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27.07.2006, 19:12 von KnobelProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Betriebskosten
Hallo,
ich habe seit Juni 2003 meine Wohnung vermietet. Bisher gab es von beiden Seiten keine Schwierigkeiten(...bis jetzt). Leider habe ich damals aus Unwissenheit einen „Standard-Wohnungs-Mietvertrag“ verwendet der (wie erst jetzt entdeckt) folgenden widersprüchlichen Inhalt aufweist:

1) ... Mit dieser Miete sind sämtliche Betriebskosten bezahlt, soweit sich nicht aus Ziffer 2 etwas anderes ergibt.
2) Zusätzlich zur Miete zahlt der Mieter für Betriebskosten, Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung......monatlich. Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet.

Auch wenn lt. 1) die Betriebskosten in der Miete enthalten sind, so sind sie lt. 2) zusätzlich zur Miete zu zahlen. Eine genauere Definition der Betriebskosten ist aus dem Vertrag nicht ersichtlich.

Die Nebenkostenabrechungen für die Jahre 2003 und 2004 wurden von meiner Mieterin akzeptiert und beglichen (inklusive aller umlagefähigen Kosten wie z.B. Kabelanschluss, Müllabfuhr, etc.). Hat sie mit diesen zwei Zahlungen nicht den Aufbau und die Zusammensetzung der Nebenkosten bzw. Betriebskosten auch für zukünftige Abrechnungen akzeptiert, oder kann sie plötzlich Einspruch erheben?

Ausgelöst wurde die Diskussion vom Deutschen Mieterbund, den die Mieterin auf Grund von Kündigungsfristen zu Rate gezogen hat (fristgerechte Kündigung der Mieterin liegt vor). Der DMB wurde auf den widersprüchlichen Passus aufmerksam und behauptet nun, dass alle Betriebskosten in der Miete enthalten sind und eine zusätzliche Berechnung in den Nebenkosten nicht zulässig ist, da die Betriebskosten in keiner Weise näher konkretisiert sind.

Weiß jemand wie die Rechtslage in so einem Fall aussieht?

Gruß
Knobel
Alle 2 Antworten
28.07.2006, 00:06 von zaunkoenig
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Hallo,

nun denkt doch nicht alle so umständlich.

1. In der Miete von sind die Betriebskosten eingeschlossen soweit nicht unter 2) etwas anderes vereinbart.

Wenn unter 2) tatsächlich nichts anderes vereinbart wurde, ist die Miete eine Warmmiete, also inklusive aller Nebenkosten.
Auch wenn Nebenkostenabrechnungen schon einmal bezahlt wurden, so braucht für noch offene Zeiträume die Abrechnung nicht gezahlt werden, da nicht vertraglich vereinbart.

2. Zusätzlich zur Miete zahlt der Mieter für Betriebskosten, Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung......monatlich. Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet.

Wenn hier in den Vorauszahlungen ein fixer monatlicher Betrag vereinbart ist, so ist dies die rechtswirksame Willenserklärung beider Parteien über die Abrechnung von Nebenkosten. Zumindest für Heizung, Warmwasser und Betriebskosten!, was auch immer dann unter dem Begriff "Betriebskosten" zu verstehen ist. Zumindest sollten damit die Kosten gemeint sein, damit die Mietsache in ordnungsgemäßem Nutzungs- und Gebrauchszustand zur Verfügung gestellt werden kann.
Dann fallen zwar ein paar Kosten durch den Rost, aber das grobe ist doch erfasst.

Ich sehe da keinen Diskussionsbedarf, würde aber, schon allein zur Stärkung der eigenen Rechtsstellung "Haus und Grund" oder ähnliche informieren.

Bye
27.07.2006, 23:08 von CMAX_65
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Hallo Knobel,

dies hört sich nicht gut an.

Wenn Betriebskosten zuzüglich zu der Nettokaltmiete nicht rechtswirksam vereinbart sind, sind normalerweise nach BGB mit der Miete alle Kosten (auch Betriebskosten)abgegolten.

Unklarheiten und Widersprüchlichkeiten im Mietvertrag werden, sowiet ich weiß, in der Regel zu Lasten des Vermieters ausgelegt. Auch zweimaliges akzepieren der NK-Abrechnung 2003/2004 muß nicht dazu führen, dass eine unwirsame Vereinbarung von Betriebskosten nachträglich wirksam wird.

Ich würde zum örtlichen HuG Verein gehen und mich beraten lassen.

Dann wissen Sie was Sache ist und müssen dies u.U. als (schmerzhafte) Erfahrung verbuchen und zukünftig daraus lernen, dass "Kleinigkeiten im Mietvertrag" durchaus wichtig sein können.

Viel Glück
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