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15.07.2007, 20:15 von max081Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Berechnung Abschreibung Anteil Grundstück/Gebäude
Hallo zusammen,

da Ihr hier immer so toll alle Fragen beantwortet und ich verdammt nochmal weder irgendwo im Internet noch hier im Forum eine ausreichende Antwort auf die Frage finden kann, stell ich sie Euch hier jetzt. Im Prinzip völlig simpel:

Ich habe eine Wohnung für 64.000 EUR gekauft. Baujahr nach 1924, also Abschreibungssatz 2% linear. Wieviel muß ich jetzt aber von diesen 64.000 EUR für das Grundstück abziehen. Im notariellen Kaufvertrag steht ja nur diese eine Summe, nicht aufgespalten nach Gebäude und Grundstück. Ich besitze 117/1000 MEA und der Grundsteuermessbetrag beträgt 33,82 € (Hebesatz 580%). Die Wohnung bzw. das Grundstück befinden sich in Bremen.

Vielleicht könnt Ihr mir weiterhelfen?! Ich weiß nicht, wie ich weitervorgehen soll. Ich will ja kein Gutachten anfertigen lassen. Ich habe auch gehört, dass dieses nicht notwendig ist und die Finanzämter auch pauschal einfach 10% des Kaufpreises als Grundstückspreis anerkennen. Ist das richtig???

Vielen Danke schon Mal für Eure Hilfe.

Schöne Grüße
Max
Alle 10 Antworten
16.07.2007, 11:58 von taxpert
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@ Mortinghale

Stimmt: Erster Satz müsste lauten: "... im Verhältnis der Verkerkehrswert erfolgen."

Auch das FA kann nicht ohne Ermittlungen des Sachverhaltes schätzen, da es seine Schätzung letztendlich gerichtsverwertbar belegen können muss! Bestimmte Werte, wie zum der Bodenrichtwert, sind dabei feste Größen, die praktisch außerhalb jeder Diskussion liegen. Alle Anderen Werte, z.B. fiktives Baujahr, Normalherstellungskosten, usw., sind eh variabel und daher immer disussionswürdig!
16.07.2007, 11:49 von Mortinghale
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Zitat:
Wenn nicht bleibt die immer noch des außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren!

In welchem es allerdings schwieriger ist, eigene Vorstellungen durchzusetzen, als wenn man gleiche eine "schlüssige" Berechnung vorlegt.

@Taxpert

In Deinen Ausführungen von gestern hat mir irgendwie das Wort "Verhältnis" gefehlt.

16.07.2007, 11:40 von taxpert
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@ Mortinghale

Die Verkehrswertermittlung ist gesetzlich in der Wertermittlungsverordnung verankert. Auf Grund der vorliegenden Daten kann keine Aussage zu den tatsächlichen Werten gemacht werden. Grundsätzlich handelt es sich hierbei um das Verfahren, dass die Gutachter anwenden. Ich habe jedoch beruflich häufig mit Wertermittlungen von Grundstücken bzw. der Kaufpreisaufteilung zu tun, sodass mir eine entsprechende Excel-Tabelle zur Verfügung steht. Jedoch reichen die bisher angegebenen Daten bei weitem nicht aus um eine entsprechende Bewertung durchzuführen!

@ Shadow1977

Die Gemeinden und Finanzämter (als feststellende Behörde) haben keine Verkehrswerte sondern Einheitswerte! Der Einheitswert wird auch bei Neubauten immer mit Wert zum 01.01.1964 ermittelt. Er spiegelt also den Wert von vor über 40 jahren wieder! Er ist absulut ungeeignet für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude.

Das von dir vorgeschlagene Verfahren " Rest durch Abzug" wird vom BFH ausdrücklich nicht als geeigneter Aufteilungsmaßstab verstanden!

