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12.03.2008, 12:42 von logigProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Beweislast wo kommt der Schimmel her
Hallo,

seit dem 01.10.08 bin ich neu im Geschäft als Vermieter.

Unser Mieter beschwert sich jetzt wegen Schimmel beim Fenster, genauer gesagt das Silikon und die Dichtungen sind befallen. Außerdem hat Er das Problem, dass die Fenster regelrecht nass sind.

Es handelt sich um ein Häuschen, dass wir renoviert haben.
Das Haus ist Anfang der 60iger gebaut worden und war 3 Jahre nicht bewohnt. Wir haben in allen Zimmern die Wände neu verputzt, natürlich ist der alte Putz auch entfernt worden.
Die Fenster sind laut Vorbesitzer vor 10 Jahren erneuert worden.

Wie kann ich jetzt raus bekommen ob es sich um eine schadhafte Bausubstanz handelt oder ob der Mieter falsch lüftet.

Kann Schimmel in 5 Monaten so schnell wachsen oder handelt es sich um alt Schäden die wir nicht gesehen haben?

Ich hoffe Ihr könnt mir helfen.
Alle 29 Antworten
13.03.2008, 10:51 von Lilibeth
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Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar recht schnell fristlos kündigen.


richtig !!!!

und das sollten Mieter tun wenn ihnen der Wohnwert nicht mehr 100% erscheint.

An statt rum zu stänkern,ganz einfach die Platte putzen !!!

100% Wohnwert gibt es nur bei 100% Mietzahlung

denn der Mieter möchte was von mir !!!
13.03.2008, 10:50 von johanni
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Silikonfugen richtig pflegen und Schimmel bekämpfen
Zunächst einmal sollten Sie beim Kauf des Silikonfugenmaterials darauf achten, daß das Silikonmaterial fungizid ist, daß heißt pilzhemmend. Pilze machen sich durch schwarze unschöne Flecken auf den Fugen bemerkbar und sind leider ein sehr häufig auftretendes Problem, welches sich je nach Plazierung der Fugen oft nicht vermeiden läßt. Meist treten Pilze im Bereich der Boden- und Wandanschlüsse auf. Richtig teuer wird es, wenn zusätzlich Ungeziefer und Wasser eindringt und Schäden verursacht. Mit der richtigen Pflege und Wartung der Fugen erkennen Sie das Problem jedoch frühzeitig und können sofort Abhilfe schaffen. Spülen Sie deshalb die Silikonfugen nach jedem Duschen oder Baden noch einmal gründlich ab, bzw. reiben die Fugen mit einem Tuch trocken, um sie vor Pilzbefall zu schützen und Schäden vorzubeugen. Zusätzlich sollten Sie die Silikonfugen einmal wöchentlich wie folgt reinigen:

Auf einen feuchten Lappen Haushalts-Sanitärreiniger (z.B. flüssige Schmierseife oder handelsübliche Reiniger) geben, Fugen damit gründlich reinigen, nachspülen und trocken reiben. Wenn Sie außerdem Ihre Duschabtrennung bzw. Ihren Duschvorhang bei Nichtnutzung stets geöffnet lassen, so daß die Luft zirkulieren kann, und den Problembereich Eckfuge in Ihrer Dusche von Zeit zu Zeit mit dem Fön abtrocknen, werden Pilze "trockengelegt" und die Fugen geschont.

Der Aufwand mag sich im ersten Moment übertrieben anhören, er macht sich aber langfristig bezahlt: Keine Kosten für die Entfernung des kaputten Silikons, keine Kosten für neues Silikon, immer schöne gepflegte Silikonfugen und vor allem der Gesundheitsaspekt - nämlich keine Pilzsporen. Denn mit der richtigen Pflege und Wartung tritt Pilzbefall erfahrungsgemäß überhaupt nicht oder erst sehr viel später auf.

Ist der Pilzbefall erst im Anfangsstadium, gibt es einige wirksame und weitgehend ungefährlichen Mittel zur Pilzbekämpfung. So helfen:

