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27.06.2007, 09:55 von KasperkopfProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Beschlussanfechtung/Verwalterabwahl
Hallo liebe Forumianer,

habe folgenden Fall, zu dem mich Eure Meinung sehr interessieren würde.

Tagesordnung zur WEG-Versammlung kommt einen Tag vor der Versammlung. Die Tagesordnungspunkte sind nur als Stichwort beschrieben, auch die ausführlichen Beschlussanträge, die einer der Eigentümer rechtzeitig vor der Versammlung an die Hausverwaltung übermittelt hat.

Habe ich das richtig in Erinnerung, dass die nicht rechtzeitige Übermittlung der Tagesordnung sämtliche Beschlüsse anfechtbar macht? Hat da jemand Praxiserfahrung von Euch?

Des Weiteren ist es in diesem Haus seit Jahren gelebte Praxis, dass sich eine Eigentümerin durch ihren Sohn und ein anderer Eigentümer durch seine Mutter vertreten lassen, die jeweils als Mieter in den Wohnungen leben. Die TE sieht jedoch nur Vertretung durch Verwalter, Ehegatten, anderen Eigentümer vor. Die Verwaltung hat das jedoch nie moniert und von den Eigentümern hat das auch niemanden gestört.

Nun wurde unter anderem mit diesen zwei Vertretungsstimmen die Abwahl der Hausverwaltung beschlossen. Die Hausverwaltung nun beruft sich darauf, dass diese zwei Stimmen ja eigentlich gar nicht gewertet werden dürfen und sie - wenn man diese zwei außer Acht lässt - ja nicht abgewählt worden ist. Lusitgerweise hat sie bei dieser Versammlung bei den ganzen anderen Beschlüssen zuvor nie davon geredet, dass diese Stimmen eigentlich nicht gezählt werden dürfen.

Mir ist klar, dass die Hausverwaltung, rein aufs WEG-Recht reduziert, im Recht ist. Trotzdem frage ich mich, wie im Streitfalle ein Richter die zuvor jahrelang gelebte Praxis werten würde. Habt Ihr da Erfahrungen?

Gruss Kasperkopf
Alle 7 Antworten
02.07.2007, 08:19 von Kasperkopf
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Hallo Fixfeier,

Zitat:
Kann mir nicht vorstellen, dass hier ein Richter so entscheidet (bin aber eben auch kein Prophet). Es gibt eben nun mal kein Gewohnheitsrecht im WEG. Und die Teilungserklärung ist ein rechtsverbindlicher Vertrag unter allen Eigentümern - also schlicht und ergreifend einzuhalten.

Genau deswegen würden mich ähnliche Erfahrungen anderer Eigentümer / Verwalter interessieren. Ich habe auch keine Lust, nur aus Spaß an der Freude ein kostenintensives Verfahren vom Zaun zu brechen.

Gruss Kasperkopf
29.06.2007, 16:15 von Fixfeier
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Hallo Kasperkopf,

das mit dem Dämpfer ist schon klar. Denoch ist das m.E. ein Rechenexempel und kluges Taktieren gefragt.

Bedenke, die Anfechtung richtet sich gegen die übrigen Eigentümer. Fallen denen dadurch Gerichtskosten an, wendet sich die allgemeine Laune ganz schnell in einen Unmut dir gegenüber.

Zitat:
Mein Anwalt, den ich gestern dazu sprach, vertritt die Meinung, dass die zwei Sohn/Mutter Stimmen aufgrund der jahrelang gelebten Praxis durchaus von einem Richter anerkannt werden könnten.



Kann mir nicht vorstellen, dass hier ein Richter so entscheidet (bin aber eben auch kein Prophet). Es gibt eben nun mal kein Gewohnheitsrecht im WEG. Und die Teilungserklärung ist ein rechtsverbindlicher Vertrag unter allen Eigentümern - also schlicht und ergreifend einzuhalten.

Gruß
29.06.2007, 11:51 von Kasperkopf
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Hallo MarieP, hallo Fixfeier,

für die Anfechtungsüberlegung gibt es mehrere Gründe.

