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27.11.2007, 05:32 von Keks0813Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Bauarbeiten/Großbaustelle im Haus
Kommendes Jahr sollen die Rohre in unserer Liegenschaft erneuer werden.D.h. ein Hochhaus und zwei 8-Parteienwohnhäuser.

Im Januar wollen die Handwerker sich ein Bild von den einzelnen Wohnsituationen machen und eine Planung wie sie in jeder Whg am besten vorgehen.

Anfg März beginnen die Bauarbeiten und ziehen sich bis Ende Juni.

In dieser Zeit wird es erheblich laut im Haus und in den Nachbarhäusern zugehn, da alle Häuser parallel und zeitgleich abgefrühstückt werden sollen.

Nun kann es durchaus vorkommen dass man auch mal einige Tage nicht auf die Toilette kann (wobei man sich bei entspr info nach Handwerkerfeierabend sich einige eimer Wasser für evtl Spülvorgänge oder Kaffeekochen vorzapfen könnte)

Darf mein Mieter die Miete kürzen, obwohl es sich um eine zwingende Modernisierung handelt?

(Die alten Rohre wurden vor 1 Jahr mit Epoxidharz ausgespritzt welches jedoch die Leitungen verstopft hat und sich bereits wieder ablöst bzw die rohrfittings verstopft)

wie ist die genaue berechnung einier gerechtfertigten mietkürzung für
2 wochen eingeschränkte benutzung bad,
3 monate baulärm und
1 woche kein fliessend wasser i.d. zeit zw 8-16 uhr?

14 tage 20%
90 tage 20%
7 tage 50%
------------
=111 tage

miete für 30 tage beträgt zb 500 EUR kalt.

ich denke ich werde in der zeit einen "heidenspass" mit meinem mieter haben...

Alle 29 Antworten
03.12.2007, 16:22 von frischebrise
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Hallo,

@ Augenroll schrieb:

Zitat:
Wo der Vermieter nicht wohnen würde, sollte man es demnach auch nicht dem Mieter zumuten.

Ganz einfaches Gesetz, zur Erhaltung des sozialen Friedens. braucht man nicht mal Gesetzesbücher.


Da aus Sicht des Verfassers zur Erhaltung des sozialen Friedens ein ganz einfaches Gesetz nötig ist, braucht man nicht mal Gesetzbücher.

Wo ist dieses einfache Gesetz denn nachzulesen.
03.12.2007, 11:43 von Augenroll
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Zitat:
Was als unbewohnbar gilt, dürfte schwierig zu bewerten sein.



Hier dürfte es helfen, dem allgemeinen Grundsatz: "Tue keinem was an, was Dir selbst nicht zumutbar ist." zu folgen.

Wo der Vermieter nicht wohnen würde, sollte man es demnach auch nicht dem Mieter zumuten.

Ganz einfaches Gesetz, zur Erhaltung des sozialen Friedens. braucht man nicht mal Gesetzesbücher.
03.12.2007, 10:17 von frischebrise
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Hallo,

@keks0515 schrieb:
Zitat:
hatte jemand schonmal das thema bzw ein gefühl wieviel prozent man je tag auf die kaltmiete nachlässt?

bzw ab welchem tag der mieter anspruch auf ein hotelzimmer (freie wahl des hotels?)hat?



Die Rechtsprechung ist uneinheitlich und von zu vielen Einzelfaktoren und Fälle abhängig.

Wobei ein Hotelaufenthalt nur bei einer unbewohnbaren Wohnung anzunehmen ist. Was als unbewohnbar gilt, dürfte schwierig zu bewerten sein.

Vielleicht gibt als Ausgangsbasis das BGH eine Leitlinie vor:

Zitat:
) Ist eine Wohnung mit einem nicht nur unerheblichen "Mangel", z.B. einem baulichen Schaden behaftet, so kann der Mieter die Miete "mindern". Nehmen wir an, dass ein Wasserschaden eine 20-prozentige Minderung rechtfertigt. Worauf beziehen sich nun die 20 Prozent? Der BGH urteilte am 6.4.2005 (XII ZR 225/03; ebenso: Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04, WuM 2005, 573): Bemessungsgrundlage ist die Miete einschließlich aller Nebenkosten, also auch der Heizkosten (sofern diese an den Vermieter zu zahlen sind).
03.12.2007, 08:56 von frischebrise
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Hallo und guten Morgen,

nach dem der Verfasser des Threads hier @Keks0813 wieder zum eigentlichen Sachthema aufgerufen hat, möchte er konkret etwas über die Minderungsbewertungen wissen.

