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01.10.2007, 22:12 von Vermieter2007Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Betriebskosten nach Personen oder Wohnfläche?
Hallo,

der vorherige Vermieter meiner Mieter hat von 1998 bis 2005 die Betriebskostenabrechnung nach Personen erstellt.
Kann ich nun als neuer Vermieter die Abrechnung für 2006 nach Wohnfläche erstellen, oder muss ich weiterhin nach Personen abrechnen?

Wie ich nachgelesen habe, ist laut Gesetz zwar bereits seit 2001 die Wohnfläche als Verteilerschlüssel gesetzlich festgelegt (§556 a, Abs. 1), allerdings hat mir jemand erzählt, dass die Mieter eine Art "Gewohnheitsrecht" daran haben, dass nach Personen abgerechnet wird, weil es eben schon seit 1998 so gehandhabt wird.
Gibt es dieses "Gewohnheitsrecht" (falls dieser Ausdruck zutrifft) wirklich? Muss ich weiter nach Personen abrechnen, obwohl ein Gesetz ganz klar etwas anderes aussagt?

Ich sage im Voraus schon mal Danke für eure Antworten!
Alle 9 Antworten
05.10.2007, 00:18 von neunichtgierig
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Hi,

Grundlage für die Betriebskostenabrechnung ist der Mietvertrag. Dort haben beide Parteien auch den Umlageschlüssel wirksam vereinbart. Wenn kein Umlageschlüssel eingetragen ist, dann gilt nach heutiger Rechtsprechung die Wohnfläche als Umlageschlüssel.

Aber es ist richtig, dass ein über Jahre akzeptierter Umlageschlüssel zu einer Vertragsänderung führen kann.

"AG Frankfurt/Main, Urt. v. 3.5.2007 – 33 C 4163/06-30, unveröffentlicht
Leitsatz
Eine stillschweigende Änderung des im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssels kommt nicht schon dadurch zustande, dass der Mieter die Umlegung nach einem anderen Schlüssel bei drei aufeinander folgenden Jahresabrechnungen nicht beanstandet hat. Denn das für eine stillschweigende Vertragsänderung erforderliche Zeitmoment ist damit noch nicht erfüllt (vgl. BGH, Beschl. v. 2.11.2005 – VIII ZR 52/05, WuM 2005, 774)."

Wobei ich nicht weiß, was dann eher berücsichtigt wird, die jahrelange Akzeptanz oder die aktuelle Rechtsprechung mit der Wohnfläche.

gruss
04.10.2007, 09:59 von RMHV
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Zitat:
Vermieter2007 » 03.10.07 16:25 «
Wenn Bestimmungen im Mietvertrag, dann wird nach dieser bestimmung abgerechnet.
Wenn keine Bestimmung im Mietvertrag, dann Abrechnung nach Wohnfläche.
Oder hab ich da was falsch verstanden?


Eigentlich richtig und totzdem vermutlich überhaupt nichts verstanden..
Der Inhalt des Mievertrags ist nicht zwangsläufig der Inhalt, der ursprünglich abgeschlossen wurde und im schriftlichen Exemplar noch heute nachgelesen werden kann.
Vereinbarung durch mehrjährige Übung bedeutet, dass der Mietvertrag geändert ist.
03.10.2007, 16:25 von Vermieter2007
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Im Mietvertrag ist kein Umlageschlüssel benannt oder festgelegt.
Darum möchte ich ja (wie laut Gesetz bestimmt) nach Wohnfläche abrechnen.

@RMHV: Gilt diese "Vereinbarung durch mehrjährige Übung" trotz eines Eigentümerwechsels? Ich kann doch nicht daran gebunden sein, was der Vorbesitzer mal gemacht hat. Denn eigentlich hätte er ja schon seit 2001 nach Wohnfläche abrechnen müssen, seit dem Zeitpunkt, seit dem die Wohnfläche als Verteilerschlüssel gesetzlich festgelegt wurde (wenn eine Klausel im Mietvertrag -wie in diesem Fall- fehlt).
Wieso trifft es nicht zu, dass das Gesetz etwas anderes aussagt?

Wenn Bestimmungen im Mietvertrag, dann wird nach dieser bestimmung abgerechnet.
Wenn keine Bestimmung im Mietvertrag, dann Abrechnung nach Wohnfläche.
Oder hab ich da was falsch verstanden?

LG
Vermieter2007
03.10.2007, 08:57 von RMHV
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Zitat:
erich » 02.10.07 19:26 «
bisher waren Betriebskosten nach gleichen Teilen je 1/3 abgerechnet.
Es fand ein Mieterwechsel statt. Muß ich nun den neuen Mieter gleichermaßen abrechnen, oder geht es jetzt nach qm-Anteilen?



Mit jedem Mieter ist nach den mit diesem Mieter bestehenden Vereinbarungen abzurechnen. Gibt es mit einem einzelnen Mieter keine Vereinbarungen über den Umlageschlüssel, wird gem. § 6a Abs. 1 BGB mit diesem einen Mieter nach Wohnfläche abzurechnen sein. Dies gilt für jedes einzelne Mietverhältnis und bedeutet, dass notfalls für jeden Mieter nach einem anderen Umlageschlüssel abgerechnet werden muss.
03.10.2007, 08:50 von RMHV
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Zitat:
Vermieter2007 » 01.10.07 22:12 «

Gibt es dieses "Gewohnheitsrecht" (falls dieser Ausdruck zutrifft) wirklich? Muss ich weiter nach Personen abrechnen, obwohl ein Gesetz ganz klar etwas anderes aussagt?



Es gibt kein Gewohnnheitsrecht. Man wird allerdings davon ausgehenkönnen, dass eine Vereinbarung durch mehrjährige Übung besteht. Damit ist der bisher verwendete Umlageschlüssel also zutrefend.

Dass das Gesetz klar etwas anderes aussagen würde, trifft nicht zu.
02.10.2007, 20:35 von neunichtgierig
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Hi Vermieter,

entscheidend ist, welcher Umlageschlüssel im Mietvertrag mit den Mietern ausgemacht worden ist. Einseitige Änderung durch den Vermieter nicht möglich! Das Gesetz besagt lediglich, dass bei fehlendem Umlageschlüssel die Mietfläche ausschlaggebend ist...

gruss
02.10.2007, 20:25 von Vermieter2007
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Bis auf die Wohngebäudeversicherung und die Grundsteuer wurden alle anderen Betriebskosten nach Personen abgerechnet (ausgenommen natürlich die jährliche Wartung der Gastherme, die bezahlt jede Wohnung für sich).

Nach Personen wurde abgerechnet: Müllgebühren, Allgemeinstrom, Wasserverbrauch, Entwässerung Fläche, Schmutzwasser, Straßenreinigung.

LG
Vermieter2007
02.10.2007, 19:51 von Mortinghale
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Wurden sämtliche Betriebskosten nach Personen abgerechnet ?

02.10.2007, 19:26 von Erich
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Hallo,

bisher waren Betriebskosten nach gleichen Teilen je 1/3 abgerechnet.
Es fand ein Mieterwechsel statt. Muß ich nun den neuen Mieter gleichermaßen abrechnen, oder geht es jetzt nach qm-Anteilen?
1 Wohnung hat 75 qm bei einer PERSON
1 Wohnung hat 78 qm bei drei Personen
1 Wohnung hat 38 qm bei einer Person
Gruß Erich
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