Zum einen bestand das Problem, dass die TO erst kurz vor der Versammlung zugestellt wird, schon letztes Jahr. Schon damals verwies ich auf die Rechtslage, die sie jedoch bestritt. Ich hatte ihr dann letzte Jahr nach der Versammlung die entsprechenden Auszüge aus dem WEG übermittelt. Trotzdem beharrte sie auch dieses Jahr darauf, dass sie die TO zustellen kann, wann sie will (letztes Jahr behauptete sie sogar, es würde ausreichen, die während der Versammlung "auszulegen"). Aus diesem Grunde würde ihr eine erfolgreiche Beschlussanfechtung, die sich nur aus der zu spät übermittelten TO ergibt, den dringend notwendigen Dämpfer erteilen.

Zum anderen bin ich der Meinung, dass sich die zwei Eigentümer, die sich durch Sohn und Mutter vertreten ließen, es vielleicht doch anders überlegt hätten und selbst erschienen wären, wenn sie gewusst hätten, dass es konkret um die Verwalterabwahl ging. Das ergab sich jedoch aus den nebulösen Stichworten in der TO nicht. Und dann hätten wir nicht den Huddel, ob nun die Vertretungsstimmen gültig sind oder nicht.

Mein Anwalt, den ich gestern dazu sprach, vertritt die Meinung, dass die zwei Sohn/Mutter Stimmen aufgrund der jahrelang gelebten Praxis durchaus von einem Richter anerkannt werden könnten.

Gruss Kasperkopf
28.06.2007, 18:30 von MarieP
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Hallo

Zitat:
Ich denke, unter diesen Gesichtspunkten müsste eine Anfechtung Erfolg haben. Oder was meinst Du dazu?




Zitat:
Achtung: Wenn ein Beschluss mit solcher Mehrheit gefasst wird, dass er anders, auch bei rechtzeitigem Zugang der TO, nicht zustande gekommen wäre, wird das Gericht über eine Anfechtung wahrscheinlich nicht positv entscheiden.

Erklärung: In der Versammlung sitzen meinetwegen mit deinen 5% der Stimmen insgesamt 65%. Du stimmst mit Nein, der Rest mit Ja. Hätten alle fehlenden Eigentümer an der Versammlung teilgenommen, wäre wahrscheinlich höchstens ein Ergebnis 60% Ja und 40% Nein herausgekommen. Der Antrag wäre daher abzuweisen.



ja, dem ist so.

aber welcher Beschluß soll denn nun angefochten werden? Verwalterabwahl od.? Nur mal so....

28.06.2007, 17:05 von Fixfeier
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Hallo,

zunächst zur Stimmrechtsbeschränkung:

Zitat:
Mir ist klar, dass die Hausverwaltung, rein aufs WEG-Recht reduziert, im Recht ist. Trotzdem frage ich mich, wie im Streitfalle ein Richter die zuvor jahrelang gelebte Praxis werten würde. Habt Ihr da Erfahrungen?



Die Vergangenheit ist nicht Gegensand einer gerichtlichen Verhandlung. Das Gericht beschränkt sich auf das was zu entscheiden ist.

..........

Nun zur Tagesordnung:

Marie hat es dir ja schon geschrieben. Nach § 23 Abs. 2 hat der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet zu sein. Dazu genügt die stichwortartige Angabe dessen, über was beschlossen werden soll. Beispielsweise umfasst der TOP "Verlängerung des Verwaltervertrages" auch die Beschlussfassung über die Gebühren.

Es ist nicht sinnvoll den angestrebten endgültigen Beschluss in die Einladung aufzunehmen. Die Versammlung könnte sonst nach der Beratung nicht anders entscheiden als es die TO vorsieht. Dennoch das Thema muss ausreichend beschrieben sein.

Achtung: Wenn ein Beschluss mit solcher Mehrheit gefasst wird, dass er anders, auch bei rechtzeitigem Zugang der TO, nicht zustande gekommen wäre, wird das Gericht über eine Anfechtung wahrscheinlich nicht positv entscheiden.

Erklärung: In der Versammlung sitzen meinetwegen mit deinen 5% der Stimmen insgesamt 65%. Du stimmst mit Nein, der Rest mit Ja. Hätten alle fehlenden Eigentümer an der Versammlung teilgenommen, wäre wahrscheinlich höchstens ein Ergebnis 60% Ja und 40% Nein herausgekommen. Der Antrag wäre daher abzuweisen.

