiben reicht nicht aus.

Warum wurde Heizung geschätzt, war es Dein Verschulden dass nicht abeglesen werden konnte ?
Lass Dir im Zweifel die Heizkosten der Vorjahre zeigen, wobei auch dies mit Vorsicht zu geniesen ist, denn das Heizverhalten kann den Verbrauch extrem erhöhen (Winter, Fenster gekippt und Heizung nicht abgestell und das über mehrere Tage hinweg).

Jobo
18.08.2007, 12:53 von Franceska
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Die Unterlagen, die ich mit der Nebenkostenabrechnung von meinem Vermieter bekam, bestehen ausschließlich aus:

Brennstoffkosten
Kaminreinigung
Abrechnungsservice (was auch immer das ist)
Kosten für Heizung und Wasserwärmung
Kosten für Heizung (Miete Messangalge)
Kosten für Kaltwasser
Nutzerbezogene Kosten (für was steht nicht, denke wohl Kaltwasser)
Gesamtkosten der Liegenschaft 63.080,89 EUR (56 Mietparteien)

Dann kommt die:

Kostentrennung in Heizung und Warmwasser gemäß §9 (2) Heizkostenverordnung

Verteilung der Kosten

Dann kommt:

Darstellung der berechneten Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler

WZ 13,6 (1)(Verbrauchstwert für die Abrechnung)
Ku 1,1 (1)(Verbrauchstwert für die Abrechnung)
SZ 2,8 (1)(Verbrauchstwert für die Abrechnung)
BD 3,5 (1)(Verbrauchstwert für die Abrechnung)

(1) = Die Schätzung erfolgt nach vergleichbaren Räumen gemäß §9a, Abs. 1 der Heizkostenverordnung (HKVO).

Punkt (1) ist Schwachsinn, denn wenn sie meinen Verbrauch mit der Mieterin im Erdgeschoss verglichen haben (sind zum selben Zeitpunkt eingezogen), so hat sie in der ganzen Wohnung 24 Std., geheizt, weil sie letzten September ein Baby bekam.

Dann werden die Zähler abgelesen
Einheitenberechnung bei Nutzerwechsel

Es steht hier absolut nichts, wieviel Kosten für folgende Punkte entstanden sind:

Hauswart
Putzen
Waschraum (dort stehen zwei Waschmaschinen und zwei Trockner. Diese kann man nur benutzen, wenn man beim Hausmeister, die dazu gehörigen Münzen kauft. Da ich eine WaMa in meiner Wohnung habe, habe ich den Waschraum nie benutzt. Außerdem kann ich das durch das nie Kaufen von Münzen ja beweisen.) Muss ich dann trotzdem zahlen?
Aufzug
Gärtner

Und was sonst noch verrechnet wurde

Meine Nebenkostenabrechnung hat mein Vermieter wie folgt auf einem Brief getippt:

umlagefähige Kosten = EUR 850,22 p.a.

EUR 850,22 : 12 Monate = EUR 70,85 p.M.

15.05.2006 - 31.05.2006 1/2 EUR 35,43
01.06.2006 - 31.12.2006 EUR 70,85 x 7 = 495,95

Kostenanteil 2006: EUR 531,38

Kosten für Heizung lt. beiliegender Originalabrechnung 578,06 EUR

Grundbesitzabgaben

EUR 81,90 : 3 = EUR 27,30 p.M.
15.05.2006 - 31.05.2006 = 1/2 = 13,65 EUR
01.06.2006 - 30.06.2006 = 1 = 27,30
3. Quartal 2006 = = 81,90
4. Quartal 2006 = = 81,90
=====
204,75

Gesamtkosten 1.314,19

Rechnung Fa. XXX & XXX 260680 vom 29.05.2006 = 124,50

Gesamtrechnung: 1.438,69

Wie gesgat, diese Rewchnung stellt er mir in Rechnung, dabei handelte es sich um das anschließen des fehlenden Wasserrohrabflussanschluss, der Waschmaschine. Immerhin habe ich die Wohnung ja, mit einem WaMa-Anschluss im Bad gemietet. Hat der Vormieter etwas aus Versehen mitgehen lassen, ist das nicht mein Problem.