5%-tige Essiglösung (Essigessenz 1:4 verdünnt)
Wasser, Brennspiritus und Salicylsäure im Verhältnis 88:10:2
5%-tige Sodalösung (Apotheke)
Entfernen des Silikons ist nur bei sehr starkem Pilzbefall nötig. Wenn es sich um recht frischen Pilzbefall handelt, sollte eine Reinigung mit den oben genannten Mitteln zur Schimmelbekämpfung Erfolg bringn. Probieren Sie zunächst die Essigsäure. Falls diese nicht hilft, testen Sie auch die beiden anderen Vorschläge. In der Regel muß die Behandlung mehrfach wiederholt werden bis der Schimmel vollständig entfernt ist. Ist der Befall bereits im fortgeschrittenen Stadium, können Sie folgende Mittel zur Bekämpfung anwenden:

hochprozentiger Alkohol (mind. 70%-iger Brennspiritus)
5%-ige Wasserstoffperoxidlösung (Apotheke)
5%-ige Salmiakgeistlösung (Ammoniaklösung)
Haushaltsreiniger mit "Aktiv-Chlor", die sog. Chlorbleichlauge
Tritt auch nach Anwendung der oben genannten aggressiven Bekämpfungsmittel keine Besserung des Schimmelbefalls auf, sollte das befallene Silikon schnellstmöglichst entfernt werden. Schneiden Sie das Silikon z.B. mit dem Teppichmesser heraus, reinigen Sie den Untergrund gründlich mechanisch und entfetten Sie ihn mit Spiritus (auch Aceton oder Waschbenzin). Dann verfugen Sie das neue pilzhemmend eingestellte Silikon.

Johanni
13.03.2008, 10:41 von andreasM
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Na es wird Zeit, dass sich hier mal ein Profi meldet!

Ich habe Ihren Fall geprüft und komme zu dem Ergebnis, dass der VM hier wohl zuständig sein wird! Dem Mieter kann nicht vorgeworfen werden, dass er die ihm übertragene Wohnung unzweckmäßig genutzt hat. Mit der mtl. zu leistenden Miete sind u.a. nun einmal diverse Verschleißerscheinungen in Kauf zunehmen.

Nach dem Gesetz muss der am Ort ansässige Vermieter Fehler und/oder Mängel der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Macht er das nicht, so kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst zu Lasten des Vermieters beheben lassen, er hat eventuell Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der monatlichen Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar recht schnell fristlos kündigen.
Das bedeutendste Recht eines Mieters bei Wohnungsmängeln ist aber derzeit die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann und sollte der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das direkte Recht vermindert Miete zu zahlen. Nach dem deutschen Gesetz (BGB) spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat oder auch nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen bzw. beseitigen kann, berechtigen den Mieter zur direkten Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einem Betrieb oder anderer Unternehmung bzw. Störungen, welche von einer angrenzenden Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, welcher den Wohnwert der gemieteten Einheit/Whg mindert.

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragsabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.

Denken Sie daran, Sie wollen etwas von den Mieter -nicht die Mieter von Ihnen!

Ich rate Ihnen hier dringend, umgehend und fachmännisch mit der Sanierung der mangelhaften Whg zu beginnen. Versuchen Sie nicht theoretische Schuldzuweisungen zu erstellen, sondern beheben Sie als Verantwortlicher den Mangel sofort!

AM
13.03.2008, 10:31 von johanni
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Was anderes wurde nie behauptet, wenn aber die hohe Luftfeuchte im Verantwortungsbereich des VM liegt dann ist das ein Mangel! Und da reicht dann auch das von den Eltern beigebrachte Lüften nicht aus!

Ich gebe mal ein Beispiel:

Wohnung/Haus wird renoviert/Instandssetzungsarbeiten durchgeführt. Durch die eingebrachte Feuchtigkeit ist nun einmal heizen und lüften ein unbedingtes Muß!!

Dann steht aber der Mieter auf der Schwelle und will sofort einziehen!!

Also geht es nur miteinander, d.h. der Mieter sollte dann auch darauf hingewiesen werden, dass zur ausreichenden Austrocknung eben das vermehrte lüften unbedingt durchzuführen ist. Für mich wäre es dann selbstverständlich dem Mieter einen gewissen Betrag für die Heizung - kann als Bauheizung auch steuerlich abgesetzt werden- gutzuschreiben.

Johanni
13.03.2008, 09:56 von Endu
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Frisch renovierte Wohnungen wollt ihr haben, saumäßig gebt ihr sie zurück, der Trottel (Vermieter) investiert Zeit und Geld, für den nächsten Mieter usw.bei jedem Wechsel.

Bitte aufhören, mir kommen die Tränen.

Jeder normale zivilisierte Mensch lüftet ordentlich,
so es ihm seine Eltern beigebracht haben.

Was anderes wurde nie behauptet, wenn aber die hohe Luftfeuchte im Verantwortungsbereich des VM liegt dann ist das ein Mangel! Und da reicht dann auch das von den Eltern beigebrachte Lüften nicht aus!

