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18.10.2007, 17:38 von MickyMcBProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Bin kurz vor dem Kauf!
Hallo Forum!

Schon lange denke ich über den Kauf einer Immobilie nach. Jetzt stehe ich kurz davor. Wenn der Verkäufer und ich uns beim Preis einig werden, dann läuft das!

Das Wichtigste in Kürze zum Objekt: kleines Einfamilienhaus, Bj. 1999, 650qm Grundstück, sehr guter Zustand, Wohnfläche 87qm, gebaut nach damailigem Niedrigenergiestandard.

Der Kaufpreis soll EUR 107T betragen. Ich bin mir aber sicher, dass da noch ein paar Tausend Euro Nachlass möglich sind. Der Verkäufer scheint das Geld zu brauchen bzw. wohnt ganz weit weg (aus beruflichen Gründen) und kann sich nicht mehr kümmern.

Das Haus ist seit 2 Jahren vermietet, Kaltmiete EUR 500,-.

Den Mietvertrag habe ich noch nicht gesehen. Dies ist für mich Bedingung. Z.Zt. gehe ich davon aus, dass die mir gemachten Angaben stimmen. Auf welche Inhalte muss ich besonders achten? Habe ich etwas vergessen:
-Nebenkosten Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Müll, Schornsteinfeger, Wartung der Heizung, Hausversicherungen, Grundsteuer sollten doch alle im Vertrag als zusätzlich vom Mieter zu zahlen stehen, oder?
-Mietsicherheit muss im Vertrag geklärt sein.
-Renovierungsarbeiten müssen im Vertrag rechtswirksam(!) geklärt sein.

Dann stelle ich mir eine Übergabe des Objektes zum 01.01.2008 vor. Ich möchte vertraglich festhalten, dass der Verkäufer alle Abrechnungen bis 31.12.2007 erledigt bzw. für alle eventuell noch offene Abrechnungsforderungen für den Zeitraum vor dem 01.01.2008 haftet. Ist das so eine sinnvolle Lösung?

Am 31.12. oder am 01.01. sollte eine gemeinsame Übergabe mit Feststellung der Zählerstände erfolgen. Dabei sollte sein der Verkäufer, die Mieterin und ich.

Habe ich wichtige Risiken vergessen? Fällt Euch etwas ein, dass ich bei so einem Kauf eines vermieteten Objektes unbedingt noch bedenken soll?

Ich wohne z.Zt. noch selbst glücklich zur Miete. Eigentlich hatte ich ein Haus gesucht, in das ich selbst ziehen möchte. Von daher stimmt bei dieser Immobilie auch das Bauchgefühl. Das Haus finde ich vom Stil und der Gestaltung sehr gemütlich und attraktiv. Gern würde ich selbst dort einmal wohnen.
Da ich aber so ein gutes Verhältnis zu meinem Vermieter habe, würde ich in meinem gemieteten Haus noch gern eine Weile wohnen. Daher denke ich, dass ich kein großes Risiko eines Leerstandes habe: Wenn die Mieter einmal ausziehen möchten, dann ziehe ich dort eben ein

Genug geschrieben: Was meint Ihr dazu? DANKE!
Alle 20 Antworten
13.11.2007, 14:09 von Augenroll
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Zitat:
Nur diese deutliche Ausdrucksweise verstehen unseriöse Verkäufer!!


Zitat:
Soll doch der Verkäufer auf dem Objekt sitzenbleiben, sofern er so unkooperativ ist.



Hmm, Fakt ist, dieser Verkäufer ist ja auch ein Vermieter.
13.11.2007, 11:10 von johanni
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Zitat:
In dem Moment, wo " die Hosen runter gelassen werden müssen, erledigt sich so mancher Wunschtraum!!


Zitat:
Sie als VM Johanni, werden sicherlich wissen worüber Sie hier schreiben.


Sicherlich möchten Sie wissen, was mit Hosen gemeint ist?



Nur diese deutliche Ausdrucksweise verstehen unseriöse Verkäufer!!