@ max081

Wenn du dir (vorerst) Kosten sparen willst, dann nimm die von dir ja bereits vorgeschlagenen 10% für Grund und Boden. Wenn das FA nicht einverstanden ist, wird es hiervon abweichen. Du kannst dir diese Abweichung in Ruhe anschauen (ggf. erläutern lassen!) und dann überlegen ob du damit leben kannst! Wenn nicht bleibt die immer noch des außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren!

Schönen Tag noch, gehe jetzt baden!
16.07.2007, 09:14 von Mortinghale
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Hallo Max

Zitat:
zu 100% fremdfinanziert


Dann frag doch mal die Bank nach deren internem Wertgutachten.

Zitat:
besteht dann die Gefahr, dass sie das extra schlecht ansetzen


Das nicht, aber es besteht die Gefahr, daß sie Shadows Vorschlag folgen.

Zitat:
Die Größe des Grund ist mir leider gar nicht bekannt


Dann frag mal beim Verwalter nach.

Einen generellen Aufteilungsschlüssel gibt es nicht.

16.07.2007, 08:11 von max081
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Bauhjahr 1955 und natürlich zu 100% fremdfinanziert, aber das beeinflußt die Abschreibung ja nicht.

Meint Ihr, ich kann auch einfach 2% Abschreibung auf den gesamten Kaufpreis rechnen und dann einfach schauen, was das Finanzamt davon macht? Oder besteht dann die Gefahr, dass sie das extra schlecht ansetzen (also einen zu großen Wert dem Grundstück beimessen)?

Die Größe des Grund ist mir leider gar nicht bekannt. Ich weiß nur welches Flurstück es ist.

Wie ist Eurer Erfahrung nach der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis? Nennt mir doch Mal bitte ne Hausnummer.
15.07.2007, 22:47 von Mortinghale
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Zitat:
Klär doch mal ab, wie hoch da nun der Anteil auf Grund und Boden entfällt bei Deiner Wohnung, die Differenz zum Kaufpreis ist dann der Wert, der mit 2 % abgeschrieben werden kann


Allerdings nur in den seltensten Fällen.

15.07.2007, 22:10 von Shadow1977
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Hi!
Die Daten über den Wert des Grundstücks erfährt man entweder auf der Gemeinde, oder auf dem Finanzamt. Dort wird unterschieden anhand von Lage, Alter etc. des Objektes.
Das Alter an sich spielt steuerlich gesehen keine Rolle, ausser z.B. bei Denkmalschutz.
Klär doch mal ab, wie hoch da nun der Anteil auf Grund und Boden entfällt bei Deiner Wohnung, die Differenz zum Kaufpreis ist dann der Wert, der mit 2 % abgeschrieben werden kann .
Ein Gutachten kostet nur Geld und ist auch unnötig, das Finanzamt setzt diesen eh selbst fest, wenn man nichts angibt .
15.07.2007, 20:52 von Mortinghale
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@Taxpert,

und das heißt jetzt was ?

15.07.2007, 20:46 von taxpert
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Die Aufteilung des Kaufpreises hat entsprechend der Verkehrswerte zu erfolgen. Die Verkehrswerte werden entsprechend der Wertermittlungsverordung (WertVO) ermittelt. Der Verkehrswert des Grund und Bodens erfolgt unter Ansatz des Bodenrichtwertes (kann mann ggf. bei Gemeinde oder zuständigem Finanzamt erfragen). Der Verkehrswert des Gebäudes ergibt sich aus der Fläche und dem Normalherstellungswert unter Berücksichtigung der Alterswertminderung. Bei näheren Angaben könnte eventuell eine entsprechende Berechnung geliefert werden.
Bei Eigebntumswohnungen wird normalerweise der Wert des gesamten Grundstückes ermittelt und dann der Wert der einzelnen Wohnung.

Schönen Sonntag noch

taxpert
15.07.2007, 20:38 von Mortinghale
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Hallo Max

Zitat:
Baujahr nach 1924, also Abschreibungssatz 2% linear.

Wieviel nach 1924 ?

Hast Du das Objekt finanziert ?

Wie groß ist das Grundstück ?

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