Was genau ist daran nicht zu verstehen?
13.03.2008, 08:22 von Sledge_Hammer
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Wie kommt ihr nur immer auf die Idee dass ein Mieter die Renovationsarbeiten des VM mit mehr Lüften und mehr Heizen, wie in diesem Fall, auszubaden hat?


Er kann auch gerne mit dem Schimmel weiterleben :-)

Frisch renovierte Wohnungen wollt ihr haben, saumäßig gebt ihr sie zurück, der Trottel (Vermieter) investiert Zeit und Geld, für den nächsten Mieter usw.bei jedem Wechsel.

Jeder normale zivilisierte Mensch lüftet ordentlich,
so es ihm seine Eltern beigebracht haben.

Dem Umkehrschluß überlasse ich dem werten Leser.

J.J.
13.03.2008, 07:45 von Endu
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Anhand der verschiedenen Antworten scheinen sich selbst die Vermieter in diesem Fall nicht einig zu sein.

Irgendwie putzig. Die einen versuchen es mit Vernunft die anderen suchen noch immer die Schuld beim Mieter. Nun gut alles andere hätte auch verwundert.



Wie kommt ihr nur immer auf die Idee dass ein Mieter die Renovationsarbeiten des VM mit mehr Lüften und mehr Heizen, wie in diesem Fall, auszubaden hat?

Wenn dem wirklich so ist dass die hohe Luftfeuchte aufgrund der Renovationsarbeiten des VM zustande kommt, dann ist dies schlicht und ergreifend ein Mangel an der Mietsache die zur Mietminderung berechtigt! Ganz einfach.

Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, aufgrund diesem Mangel, mehr als sonst wie bei normalen Umständen ausreichend, zu lüften und zu heizen.
@logic,

ich habe mich nicht an das Forum gewendet um die Schuld beim Mieter zu suchen.
Sondern um zu erfahren was ich tun kann. und sorry so wie der Herr geantwortet kamen mir nunmal Zweifel.


Falls Sie den Genossen Endu meinen, bitte ich diesen nicht zu beachten. Er vertritt lediglich eine renitente ständig contra(produktiv) Mieter - Meinung auf Bild-Zeitung Niveau.

Bei Renovierungen, bspw. nur Tapezieren und Streichen sind locker mal 60 -70 liter Kleister , sowie 40-50 Liter Farbe weg.

Hier ist die Feuchtigkeit des Putzes nicht enthalten. diese Feuchtigkeit muß ja die Wohnung verlassen.

Hier sollte man gut heizen, da warme Luft mehr Feuchtigkeit aufnimmt und mehrmals am Tag querlüften, richtig Durchzug.

Das kann stündlich durchgeführt werden.

Nach tapezieren und streichen hat man eine rel. Feuchte von rund 70 %. Hier kann man mit dem Hygrometer den Effekt des lüftens beobachten. Bei 40 % kann das stündliche Lüften reduziert werden.

Ich hatte auch Schimmelmieter,

63 % Luftfeuchte bei 23-25 Grad Celsius

viel Grünpflanzen, Wäsche in der Wohnung getrocknet usw.

Bei anderen Mietern "schimmelfrei".

Gruß

L.(üfter) Hammer
12.03.2008, 16:42 von johanni
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Also lieber erst mal sich als VM selbst kritisch hinterfragen und dann erst die Schuld bei anderen suchen! Bei kürzlich durchgeführten Renovationsarbeiten und sofortiger Vermietung, weil man gleich Miete kassieren will, ist das ja nicht so weit weg.

Ganz einfach falsche Ansichtsweise

Es kommt sehr häufig vor, dass Vermieter von dieser Problematik keine Ahnung haben und es einfach gut meinten!!

In diesem speziellen Fall würde ich aber trotzdem sagen, dass die Mieter nicht ausreichend lüften!!
Wenn sich Wasser an den Fensterscheiben bildet muß die feuchte Lut durch lüften aus dem Raum!!

Johanni
12.03.2008, 16:15 von Irm
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Hallo
Wir haben auch eine Wohneinheit neu verputzt und neue Fenster eingebaut und überhaupt keine Probleme mit Feuchtigkeit an den Fenstern.
Ich tippe in Deinem Fall auf falsches lüften bei den Mietern.
Die Feuchtigkeit der Wand müßte man doch messen können,bevor man
irgendwelche Maßnahmen einleitet.
Irm
12.03.2008, 16:10 von logig
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ich habe mich nicht an das Forum gewendet um die Schuld beim Mieter zu suchen.
Sondern um zu erfahren was ich tun kann. und sorry so wie der Herr geantwortet kamen mir nunmal Zweifel.
12.03.2008, 16:06 von Endu
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Mein Mieter sagt natürlich er lüftet korrekt.
Auf unsere Frage wie genau, ist er gleich beleidigt und sagt gar nicht mehr.