Gruß
28.06.2007, 13:45 von Kasperkopf
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Hallo Marie,

Danke für Deine ausführliche Antwort. Die Einladung ohne Tagesordnung ging zwei Wochen vor der Versammlung ein. Es handelt sich um die jährliche, ordentliche Versammlung, bei welcher über Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan etc. beschlossen werden soll, also keine Fristen, die versäumt werden konnten. In der Einladung stand auch klar drin: Wünsche zur Tagesordnung bitte bis zum xx.xx.2007 (8 Tage vor der Versammlung) schriftlich bei der Hausverwaltung einreichen. Die Beschlussanträge des Eigentümers gingen auch pünktlich bis zu diesem Termin ein. Doch es verging eine Woche, bis dann endlich die Tagesordnung im Briefkasten lag und dann eben auch nur in Stichworten und nicht die kompletten Beschlussanträge.

Ich denke, unter diesen Gesichtspunkten müsste eine Anfechtung Erfolg haben. Oder was meinst Du dazu?

Gruss Kasperkopf

27.06.2007, 17:03 von MarieP
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Hallo Kasperkopf

Zitat:
Habe ich das richtig in Erinnerung, dass die nicht rechtzeitige Übermittlung der Tagesordnung sämtliche Beschlüsse anfechtbar macht? Hat da jemand Praxiserfahrung von Euch?



richtig.

Zitat:
Des Weiteren ist es in diesem Haus seit Jahren gelebte Praxis, dass sich eine Eigentümerin durch ihren Sohn und ein anderer Eigentümer durch seine Mutter vertreten lassen, die jeweils als Mieter in den Wohnungen leben. Die TE sieht jedoch nur Vertretung durch Verwalter, Ehegatten, anderen Eigentümer vor. Die Verwaltung hat das jedoch nie moniert und von den Eigentümern hat das auch niemanden gestört.



Voraussetzung für die Gültigkeit eines Beschlusses ist, dass das Thema vom Sinn her erkennbar in der TOP der Einladung aufgeführt ist. Durch diese Bestimmung stolpern" die vielen Beschlüsse, die unter dem undefinierbaren Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst werden. Diese nicht in der TOP erkennbar aufgeführten Beschlüsse sind innerhalb der gesetzlichen Frist anfechtbar und werden vom Richter abgehoben.

§23 WEG neu

§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
(1)Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer
Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer
durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung
in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2)Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3)Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle
Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss
schriftlich erklären.
(4)Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf
deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden
kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange
er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt IST:

WEG §24alt

Es ist selbstverständlich, dass eine Einladung zur Eigentümerversammlung schriftlich zu erfolgen hat und nach den Bestimmungen" des BGB unterschrieben ist. Wichtig ist, dass aus den einzelnen Punkten zur Tagesordnung für jeden Eigentümer deutlich erkennbar wird, worum es geht und worüber beschlossen werden soll. Nach dem Gesetz soll die Einladungsfrist mindestens eine Woche betragen. Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes bestimmen. Eine Woche ist recht knapp für die Terminplanung der Eigentümer. Jedoch ist der Eigentümerversammlung im Rahmen ihrer Selbstverwaltung freigestellt, durch Beschluss eine längere Einladungsfrist festzulegen. In dringenden Fällen kann sogar diese Wochenfrist der Einladung noch gekürzt werden. Das kann beispielsweise bei Fristenablauf (Gewährleistung, Rechtsmittel) in einem gerichtlichen Verfahren etc. notwendig werden, sollte aber eine Ausnahme bleiben. Zweckmäßigerweise sollte der Einladende Wert drauflegen, dass eine derart kurzfristig eingeladene Versammlung durch Beschluss die tatsächliche Dringlichkeit bestätigt.

Weiter

Nach Öffnung der Versammlung ist vom Vorsitzenden die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung festzustellen. Diese Feststellung sollte aus Beweisgründen unter Angabe der Miteigentumsanteile und stimmberechtigten Personen in der Niederschrift vermerkt werden. Die Beschlussfähigkeit einer Versammlung wird über die an der Versammlung Anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Miteigentumsanteile ermittelt.

Damit hätte auf die nicht nach TE erteilten Vollmachten hingewiesen werden müssen.

Es ist aber anscheinend auch von den anderen WEer immer so hingenommen worden, sodass ich davon ausgehe, obwohl nicht rechtlich, dass Beschlussergebnis anerkannt wird.

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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