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30.03.2007, 15:15 von BaerleinProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Beginn der Nebenkosten
Eigentlich eine einfache Frage: Ab wann muß der Mieter die Nebenkosten übernehmen. Ab Zeitpunkt Wohnungsübergabe oder Ab Zeitpunkt Mietvertragsbeginn. Die Wohnungsübergabe fand bei uns 2 Wochen vor dem eigentlichen Mietvertragsbeginn statt.
Bis zum Beginn des Mietverhältnisses wohnte der Mieter kostenlos in der Wohnung. Kann ich jetzt noch nachträglich anteilige Miete verlangen? Eine Vereinbarung darüber gibt es allerdings nicht.
Alle 13 Antworten
02.04.2007, 12:05 von pbsenn
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Hallo frischebrise,

die Nutzungsentschädigung gem. § 546a (1) BGB bezieht sich auf die vereinbarte Miete (einschließlich Nebenkosten). Daher sehe ich bezogen auf die vereinbarte Miete und einer Überziehung der Mietzeit eine Anwendung des § 546a (2) BGB nicht gegeben.

Als Beispiele für den § 546a (2) BGB werden im o. g. Kompaktkommentar genannt:

- Verhinderung der Vermietung zu einer höheren Miete
- Mietausfall, wenn der Vermieter aufgrund verspäteter Rückgabe nicht sofort einen neuen Mieter findet
- Schaden, den der Vermieter dem Nachmieter wegen Nichterfüllung des neuen MVs ersetzen muss
- Mehrkosten bei Eigenbedarf des Vermieters, die dadurch anfallen, dass der Vermieter seine eigenen Wohnung noch nicht selbst nutzen kann.

Also im Prinzip Tatbestände, die nicht im direkten Zusammenhang mit dem (beendeten) Mietverhältnis stehen.

Gruß

Torsten
02.04.2007, 11:03 von frischebrise
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Hallo, @ Torsten,

die Krux ist, dass bei einer Beendigung des MV. ja § 560 BGB nicht mehr eindeutig ist. Zumal auch noch in Abs. 6 die Benachteiligung des M. ausgeschlossen wird.

Bei Überziehung durch den M. außerhalb der Mietzeit müßten meiner Meinung nach die BK- Kosten zumindest der Fixkosten über § 546a Abs. 2 laufen.

Der Nutzungsausfall - und ich glaube - da besteht Übereinstimmung über § 546a (1)
02.04.2007, 08:52 von pbsenn
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Hallo frischebriese,

der Kompaktkommentar Mietrecht sagt dazu:

Zitat:
Werden die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben, kann der Vermieter nach § 546 a, Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung entweder die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die ortsüblich ist.

Erfolgt die Umlegung durch Vorauszahlung und Abrechnung, bedeutet dies, dass Vorauszahlungen jedenfalls im bisherigen Umfang weiter geschuldet sind. Die Möglichkeit einer Anhebung auf das ortsübliche Niveau ermöglicht es jedoch dem Vermieter, zu niedrig vereinbarte Vorauszahlungen auf einen angemessenen Betrag durch einseitige Erklärung anzuheben, ohne dass die Beschränkungen des § 560 BGB beachtet werden müssen.





Gruß

Torsten
02.04.2007, 08:38 von Augenroll
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@frischebrise:

Das ist eine interessante, aber auch neue Frage. Bitte eigenen Thread aufmachen, sonst wird's unübersichtlich.
01.04.2007, 10:13 von frischebrise
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Hallo,

und wie verhielte es sich, wenn die Wohnung nach Ablauf der regulären Mietzeit weiter blockiert ist.

Es muß festgestellt werden, dass, besonders bei Trennungsfällen immer häufiger die Wohnung für Möbelstreitigkeiten blockiert bleibt, weil keiner der Beiden sich für die Mitnahme entscheiden kann.

Kann VM für verspätete Rückgabe nach § 546a BGB tageweise Entschädigung/Nutzungsausfall und den weiteren Schaden - einschl. Betriebskosten - nach § 546a Abs. 2 BGB geltend machen?
01.04.2007, 09:55 von frischebrise
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Hallo,

so weit so gut @ RMHV schrieb:

Zitat:
Es stellt sich also ausschließlich die Frage nach Beginn und Ende des Mietverhältnisses. Während das Ende mit dem Ablauf der Kündigungsfrist zumindest bei einer ordentlichen Beendigung klar definiert ist, wird man sich bei vorzeitiger Übergabe über den Inhalt des Mietvertrags Gedanken machen müssen.


Im Falle einer vorzeitigen Nutzungsüberlassung der Wohnung wären bei einer Mietzahlung ja auch die Betriebskosten gedeckt.