Dieses war jedoch von Anfang an sein Grundtenor.

Die sehr unsachlichen Antworten von @andreas und @ Augenroll hierzu haben weder mit der Fragestellung was zu tun, noch mit einer Nützlichkeit.

Festzustellen ist jedoch immer die gleiche Vorgehensweise:

1. Die Grundfrage ignorieren
2. Umwidmung der Ausgangsfrage in eigene Ausführungen
3. Dieses hat nichts mit der Frage zu tun
4. Provozieren und Gegenreaktionen abwarten
5. Eigene Showbühne aufbauen
6. Selbstdarstellen und den Thread manipulieren

Die Folge:
Der Fragende erhält keine qualifizierte Auskunft.
Das Niveau des Forums leidet.

Es wäre anzuraten, die Selbstdarsteller kurz zur sachlichen Thematik aufzufordern, wie es hier auch gemacht wurde.
Danke dafür.
Damit Außenstehende und Neue sofort erkennen, wer, wie einzuschätzen ist.

Auf keinen Fall, sich weiter auf die Schiene des unsachlichen ziehen lassen, um den Showmaster die Bühne freizugeben.

Das Thema ist und bleibt von @keks0813 vorgegeben.

02.12.2007, 23:51 von Keks0813
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danke erstmal für die zahlreichen, teils nützlichen antworten
gibt es irgendwo eine berechnungshilfe hierfür.
zB
bei heizungsausfall
= 5%der kaltmiete x Anzahl der tage
3-7 tage = 60% minderung der kaltmiete.

bei eingeschränkter badnutzung
= 7%der kaltmiete x Anzahl der tage

bei nicht möglicher badnutzung / fehlende sanitärobj /fliessend wasser
= 10%der kaltmiete x Anzahl der tage und anspruch
ab dem 3.tag auf alternative sanitäranlagen (zB.toilettenwagen)
ab dem 5.tag hotelbezug

hatte jemand schonmal das thema bzw ein gefühl wieviel prozent man je tag auf die kaltmiete nachlässt?

bzw ab welchem tag der mieter anspruch auf ein hotelzimmer (freie wahl des hotels?)hat?

oder welche möglichkeiten es für den VM noch gibt, zB pensionen etc, damit er sich nicht innerhalb 4 wochen finanziell ruiniert.

28.11.2007, 15:28 von Augenroll
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Zitat:
Kann nur übertroffen werden durch die Blechbüchsenarmee der Mietervereine ?


Ich würde jetzt gern was Nettes über den einzigen Vermieterverein "Haus ohne Grund" sagen, aber mir fällt nichts ein.

Ist wohl bisher nicht weiter in Erscheinung getreten...
28.11.2007, 10:32 von Mortinghale
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Kann nur übertroffen werden durch die Blechbüchsenarmee der Mietervereine ?

Ps. Wäre es nicht mal wieder an der Zeit, allgemein vor mir zu warnen (Obacht !) ?



28.11.2007, 10:10 von Augenroll
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Zitat:
Was soll denn dieses Säbelgerassel ?


In der Tat scheppert Ihr Blech ohrenbetäubend.
28.11.2007, 09:54 von Mortinghale
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Was soll denn dieses Säbelgerassel ?

Zitat:
Diesen vermehrten Anteil hat der VM selbstverständlich zu tragen.


Das widerspricht doch nicht dem, was ich geschrieben habe.

28.11.2007, 09:42 von Augenroll
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Zitat:
Alles andere kannst Du vergessen.


Ganz schön markige Sprüche, aber das prallt eh ab, auch da ich das Recht auf meiner Seite weiß. Da können Sie ruhig die Tischkante weiter zerbeißen.

Zitat:
Nur das, was nicht durch die Renovierung und die ordentliche Haushaltsführung des Mieters ohnehin erfaßt wird.



Es werden vermehrte, über die normale Haushaltsführung des Mieters hinausgehende Verschmutzungen, Beschädigungen auftreten!

Diesen vermehrten Anteil hat der VM selbstverständlich zu tragen.

Aber das wissen die Mietervereine, die bei einem solchen Bauvorhaben und uneinsichtigen VM eh ins Haus kommen, auch wissen.