Typisches Verhalten

Ich neige dazu zu sagen, typisches VM-Verhalten, denn jetzt kommts:

Danke für den Tipp!
Ich hätte nicht gelaubt, dass neuer Putz so viel Ärger machen kann.

Aber es ist natürlich immer erst der Mieter schuld! Ist ja auch die billigste Alternative.

Also lieber erst mal sich als VM selbst kritisch hinterfragen und dann erst die Schuld bei anderen suchen! Bei kürzlich durchgeführten Renovationsarbeiten und sofortiger Vermietung, weil man gleich Miete kassieren will, ist das ja nicht so weit weg.
12.03.2008, 15:20 von zaunkoenig
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Hallo,

Eine Möglichkeit die sanierungsbedingte Feuchtigkeit aus den Räumen zu bekommen ist der Einsatz von Infrarotwellen-Heizungen.

Spätestens nach einer Woche ist die Feuchtigkeit aus dem gesamten Mauerwerk weg (vorausgesetzt es wird durchgeheizt).

Ist nur nicht ganz so leicht an solche Heizungen heranzukommen. Aber es gibt Bausanierer, die solche Heizungen haben. Eventuell muss man sich durchtelefonieren bei Vermietern von Baugeräten und Baumaschinen.

12.03.2008, 15:02 von logig
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Danke für den Tipp!
Ich hätte nicht gelaubt, dass neuer Putz so viel Ärger machen kann.
12.03.2008, 14:58 von johanni
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Wir haben uns zuzusagen die Klinke in die Hand gegeben.
Ein Tag vorher wurde noch zuende gefliest.

Also handelt es sich um eine größere Instandsetzung des Hauses mit viel Wasser

Ich würde mal ein Gespräch mit den Mietern bei einem Käffchen führen. Ihnen erklären, dass durch die Arbeiten und der dann sofortige Einzug ( vielleicht die Wände noch mit Latexfarbe gesrichen?) Restfeuchte vorhanden sein könnte.
Hier muß der Mieter unbedingt regelmäßig am besten 4-5 mal täglich(5- 10 Minuten) mit Durchzug, das heißt die Fenster komplett aufmachen.

Als Bonus würde ich dem Mieter einen angemessenen Betrag für die Heizung anbieten. Nach ca. 8 Wochen müßte sich das Erscheinungsbild ändern.

Johanni
12.03.2008, 14:51 von logig
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Wir haben uns zuzusagen die Klinke in die Hand gegeben.
Ein Tag vorher wurde noch zuende gefliest.

Wie lange kann es den dauern bis die Feuchtigkeit aus dem Gemäuer raus ist?
12.03.2008, 14:46 von johanni
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Das Haus ist Anfang der 60iger gebaut worden und war 3 Jahre nicht bewohnt. Wir haben in allen Zimmern die Wände neu verputzt, natürlich ist der alte Putz auch entfernt worden.

Also als " Hellseherin" würde ich mal sagen, dass bei einem Haus, dass 3 Jahre unbewohnt und wahrscheinlich auch nicht beheizt wurde, dann Sanierungsarbeiten- neuer Putz - eine erhebliche Feuchtigkeit im Mauerwerk vorhanden ist, die jetzt durch das Bewohnen austritt. Starke Feuchtigkeitsbildung an den Fensterscheiben könnten ein Indiz dafür sein. Aber bei einer einwandfreien Silikonfuge kann man Schimmelbildung auch " wegputzen" oder die Silifuge ganz einfach erneuern!
Vielleicht wurde auch keine Silikonfuge sondern eine Arylfuge verwendet??

Welcher Zeitraum liegt denn zwischen den Instandsetzungsmaßnahmen und dem Einzug der Mieter? Wurde in der Zwischenzeit ausreichend geheizt und gelüftet?

Johanni
12.03.2008, 14:29 von logig
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Nein, es sind alle Fenster betroffen, bis auf zwei im Wohnzimmer. Diese sind seltsammer weise Schimmel frei.
12.03.2008, 14:25 von johanni
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In einem Raum steht der Schreibtisch davor und durch den PC kann man das Fenster nur auf kipp stellen,

Wäre ja für Dich zu schön, wenn es sich nur um dieses Fenster handeln würde!

Ist das so?

Johanni
12.03.2008, 14:04 von logig
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In einem Raum steht der Schreibtisch davor und durch den PC kann man das Fenster nur auf kipp stellen, alle anderen kann man ganz öffnen.

