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13.09.2007, 14:07 von JollyJumperProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Auführung von Schönheitsreparaturen durch den VM
@Vermieter
Mal folgende Frage zu Diskussion.
Gem. den Urteilen des BGH sind ja in einer Vielzahl von Mietverträgen ungültige Klauseln für Schönheitsreparaturen enthalten. (erst gestern gab es ja ein weiteres Urteil, Az: VIII 316/06 vom 12. September 2007 z.B. http://magazine.web.de/de/themen/finanzen/immobilien/4619188-Renovierungspflichten-BGH-Urteil-schuetzt-Mieter,cc=000005549900046191881fJsOe.html
Aufgrund dieser Tatsache liegt ja die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zunächt wieder beim Vermieter.
1) Hat irgendjemand von euch schon mal von einem seiner Mieter eine Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit erhalten.
2) Wie könnte man sich das überhaupt vorstellen.
Ich meine damit natürlich nicht die Frage, wie die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
Wer entscheident z.B. wann sie fällig sind?
Wann ist denn im Einzelfall eine Schönheitsreparaturen fällig und durchzuführen?

Der BGH hat doch in seine Urteilen immer stark darauf hingewiesen, dass eben starre Fristen ohne Berücksichtigung der individuellen Sitution, eine übermäßige Benachteiliegung bedeuten.

Ganz provokativ könnte man (von unterschiedlichen Standpunkten aus) doch sagen:
Als Mieter:
Neu (schönheits-)renovierte Wohnung ist immer gut. Ich betrachte ab jetzt alle 2 Jahre eine Ausführung als erforderlich, weil der Zustand der Wohnung dann schon erheblich abgewohnt ist und für mich als Mieter unerträglich!

Als Vermieter:
So lange meine Mieter selbst Schönheitsreparaturen durchführen mussten haben Sie immer frühstens nach 20 Jahren das erste mal renoviert. Warum sollte ich als Vermieter das dann früher machen.
Im übriegen finde ich den derzeitigen Zustand der WOhnung akzeptabel und sehen keinen Handlungsbedarf.

Der Zustand einer Wohnung ist doch völlig subjektiv. Ich kenne selber Leute deren eigene Wohnung sieht nach Jahrzehnten immer noch genauso aus während andere ständig reihum in deutlich kürzeren Abständen neu renovieren.

Gruß JJ
Alle 16 Antworten
14.09.2007, 09:33 von Augenroll
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Zitat:
ob "ausgereift" oder nicht; es hängt dann von der Brieftasche der Parteien ab, wie weit sie das Verfahren treiben und was am Ende rauskommt.


Haus und Grund geht wohl schon sammeln, wie???
14.09.2007, 09:31 von Sommer
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Zitat:

Noch unausgereifte Rechtssprechung.


Ist ja goldig...der Augenroll weiß den "Reifezustand" eines Gerichtes einzuschätzen...auf See und vor Gericht ist man in Gottes Hand - ob "ausgereift" oder nicht; es hängt dann von der Brieftasche der Parteien ab, wie weit sie das Verfahren treiben und was am Ende rauskommt. Und sicherlich sind BGH-Urteile maßgeblicher als AG- oder LG-Urteile aber JEDE Eintscheidung BLEIBT eine Individualentscheidung. Man kann nur allgemeine Tendenzen ableiten und sich davon bei der eigenen Vertragsgestaltung leitden lassen. Daher eben auch mein Thread zur "perfekten Schönheitsrepklausel" - die logische Konsequenz!

S.
14.09.2007, 09:14 von Augenroll
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@Pisavollstrecker:

Zitat:
Urteile:

OLG Karlsruhe,...
Das LG Düsseldorf vertritt dagegen im Urteil ...



Noch unausgereifte Rechtssprechung. Es bleibt also vorerst bei Individualentscheidungen und also sehr spannend.
13.09.2007, 16:39 von JollyJumper
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Um hier von der "seichten Diskussion" noch mal auf das unmaßgebliche Thema abzuweichen.
wer hier wem wieviel an Kosten, Mehrkosten etc. schuldet oder fordern kann stand nicht zu Debatte.
Die Frage war wie sich das ganze praktikabel händeln ließe bzw. ev. nach ersten Erfahrungen in der Durchführung!