Nimmt der VM keine Rücksicht und zeigt sich nicht kulant, wird er über Jahre hinweg das gute Vetrgasverhältnis zerstören.

27.11.2007, 18:10 von Mortinghale
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Zitat:
Was für einen "Anteil" ?


Also:

Nur das, was nicht durch die Renovierung und die ordentliche Haushaltsführung des Mieters ohnehin erfaßt wird.

Alles andere kannst Du vergessen.

27.11.2007, 17:52 von JollyJumper
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Nun widersprecht doch heute nicht schon wieder und seit so gemein!
Das Troll mit der dissoziative Identitätsstörung kann nun mal nichts dafür, dass es so ist wie es ist!

JJ
27.11.2007, 17:35 von Augenroll
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Zitat:
Was für einen "Anteil" ?


Die Tapete, Farbe, Fliesen usw. die die vom Vermieter beauftragten Handwerker zerstören werden.

Und der VM soll bitte jemanden zum Staub wischen schicken, denn den werden die Handwerker wohl auch verursachen!

Und Staubsauger und Fensterputzer nicht vergessen!

Oder soll das etwa Alles von den Mietern geleistet werden, wozu zahlen die denn jahrzehntelang Miete?
27.11.2007, 14:21 von Mortinghale
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Zitat:
Dann hat der VM trotzdem seinen Anteil zu tragen.


Was für einen "Anteil" ?

27.11.2007, 14:14 von Augenroll
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Zitat:
und wenn der Mieter ohnehin gerade renovieren muß (wollen wir doch nicht vergessen).



Dann hat der VM trotzdem seinen Anteil zu tragen.

Außerdem sind die Mieter dann sehr schlecht beraten, wenn Sie die
Renovierungstermine so legen.

Bei solchen großen Vorhaben hat man sowieso die Mietervereine schnell mit im Boot.
27.11.2007, 14:11 von Mortinghale
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und wenn der Mieter ohnehin gerade renovieren muß (wollen wir doch nicht vergessen).

27.11.2007, 14:04 von Augenroll
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Zitat:
ausnahmslos


Ausnahmen: leerstehende Wohnungen und wenn der Mieter das ausdrücklich anders wünscht!

27.11.2007, 13:58 von Mortinghale
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Zitat:
ausnahmslos


ist doch wohl nicht Dein Ernst ?

Wolltest Du nicht objektiv sein ?

27.11.2007, 13:06 von Augenroll
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Zitat:
5) Klären ob seitens der Mieter noch Tapeten, Fliesen, etc. vorh. für Bereiche die durch die Arbeiten zerstört werden.


Richtig, insbesondere hat der Vermieter ausnahmslos den urpsrünglichen malermäßigen Zustand wiederherzustellen oder dafür angemessen Schadensersatz zu zahlen.
27.11.2007, 11:42 von johanni
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Zitat:
Die alten Rohre wurden vor 1 Jahr mit Epoxidharz ausgespritzt welches jedoch die Leitungen verstopft hat und sich bereits wieder ablöst bzw die rohrfittings verstopft)


Wer trägt denn für diese Maßnahme die Verantwortung?
Hier könnten u.U. Regressansprüche gestellt werden!!

Johanni
27.11.2007, 11:37 von JollyJumper
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@Keks0813

Das was Du da beschreibst nennt sich im allgem. Strangsanierung und ist i.d.R der absolute "WORST CASE" für Mieter aber auch für Vermieter.
Die von dir dargestellten möglichen Zeiträume halte ich für eine sehr optimistische Darstellung.
Meistens sind die zunächst aufgestellete Terminpläne binnen kurzer Zeit Schall und rauch, weil es irgentwo klemmt.
Leider arbeitest Du aber nicht in einem Gebäude,wo Du überall und jederzeit hinkannst, sondern in einem vermieteten Gebäude.

Klassischer Fall:
Angekündigter/Abgestimmter Termin zu Durchführung der Arbeiten Tag x in Wohnung y.
Mieter nimmt sich für diesen Tag frei/Urlaub.
1 Tag vorher merkt die Baufirma, dass es aus irgenteinem Grund noch nicht möglich ist die Arbeiten durchzuführen und erscheint nicht zum Termin.
Mieter ist sauer, weil er unnütz einen Urlaubstag vergeudet hat.
Baufirma möchte nun aber gerne drei tage später die Arbeiten durchführen.
Mieter sagt (und das mit Recht) Nix ist. Ich kann nicht ständig Urlaubstage für Termine nehmen, die nicht wahrgenommen werden.
Nächster mögllicher Termin erst in 3 Wochen!