Johanni
13.11.2007, 11:03 von andreasM
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Zitat:
In dem Moment, wo " die Hosen runter gelassen werden müssen, erledigt sich so mancher Wunschtraum!!


Sie als VM Johanni, werden sicherlich wissen worüber Sie hier schreiben.

AM
13.11.2007, 10:59 von johanni
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Hallo Mickey,
Zitat:
Nach vielem Hin und Her ist es leider doch nicht zu einem Kauf gekommen. Ich habe abgesagt.


Zitat:
Den bestehenden Mietvertrag habe ich immer noch nicht sehen können. Vermutlich ist alles gar nicht richtig vereinbart. Ich kann nur vermuten und hoffen, dass alle Aussagen des Verkäufers stimmen, nachlesen kann ich jedoch nicht. Mir war es nach einiger Zeit alles zu blöd.


Kann nur sagen, richtige Entscheidung

Du hast offenbar erkannt, dass es sich nicht um ein " Schnäppchen" gehandelt hat. Tröste Dich, so eine Taktik ist heute fast schon an der Tagesordnung.

In dem Moment, wo " die Hosen runter gelassen werden müssen, erledigt sich so mancher Wunschtraum!!

Johanni
13.11.2007, 10:31 von MickyMcB
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Hallo allerseits!

Nach vielem Hin und Her ist es leider doch nicht zu einem Kauf gekommen. Ich habe abgesagt.

Warum?
Den bestehenden Mietvertrag habe ich immer noch nicht sehen können. Vermutlich ist alles gar nicht richtig vereinbart. Ich kann nur vermuten und hoffen, dass alle Aussagen des Verkäufers stimmen, nachlesen kann ich jedoch nicht. Mir war es nach einiger Zeit alles zu blöd. Soll doch der Verkäufer auf dem Objekt sitzenbleiben, sofern er so unkooperativ ist.

Euch allen trotzdem besten Dank für alle Tipps und Hinweise!!!
20.10.2007, 11:59 von hecke
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du solltest noch mal mit deinem steuerberater sprechen, falls du den antritt noch in diesem jahr (31.12.) durchfuehren kannst, koenntest du es fuer dieses jahr noch kpl abschreiben...
20.10.2007, 10:38 von Apfelkuchen
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Was auch noch wichtig sein könnte:

Plant die Stadt / Gemeinde evtl. die Strasse zu sanieren oder sind alle Anliegerbeiträge bezahlt ? Das kann für einen Grundstückseigentümer auch mal schnell in die Tausender zu gehen.
20.10.2007, 09:31 von frischebrise
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Hallo,

offenbar wurden die mietvertraglichen Bestandteile schon erörtert. Selbst wenn die Schönheitsreparaturklausel - veraltet - nicht mehr zieht, scheint es doch vom Preis recht attraktiv zu sein.

Und 500 Euro Kaltmiete entsprächen ca. 4,2% Kapitalrendite.
Wenn diese regelmäßig kommt.

Worauf noch zu achten wäre.

Bezugs oder Schlussabnahmeschein des Bauamtes.

Im Notarvertrag den Grundstückswert separat ausweisen um bei Vermietung dem FA direkt das Schätzen abzunehmen.

Bei Vermietung ist ein niedriger Grundstückswert für den VM günstiger.

Evtl. die steuerliche Mithaftung des Neueigentümers für evtl. Altlasten des Verkäufers ausschließen oder im Vertrag reinschreiben, dass Altlasten nicht bestehen - sofern Notar nicht mitspielt - ( gesetzliche Vorgaben )
20.10.2007, 00:18 von Cora
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Zitat:
Den Rest finanziert meine Hausbank, die darin kein Problem sieht.



oh, oh - das ist wieder Wasser auf die Mühlen für unser Troll-Pärchen: die armen Mieter zahlen dem bösen, raffgierigen Vermieter sein Haus ab, in dem dieser dann irgendwann froh und glücklich lebt
19.10.2007, 19:36 von jaegermeister
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Ich habe auch nichts geerbt!!
19.10.2007, 11:53 von MickyMcB
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@andreasM:

Vielen Dank für Ihre interessanten Fragen, die gar nicht zur Sache beitragen. Dennoch finde ich sie interessant und möchte gern Stellung dazu nehmen:

Ja, ich bin Kapitalist: Ich habe ganz gern Geld, es könnte allerdings etwas mehr sein. Geerbt habe ich zum Glück auch nichts, weil meine Eltern glücklicherweise noch bei guter Gesundheit sind.