Gruß JJ
13.09.2007, 16:10 von kein_Eigentum
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Zitat:
Vernüftige Menschen können doch über alles reden. Ich würde dem Mann vorschlagen, seine jährl. Verpflichtung zum Malern gegen eine Aufwandsentschädigung an den Mieter zu erlassen. Also für ca.500.,-EUR jährl könnte dann Mieter aufhören, das Recht der Renovierung einzufordern. Natürlich muss der Betrag je nach Sachlage und Whg neu festgelegt werden.

AM



Genau. Natürlich wäre ich als Vermieter auch sofort bereit, die Miete um sagen wir mal ca. 500 Euro jährlich zu erhöhen. Denn bei Ihnen scheint ja eine jährliche Renovierung notwendig zu sein, was dann auch den höheren Betrag als dem vom PisaVollstrecker aufgezeigten Richtwert rechtfertigen würde. Natürlich muss der Betrag je nach Sachlage und Whg neu festgelegt werden. Vernüftige Menschen können doch über alles reden.

MfG
Papa76
13.09.2007, 15:58 von Jobo
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Zitat:
Ich würde dem Mann vorschlagen, seine jährl. Verpflichtung zum Malern


Lesen sie das aus dem BGH Urteil ?

Es wird im Urteil doch von "überzogenen Renovierungspflichten " gesprochen !
In diesem Fall sollten Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper weiß lackiert und Teppichböden fachmännisch gereinigt werden. Der Vertrag sah keine Ausnahmen von der Renovierungspflicht vor, verzichtete aber auf eine Pflicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses.

13.09.2007, 15:40 von andreasM
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Zitat:
@andreasM: Bei Ihnen würd' ich die Wände schwarz streichen.


Danke für das Angebot, aber mein VM ist über 70 Jahre alt -glauben Sie wirklich ich würde von dem Mann verlangen, dass er mir die kleine Whg malert???? Also wirklich...

Vernüftige Menschen können doch über alles reden. Ich würde dem Mann vorschlagen, seine jährl. Verpflichtung zum Malern gegen eine Aufwandsentschädigung an den Mieter zu erlassen. Also für ca.500.,-EUR jährl könnte dann Mieter aufhören, das Recht der Renovierung einzufordern. Natürlich muss der Betrag je nach Sachlage und Whg neu festgelegt werden.

AM
13.09.2007, 15:30 von PisaVollstrecker
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Die Mieterhöhung aufgrund der geänderten Rechtssprechung ist selbstverständlich möglich:

Der Vermieter kann den Mietern aufgrund der geänderten Rechtsprechung, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Kosten für die Schönheitsreparaturen schließlich in der Grundmiete nicht einkalkuliert waren, entweder dem Mieter eine der neuen Rechtssprechung angepaßte, neuformulierte Übertragung der Schönheitsreparaturen anbieten

oder

bei Ablehnung die Miete als Kompensation gemäß §28, Abs.4, 2. BerechnungsVO mittels einem -Zuschlag von bis zu 8,50 EUR pro qm und Jahr
(=0,71 EUR/(qm und Monat))- auf die Vergleichsmiete/Mietspiegel erhöhen.

Macht bei einer 76 qm Wohnung z. B. 646 EUR/Jahr.

Dazu kann die Erhöhung gemäß §28, Abs.(5a) sich entsprechend § 26 Abs. 4, 2.BV alle 3 Jahre erhöhen.

Urteile:

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 - 7 U 186/06 - in GE 2007, 909-910 = NZM 2007, 481-483

Das LG Düsseldorf vertritt dagegen im Urteil vom 18. 5. 2006 (NZM 2006, 657) die Auffassung, dass der Vermieter als Verwender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Kompensationswege einen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete nur verlangen dürfe, wenn er zuvor dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter angeboten habe. Zur Begründung wird das Rücksichtsnahmegebot gem. § 241 Abs. 2 BGB angeführt.