Das geschilderte ist einfach die Realität auf dem Bau.
Das wichtigste dabei ist die Zugänglichkeit der Wohnungen.
Stellt ein Mieter sich quer können i.d.R. die Arbeiten im ganzen Strang nicht ausgeführt werden.
Möglicherweise hast Du zwar eine Anspruch auf Zutritt für die Arbeiten, wirst diesen aber nicht kurzfristig durchsetzen können -> Folge alle Arbeiten die daran hängen verzögern sich!
Hat der Bauherr/die Baufirma die Verzögerung zu vertreten, den termin nicht wahrgenommen, hat der Mieter seine Pflicht ohnehin erfüllt. Er muss nicht arbeitstäglich bei Fuß stehen und drauf warten ob heute seine Wohnung dran ist bzw. in den Terminplan passt.

Dazu kommt, dass Baufirmen i.d.R. keine Rücksicht darauf nehmen, dass sie in bewohnten Wohnungen Arbeiten und wenn sie arbeiten kaum für den Schutz des Inventars sorgen.
Meist wird über einen längeren Zeitraum immer mal wieder etwas in den einzelnen Wohnungen gearbeitet und jedes mal die Wohnung wie ein Saustall hinterlassen.
Reiniegung/Endreiniegung fehlanzeige.

Wenn man Dir einen Rat geben soll. Lass es!
Da es sich bei Dir offensichlich nicht vermeiden lässt:

Versuche die Akzeptanz zu erhöhen:
1) Mieter über die Maßnahme informieren, Terminpläne erstellen, den Mietern exakte Termine benennen und diese genau arbeitstäglich nachverfolgen damit nicht im System hängt.
Verzögerungen frühzeitig erkenne und an die Mieter weitergeben!
2) Gib den leuten einen festen Ansprechpartner -> Bauleitung über die gesamt Bauzeit!
3) Mit den Mietern klären wer ist im Urlaub, Krank, Schichtdienst, Montage etc.
4)Zugänglichkeit sicherstellen
Das geht meist sehr gut in dem man den Leuten anbietet die Schlüssel oder Zweitschlüssel bei der Bauleitung zum Termin (ggf. mit Zeitfenster) abzugeben.
Das Betreten der Wohnung für die Arbeiten durch Baufirma erfolgt dann nur in Anwesenheit eine Wachschutzes.
Wachschutz müssen i.d.R. 2 Leute jeweils sein, da auch einer den anderen bewachen muss (4 Augen Prinzip)!
5) Klären ob seitens der Mieter noch Tapeten, Fliesen, etc. vorh. für Bereiche die durch die Arbeiten zerstört werden.
6) Für arbeitstägliche Reinigung der betroffenen Wohnungen sorgen!
7) Ob und vieviel Mietminderung Du von vornherein anbietest sein Deinem eigenen Fingerspitzengefühl überlassen.
Auch wenn der Miter verpflichtet ist Instadhaltungsmaßnahmen zu dulden, kann sich das Angebot einer Mietminderung zumindest erheblich auf die Akzeptanz manscher Mieter auswirken!
8) Rechne immer damit, dass es bei dem ganze Ablauf immer einzelne notorische Querschläger und Nörgler gibt, die Dich trotz aller Bemühungen mit Forderungen, Anwaltsschreiben und vor allem Zutrittsverweigerungen konfrontieren.
9) Das ganze wird dich Geld (mehr als die reine Bauleistung) und vor allem Nerven kosten!

Ich kann nur sagen ,dass ich solche Aktionen als Bauleitung schon begleitet habe und sie liefen immer beschissen!

Gruß JJ
27.11.2007, 09:20 von Mortinghale
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Sag mal, wie alt warst Du eigentlich zur Zeit der "aktiven" DDR ?

Oder liegt der Hang/Zwang zur ständigen Thesenwiederholung/-anbetung tatsächlich in den Genen ?

27.11.2007, 09:06 von Augenroll
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Zitat:
Ein Textbaustein ist kein Beitrag.

Bleib mal objektiv.



Allemall besser, als was rrutz und morthingale so von sich geben.

Zitat:
daher sollte das wirklich sehr kooperativ ablaufen

Sagte ich bereits.