Voraus gezahlt habe ich in diesem Zeitraum, sage und schreibe EUR 1.725 an Umlagen. Davon will mein Vermieter EUR 1.438,69 gerne behalten.

Das kann es nicht sein!
18.08.2007, 11:50 von frischebrise
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Hallo,

Sie muß grundsätzlich für einen Normalbürger ohne großen Aufwand verständlich sein.

Der Abrechnungszeitraum, Objekt, Wohnort, Etage usw.

Mietparteien
Die vereinbarten Betriebskostenarten laut MV. enthalten.
Die entsprechenden Umlageschlüssel dazu.
Gesamtsumme der Kosten
Aufgeschlüsselt auf die Anteile je Wohneinheit.(Einzelkosten )

Die gezahlten Vorauszahlungen gegenübergestellt
Der sich daraus ergebende Überdeckung/Unterdeckungsbetrag

Zitat:
Wohnraummietrecht: Betriebkostenabrechnung
Die Hürden der ordnungsgemäßen Betriebkostenabrechnung. Eine formell ordnungsgemäße Betriebkostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten mitgeteilt werden. Dies umfasst auch etwaige nichtumlagefähige Anteile, die vorab abgesetzt werden, so der BGH in seinem Urteil vom 14. Februar 2007. Es genüge nicht, die bereits bereinigten Kosten mitzuteilen. Für den Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Sollte dies dem Mieter nicht möglich sein, so ist die Abrechnung nicht nur inhaltlich, sondern sogar formell fehlerhaft mit der Folge, dass eine Korrektur nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich ist, so das Gericht
18.08.2007, 11:02 von MarieP
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Hallo

Allgemeine Beispiele:

Fehler
Der falsche Vermieter rechnet ab. =
Folge Die Abrechnung ist nicht wirksam.

Dem Mieter ist nicht bekannt, dass der Abrechnende bevollmächtigt ist. =
Folge Der Mieter kann die Abrechnung zurückweisen.

Die Abrechnung wurde nicht an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter verschickt. =
Folge Die Abrechnung ist nur gegenüber den genannten Mietern wirksam.

Eine Pauschale ist vereinbart, der Vermieter rechnet aber seine tatsächlich entstandenen Kosten ab. =
Folge Mehr als die Pauschale muss der Mieter nicht zahlen.

Der Vermieter legt Nebenkosten um, die nicht in der Betriebskostenverordnung enthalten sind. =
Folge Die Abrechnung ist hinsichtlich dieser Kosten nichtig.

Der Vermieter legt unter “sonstige Betriebskosten” Nebenkosten um, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannt sind. =
Folge Diese Kosten muss der Mieter nicht bezahlen.

Die Abrechnungsperiode ist länger als 12 Monate.
Folge Die Abrechnung ist nicht wirksam.

Die Heizkostenverteiler wurden nicht korrekt abgelesen. Folge Der Mieter kann die Heizkosten um 15 % kürzen.

Der Ablesezeitpunkt erfolgte nicht zeitnah nach dem Auszug.
Folge Der Mieter kann die Heizkosten um 15 % kürzen.

Bei einem Mieterwechsel erfolgte keine Zwischenablesung und eine Aufteilung nach Gradtageszahlen wurde nicht vereinbart.
Folge Der Mieter kann die Heizkosten um 15 % kürzen.

Die Kostenaufteilung ist unübersichtlich dargestellt. Folge Die Abrechnung ist nicht prüffähig und deshalb nicht fällig.

Der Vermieter hat nicht den vertraglich vereinbarten bzw. gesetzlich vorgesehenen Umlageschlüssel angewandt.

Folge Die Abrechnung ist nicht wirksam.

Der Vermieter ist von einer falschen Wohnfläche ausgegangen.
Folge Die Abrechnung ist unwirksam.

Der Vermieter hat die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet.
Folge Der Mieter darf die Heizkosten um 15 % kürzen.
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