Nach welcher Rechtsgrundlage wären die Betriebskosten denn gedeckt, wenn der VM dem M. die Wohnung unentgeltlich überließe?
01.04.2007, 09:43 von RMHV
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Zitat:
Rita » 31.03.07 11:07 «

Nach unzähligen Quellen (die sich ja jeder selbst ERGOOGLEN kann) darf der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen, die tatsächlich durch die Nutzung des Mieters - d.h. während seiner Nutzungszeit - entstanden sind.

Bereits an dieser an Stelle liegt m.E. ein grundsätzlicher Fehler vor. Es fängt damit an, dass die Betriebskostenumlage nicht von der tartsächlichen Nutzung durch den Mieter abhängt. Der Mieter hat Betriebskosten zu zahlen, weil dies im Mietvertrag für die Dauer des Mietverhältnisses so vereinbart ist. (leider kann ich den Punkt an dieser Stelle nicht ausreichend dick und fett schreiben )

Es stellt sich also ausschließlich die Frage nach Beginn und Ende des Mietverhältnisses. Während das Ende mit dem Ablauf der Kündigungsfrist zumindest bei einer ordentlichen Beendigung klar definiert ist, wird man sich bei vorzeitiger Übergabe über den Inhalt des Mietvertrags Gedanken machen müssen. Wesentlicher Inhalt eines Mietvertrags dürfte unzweifelhaft sein, dass die Mietsache vom Vermieter gegen Zahlung der Miete dem Mieter zur Nutzung überlassen wird. Es geht dabei um Leistung und Gegenleistung. Wird nun die Leistung des Vermieters durch vorzeitige Überlassung früher als ursprünglich vereinbart erbracht, kann eine Auslegung des Mietvertrags nur zu einem Ergebnis führen: ohne abweichende Vereinbarung muss in der vorzeitigen Übergabe eine Vereinbarung durch konkludente Handlung zur Änderung des Mietvertrags hinsichtlich des Mietbeginns gesehen werden mit der Folge, dass der Vermieter Anspruch auf die volle Miete einschließlich der Betriebskosten ab dem Zeitpunkt der Übergabe hat. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich um eine mehr oder weniger erhebliche Zeitspanne vor dem ursprünglich vereinbarten Mietbeginn handelt. Eine Übergabe wenige Tage vorher wird sicher keinen Zahlungsanspruch des Vermieters begründen. Eine zeitliche Grenze lässt sich sicher nicht eindeutig ziehen. Mein Eindruck ist, dass bis zu einer Woche voher als geringfügig anzusehen sein sollte, für einen Zeitraum von ein bis zwei Wochen die Wertung völlig offen ist und bei mehr als zwei Wochen eine Vertragsänderung unterstellt werden kann.

Es geht dabei aber niemals um die tatsächliche Nutzung und hinsichtlich der Betriebskosten auch niemals um die tatsächliche Verursachung durch den Mieter.

Wie man sehen kann, betrachte ich eine Mietforderung vor Mietbeginn lt. schriftlichem Mietvertrag zumindest im Grundsatz keineswegs als heikel, sondern als Normalfall. Es müsste vielmehr eine kostenlose Überlassung ausdrücklich vereinbart worden sein. Wie weit der Mieter gegen eine Mietforderung zu einem späteren Zeitpunkt die Einrede der Verwirkung vorbringen kann, ist ein anderes Thema.
31.03.2007, 12:49 von ChristophL
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Ich habe meinen Mietern ja auch die möglichkeit gegeben vorher in die Wohnung zu dürfen. Als Sie die ersten Kartonagen vorbei gebracht haben, wurden auch gleich alle Zählerstände notiert. Für Sie war es selbstverständlich, dass Sie dann anteilig die Kosten tragen.

Gruß Christoph
31.03.2007, 12:45 von frischebrise
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Hallo,

interessant noch in diesem Zusammenhang auf folgendes Aufmerksam zu machen.

Die mit der Wärmeerfassung/Abrechnung betrauten Unternehmen scheren sich jedoch nicht an tatsächliche Isttatbestände.

Z.B. Mieter zieht erst zum 05.d.lfd. Monates aus.
Bei Brunata wäre dann das Auszugsdatum lt. Mietvertrag ( Kündigung ) 31/30. des Vormonates.

VM hätte demnach die Kosten zu tragen.
31.03.2007, 12:04 von Jutetuetchen
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Hallo,

wir haben es bisher auch so gehalten dass ab vertragsmäßigen Mietbeginn die BK zu zahlen sind. (erhält der Mieter eher den Schlüssel wg. Renovierung dann hat er selbstverständlich die Strom und Heizungskosten zu tragen - eigentlich auch kein Thema da Strom und Heizung sowieso bei uns über die Stadtwerke anmelden muss) - meist ist es bisher immer so 1 Tage vor vertragsm. Bezug der Wohnung gewesen. Die Kosten wie z.B. Wasser, Grundsteuer etc. haben wir dann noch in der Zeit übernommen (abgerechnet über den Leerstand) - wenn der Mieter aber direkt eher komplett einziehen möchte dann vereibaren wir mit ihm schon schriftlich dass er "umgerechnet für die Dauer" die anteiligen NK Vorauszahlungen zu leisten hat - auch wenn ansonsten noch keine KM verlangt wird - sprich Mietfrei ist).... soooo gross ist mein Vermieterherz denn dann auch nicht aber es hat bisher immer super gut geklappt.