27.11.2007, 09:02 von Mortinghale
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Zitat:
Ein sehr vernünftiger Beitrag zum Thema Mietminderung.



Ein Textbaustein ist kein Beitrag.

Bleib mal objektiv.

27.11.2007, 08:56 von Sommer
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Nachdem unsere beiden Forentrolle aus ihrem gemeinsamen Urlaub zurück sind (hey, war's schön?) wird es ja nun leider wieder unsachlich und trivial in diesem Forum. Schade eigentlich.

Aber zurück zum Thema:
Sowas muß wirklich SEHR gut geplant sein. Die Handwerker müssen tagesgenaue Pläne erstellen und sich verpflichten, diese auch einzuhalten - sie sollen Zeiträume auch so ansetzen, daß zum einen "unvorhergesehene Schwierigkeiten" kompensiert werden können und zum anderen die Belastung für die Mieter gering bleiben.
Anhand dieser Pläne (für deren Folgen bei durch sie bedingter Nichteinhaltung übrigens sie haften sollten) kann man die Mieter exakt über die Maßnahmen informieren.

Wenn ich das recht sehe, ist das ja keine klassische Modernisierung, sondern eine Instandhaltung - der Komfort/Wohnwert wird ja nicht verbessert.

Die Mieter müssen also nicht zustimmen aber wenn es tagelang kein Wasser gibt, ist das schon eine ganz schöne Einschränkung. Neben guter Informationspolitik kannst Du Dir also auch überlegen, eine entsprechende Mietminderung anzubieten wegen der durch die Maßnahmen bedingten Einschränkungen.
Das Hauptproblem sehe ich nur in der Organisation, daß die Mieter Zugang zu den WEs gewähren müssen...daran hängt und fällt jede Bauplanung; daher sollte das wirklich sehr kooperativ ablaufen sonst kostet es weit mehr als jede Minderung.
Am besten Du berätst Dich mit einem Anwalt dazu!

S.
27.11.2007, 08:43 von Augenroll
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Hallo rrutz,

Zitat:
... und wieder mal ein völlig sinnfreier Beitrag von andreasM!

Vollkommen am Thema vorbei...


Bin ich ganz anderer Meinung. Ein sehr vernünftiger Beitrag zum Thema Mietminderung.

Was haben Sie denn konkret daran auszusetzen?

Was haben Sie denn für eine Meinung zum Eingangsposting?
27.11.2007, 08:40 von Augenroll
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Zitat:
miete für 30 tage beträgt zb 500 EUR kalt.


Das ist ja auch sehr viel Geld, was Sie da in der Vergangenheit eingenommen haben. Dagegen ist doch die zeitweise Mietminderung gar nichts.

Würden Sie denn für diese Zeit soviel Miete zahlen wollen, wenn Ihre Wohnung einer Baustelle ohne Wasseranschluss gleicht???

Versetzen Sie sich doch mal BITTE gedanklich in die Lage der Mieter!

Zitat:
ich denke ich werde in der zeit einen "heidenspass" mit meinem mieter haben...

Sie allein haben es in der Hand. Zeigen Sie sich kulant, werden die Mieter Vertsändnis haben. quid pro quo

27.11.2007, 08:40 von rrutz
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... und wieder mal ein völlig sinnfreier Beitrag von andreasM!

Vollkommen am Thema vorbei...
27.11.2007, 08:25 von andreasM
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Zitat:
Darf mein Mieter die Miete kürzen


Eindeutig: JA

Es ist oft so, dass Wohnungen gerade in älteren Gebäuden diverse latente Mängel aufweisen.

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.

Nach dem Gesetz muss der am Ort ansässige Vermieter Fehler und/oder Mängel der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Macht er das nicht, so kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst zu Lasten des Vermieters beheben lassen, er hat eventuell Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der monatlichen Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar recht schnell fristlos kündigen.
Das bedeutenste Recht eines Mieters bei Wohnungsmängel ist aber derzeit die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann und sollte der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das direkte Recht vermindert Miete zu zahlen. Nach dem deutschen Gesetz (BGB) spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat oder auch nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen bzw. beseitigen kann, berechtigen den Mieter zur direkten Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einem Betrieb oder anderer Unternehmung bzw. Störungen, welche von einer angrenzenden Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, welcher den Wohnwert der gemieteten Einheit/Whg mindert.

AM
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