Das Geld für den Hauskauf habe ich nur zu einem Teil. Und zwar mühsam erarbeitet und gespart. Den Rest finanziert meine Hausbank, die darin kein Problem sieht.

@alle anderen:
Danke für den Tipp mit der Baugenehmigung. Ich werde mich darum kümmern und sehen, ob alles in Ordnung ist.
19.10.2007, 11:49 von Sledge_Hammer
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19.10.2007, 11:32 von Apfelkuchen
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@ jobo

19.10.2007, 11:30 von Jobo
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@AM
woher haben sie denn soviel Dummheit ?
Haben sie das geerbt oder hat ihnen ein politisches System die Denkfähigkeit entzogen ?
Jobo
19.10.2007, 10:08 von Melanie
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Zitat:
Falls einer Einzelteile eines EFH braucht bitte PN.


*fingerschnipp* könnte noch ein paar Heizkörper gebrauchen!

Mal im Ernst, das ist ja krass!
Du mußtest echt abreissen???
Sprüh die Steine mit Graffiti an, stell Dich ans Brandenburger Tor, und verkauf es als Mauersteine
19.10.2007, 10:08 von Musti1000
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Zitat:
Wo haben Sie denn das viele Geld beschafft?
Sind Sie ein aktiver Kapitalist oder haben Sie wie ca. 98% aller VM geerbt? Stichwort Generation Erben!

AM


An andreasM:

Ich verstehe gar nicht, warum hier einzelne immer und immer wieder unsachliche Beiträge publizieren. Wir sollten hier eine ruhige und sachliche Diskussion führen, meinetwegen auch eine Kontroverse; aber immer Themen bezogen und sachlich. So wie ich und einige andere das auch praktizieren.

Ich hoffe, dass sich dies in Zukunft verwirklichen lässt.

Auch habe ich keine Lust mehr auf Ihre sinnfreien Beiträge.
19.10.2007, 10:03 von Sledge_Hammer
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19.10.2007, 09:37 von andreasM
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Wo haben Sie denn das viele Geld beschafft?
Sind Sie ein aktiver Kapitalist oder haben Sie wie ca. 98% aller VM geerbt? Stichwort Generation Erben!

AM
19.10.2007, 09:32 von MickyMcB
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Hallo Johanni!

Danke für Deine Antwort!

Du hast mich auf etwas Wichtiges aufmerksam gemacht: Das Grundbuch! Der Makler sagte mir, da steht nichts Böses drin, aber natürlich muss ich mich selbst davon überzeugen und es beim Grundbuchamt einsehen. Das mache ich also noch.

Was hat es mit der Baugenehmigung auf sich? Kann es etwa sein, dass das Haus anders als genehmigt gebaut wurde? Welchen Sinn macht die Einsicht der Baugenehmigung?
Zu dem Haus ist später noch ein Carport hinzugekommen. Es ist im amtlichen Lageplan eingezeichnet. Aber auch dafür muss es dann ja eine Baugenehmigung gegeben haben.

Sorry für meine evtl. doofen Fragen...
18.10.2007, 17:51 von johanni
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hallo Micky,

ja wenn dann auchnoch der Mietvertrag ordnungsgemäß ist, die Mieter das haus pfleglich(!) behandeln und sonst keine Fußangeln vorhanden, außer es steht noch etwas unangenehmes im Grundbuch, aber dieses hast Du sicherlich schon eingesehen, sowie auch die Baugenehmgung, dann kann ich nur sagen: "GLÜCKWUNSCH"

Johanni
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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