Und soweit wir sehen ist beim Fenster alles in Ordnung, Deswegen überlege ich, ob sich das nicht jemand vom Fach ansehen sollte.
Nur wo findet man so jemanden.
Einen Handwerker will ich nicht nehmen, da diese, Verständlicher weise, verkaufen wollen und nicht nur beraten.
12.03.2008, 14:01 von tommytulpe
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Wie sieht denn die Fensterdekoration aus? Lassen sich die Fenster ohne Aufwand wie abräumen von Blumen etc wirklich ganz öffnen? Oder läßst die Dekoration nur eine Kippstellung zu?


Lüften geht nur mit ganz geöffneten Fenstern. Ein kippen der Fenster bedeutet nur ein langsames kontrolliertes auskühlen des Raumes.
12.03.2008, 13:58 von johanni
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Mein Mieter sagt natürlich er lüftet korrekt.
Auf unsere Frage wie genau, ist er gleich beleidigt und sagt gar nicht mehr.

Typisches Verhalten

Wie sieht denn die Fensterdekoration aus? Lassen sich die Fenster ohne Aufwand wie abräumen von Blumen etc wirklich ganz öffnen? Oder läßst die Dekoration nur eine Kippstellung zu?

Johanni
12.03.2008, 13:50 von cavalier
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Die Beweispflicht des Mieters und die Haftung des Vermieters
während der Mieter den Nachweis einer Schimmelpilzbelastung zu führen hat, muss der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude ausreichend gedämmt ist und über eine funktionierende Heizungsanlage verfügt.

erst nach diesem Vermieter-Nachweis wird von den Gerichten geprüft, ob ein unangemessenes Lüftungsverhalten der Mieter Ursache für die Feuchteschäden ist.

kommt es zur fristlosen Kündigung des Mieters auf Grund der Gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzbelastung trägt der Vermieter im Haftungsfall neben den Kosten für eine teurere Ersatzwohnung auch mögliche Arztkosten, den Verdienstausfall und Schmerzensgeldforderungen des Mieters.

wird ein Gebäude nachträglich gedämmt oder dichtschließende Fenster eingebaut muss der Mieter „sachgerecht und präzise“ über die erforderlichen Maßnahmen zur ausreichenden Lüftung der Mieträume informiert

Hier Links zum Lüften

http://www.enius.de/wohnen/richtig-lueften.html

http://www.gesundheitsamt-bremen.de/print/pdf/frischer%20wind%20im%20Haus.pdf

Mein Mieter sagt natürlich er lüftet korrekt.
Auf unsere Frage wie genau, ist er gleich beleidigt und sagt gar nicht mehr.

Hat jemand schon Erfahrungen mit einem Sachverständigem?
Wie teuer ist dieser ungefähr?
12.03.2008, 13:33 von zaunkoenig
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Hallo,

Woher kommt der Schimmel? Totisoliert, mangelnde Raumbelüftung

Befall auf der Innenseite der Fenster und Nässe der Fenster ist ein klarer Hinweis auf falsches, mangelhaftes oder fehlendes Lüftungsverhalten des Mieters.

Die Ausdünstungen von Mensch, Holz, Blumen etc., insbesondere im Schlafzimmer- und Sanitärbereich, schlagen sich eben dort nieder, wo es am kältesten ist - der Fensterfront.

Mit einem vernünftigen Lüftungsverhalten gibt es keinen Schimmel. Gegebenenfalls müssen eben die feuchten und nassen Flächen mit einem Tuch getrocknet werden.

Beweisen lässt sich die Verursachung letztlich nur durch einen gerichtsfesten Sachverständigen.

Es ist nun einmal so, dass zu einem gesunden Raumklima auch ein vernünftiges Heiz- und Lüftungsverhalten notwendig ist. Das ist der Fluch der totalen Wärmeisolierung, der Konvektionszeizung und der Bequemlichkeit der Mieter.

Danke für die Info,
nur weiß ich leider nicht wie ich an das Thema ran gehen soll. Hatte selber nie Probleme mit Schimmel in meiner Wohnung.
12.03.2008, 12:58 von tommytulpe
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Zum Thema Beweislast kann ich leider keine Aussage treffen. Jetzt werden hier gleich wieder Leute meckern, weil dann überhaupt geantwortet habe.
Zum Thema Schimmelbildung generell hat die Bauphysik gerlernt, dass die Neigung zur Schimmelbildung in Gebäuden in der Übergangzeit (Herbst und Frühjahr) am größten ist.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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