@andreasM: Bei Ihnen würd' ich die Wände schwarz streichen.
13.09.2007, 14:53 von andreasM
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Zitat:
Wie genau wollen Sie solch eine Mieterhöhung durchsetzen und begründen?


Wie sonst üblich mit Instandhaltung, Mietspiegel u Modernisierung wird es ja wohl nicht funktionieren. Also Mieterhöhung wg Instandhaltungsarbeiten, nichts anderes sind diese Malerarbeiten, ist unwahrscheinlich. Dies hat der BGH schon vor Jahren dargelegt.

AM
13.09.2007, 14:47 von Augenroll
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Zitat:
Dafür (wenn also die Renov.-Klausel ungültig ist) darf aber auch lt. Urteil die Miete angemessen erhöht werden!!!!


Na da wird es aber noch heftige Diskussionen und viel Klärungsbedarf geben.

eine kleine Frage zum Anfang:

Wie genau wollen Sie solch eine Mieterhöhung durchsetzen und begründen?
13.09.2007, 14:43 von Dernie
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Dafür (wenn also die Renov.-Klausel ungültig ist) darf aber auch lt. Urteil die Miete angemessen erhöht werden!!!!
13.09.2007, 14:43 von JollyJumper
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Zitat:
Hat er ja nun wieder einmal erfolgreich erledigt.

Hat er eben nicht.
Urteile des BGH sind in der Grundstruktur schon richtungsweisend, leider jedoch in der Ausführung auslegbar!

Was ist z.B. wenn de Mieter meint Schönheitsrearaturen sind fällig und er Vermieter sagt.
OK. Wir streichen die Wände in Kanariengelb oder alternativ neue Tapete mit großen Karoraster und die Türen und Rahmen in Dunkelbraun.
Dummerweise hatte der Mieter alle Wände individuell in Wischtrechnik bearbeitet.

Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ausführen OK.
Er schuldet dem Mieter jedoch keine dem Mieter individuell angepaßte Optik.
Er schuldet allenfals (wie Mieter bei Renovierung auch) eine einfache Ausführung mittlere Art und Güte ohne Sonderwünsche!

JJ
13.09.2007, 14:32 von andreasM
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Tja, da wird VM demnächst wohl mit dem Farbeimer in der Hand von Wohnung zu Wohnung ziehen müssen!

Übrigens, als ich dies einmal anmerkte, da riefen alle Trollerei und heute? Heute haben Sie wohl mal die Augen offen. Ja der Gesetzgeber muss auf dem VM-Markt eingreifen. Hat er ja nun wieder einmal erfolgreich erledigt.

AM
13.09.2007, 14:26 von Kiovar
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hm... die Konsequenz wäre logisch...

um mal bei den Bösen-Gedanken zu bleiben, was passiert wenn der Mieter diese Forderung stellt...und ich daraufhin aller 6 Monate diese Wohnung von Grundauf renovieren würde... ob mich dafür dann jmd bestrafen könnte... denn eigentlich komme ich ja nur den VM-Pflichten nach

Kio
13.09.2007, 14:22 von JollyJumper
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Zitat:
den Fall hatte ich bei unserer Wohnung noch nicht

Sicher. Ich kenne auch noch niemand.
Die logische Konsequenz aus dem BGH-Urteil (mit konservativ geschätzt vielleicht 60% Mietverträgen mit gekippter Klausel) wäre doch Mieter gehen überall in der Republik zum Vermieter und sagen: Schönheitsreparaturen sind fällig. Vermieter mach mal!

JJ
13.09.2007, 14:15 von Kiovar
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Hallo JJ,

den Fall hatte ich bei unserer Wohnung noch nicht, dass der Mieter von ein eine Schönheitsreparatur verlangt hat, während der Mietzeit..aber ich würde in diesem Falle einfach mich mal an die "gekippten Vorgaben" von

In Küchen,Bädern und Duschen alle 3 Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiltetten
alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

halten +/- 1/2 Jahr... ansonsten bei Zeiten unterdem würde ich mal die Wohnung besichtigen und dann Vor Ort entscheiden... vllt. komme ich ja auch zu dem Schluß, das die Wohnung nicht abgewohnt ist sondern beschädigt worden ist...

Kio
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