LG
31.03.2007, 11:07 von Rita
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Ich finde das eine ganz interessante Frage.

Manche Mieter scheinen nämlich die Auffassung zu vertreten:
"Betriebskosten muss ich erst ab Einzug und nur bis zu meinem Auszug/Mietende zahlen"

Nach unzähligen Quellen (die sich ja jeder selbst ERGOOGLEN kann) darf der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen, die tatsächlich durch die Nutzung des Mieters - d.h. während seiner Nutzungszeit - entstanden sind.

Die Nutzungszeit ist die Zeit, in der dem Mieter vom Vermieter die Möglichkeit zur Nutzung (d.h. das Gebrauchsrecht) gewährt wird - vgl. § 537 BGB
http://dejure.org/gesetze/BGB/537.html

D.h. die Nutzungszeit ist nicht identisch mit der i.d.R. küzeren Zeit Einzug-Auszug, weil die Zeit der Herrichtung durch den Mieter eben auch zur Nutzungszeit gehört.

Gewährt der Vermieter z.B. das Gebrauchsrecht vor vertragsgemäß geschuldetem Mietbeginn - und nimmt der Mieter das Recht in Anspruch, dann beginnt eben auch die Nutzungszeit des Mieters entsprechend früher.

Gleiches gilt ja auch zu Ungunsten des Vermieters - soweit er bei einer vorzeitigen Rückgabe bei Mietende, die Wohnung für eigene Zwecke (z.B. für Reparaturen/Umbaumaßnahmen) nutzt.

Urteile, die das belegen, kenne ich aber nur zu Ungunsten des Vermieters (bei vorzeitiger Rückgabe und Nutzung durch Vermieter).

Zitat:
Bis zum Beginn des Mietverhältnisses wohnte der Mieter kostenlos in der Wohnung.


Rein rechtlich beginnt das Mietverhältnis mit dem Zeitpunkt der Nutzungsüberlassung.
Der Vermieter hat eben freiwillig vorzeitig das Gebrauchsrecht gewährt, obwohl er die Überlassung erst zum vertragsgemäßen Mietbeginn schuldete.

Zitat:
Kann ich jetzt noch nachträglich anteilige Miete verlangen?

Das finde ich sehr heikel - mir ist jedenfalls kein Urteil bekannt, in dem ein Vermieter diese Frage gerichtl. hätte klären lassen.
Ggfs. wäre die Fragestellung: "Konnte der Mieter davon ausgehen, dass ihm die Nutzung kostenlos gewährt wird?"
Im normalen Leben (z.B. bei einem Mietwagen), würde man eine ähnliche Frage wohl klar verneinen - aber bekanntermassen fällen Mietrecht-Richter ihre Entscheidungen i.d.R. zugunsten des Mieters ...

Wenn das möglich ist, übergebe ich i.d.R. auch eine Mietwohnung vorzeitig.
Allerdings stelle ich dann auch gleich klar, dass ich dafür aus Entgegenkommen keine Miete verlange, dass aber natürlich Betriebskosten ab dem Zeitpunkt der Übergabe auf den Mieter laufen. > Manchmal vereinbare ich auch, dass die Betriebskosten bereits ab Auszug des Vormieters auf den neuen Mieter laufen, damit ich nicht 3 Nutzerzeiträume (Auszugsmieter-Leerstand-Einzugsmieter) abrechnen muss und weil mein Mietgeschenk das bei weitem ausgleicht.
I.d.R. wissen das die Mieter zu schätzen und mir ist ein netter Start eines möglichst langen und möglichst ungestörten Mietverhältnisses das wert.
Zitat:
Die Betriebskosten werden ab Mietbeginn umgelegt,


Hallo,

das ist nicht ganz richtig. Nutzt der Mieter die Wohnung schon vor Mietbeginn muß er ab Tag der Übergabe die Kosten für Wasser, Heizung und Strom zahlen.

Gruß Anita
30.03.2007, 15:43 von xxl
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Die Betriebskosten werden ab Mietbeginn umgelegt, daß heißt wenn der Mietvertrag ab 01.04. beginnt kann auch nur ab 01.04. abgerechnet werden, es sei denn, im Übergabeprotokoll wurde was anderes vereinbart!!

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