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14.07.2007, 22:14 von rodimaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Arztpraxis dulden?
Hallo Forenfreunde,

wir sind eine 9-er WEG. 1 Wohnung ist vermietet, ansonsten wohnen die restlichen 8 im Haus.
Eigentümer der vermieteten Wohnung will jetzt verkaufen.
Der "Buschfunk" teilt folgendes mit: Verkauf an einen Arzt, der dann im EG eine Praxis eröffnen will.
Müssen wir das dulden?
Das Haus ist seit dem Bau in 1972 ein reines Wohnunghaus.
Danke für Eure Antworten.
Alle 12 Antworten
24.07.2007, 09:39 von Augenroll
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@morgoth,

Zitat:
Kenne das ganze auch nicht nur aus Sim City oder so sondern habe es als Lehrfach in meiner FH gehört.

Vielleicht haben Sie an der FH auch mal Rechtschreibung und Layout gehört???

Oder waren Sie da Kaffee trinken?

Liest sich ja furchtbar!
21.07.2007, 19:32 von morgoth123
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Ich kenne mich da auch nur im Bereich Städtebau aus. Kenne das ganze auch nicht nur aus Sim City oder so sondern habe es als Lehrfach in meiner FH gehört. Es werden vom der Gemeinde bzw. der Stadt in der Tat Bereiche festgelegt in welchem dann eine bestimmte Nutzung vorgesegen ist. Hierbei sind neben den Städtebaulichen Faktoren (Industrie auf einen Haufen usw.) vor allem Faktoren des Lärmschutzes entscheidend. Wohngebiete die wirklich nur Wohngebiete sind und wo nicht einmal eine kleine Arztpraxis aufmachen darf sind nach meinem Kentnisstand sehr selten, da die Gemeinden Klagen der Anwohner wegen Lärmbelästigung fürchten. Soetwas findetst du nur in Wochenendgebieten oder wenn die Verantwortlichen etwas verpennt haben. Eine entscheidene Rolle spielt wohl in deinem speziellen Fall, um was für eine Art von Arzt es sich handelt, ein Zahnarzt ist ja bedeutend lauter als ein Allgemeinmediziner. Ansonsten kann ich nur sagen sei froh das du einen Artzt im Haus hast ich selber wohne in der Countryside und muss 25km bis zum Arzt fahren bzw. der Arzt zu mir falls wirklich mal was sein sollte
16.07.2007, 11:45 von Rita
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Nutzungsänderung bzw. Gebrauhsregelung kommt in unserer TE nicht vor!!!!!!!
Wenn sich die TE auf Wohnungseigentum bezieht, dann ist aber schonmal Wohnungsnutzung vorgegeben!
> WEG § 1 Begriffsbestimmungen > http://dejure.org/gesetze/WEG/1.html
Zitat:
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.


Grundsätzlich wird ein Unterlassungsanspruch der anderen Eigentümer davon abhängen, welche Beeinträchtigungen überhaupt aus der beabsichtigen Nutzungsänderung resultieren (z.B. aufgrund Größe der Praxis) UND was für die anderen Eigentümern zumutbar ist. Entsprechende Ausnahmeurteile sind jedenfalls immer zu ganz bestimmten Einzelfällen ergangen - z.B. auch
http://www.brennecke-partner.de/default.php?ID=35895&Navtyp=0&Nutzungsaenderung-von-Buero-auf-Arztpraxis
http://www.brennecke-partner.de/default.php?ID=48290&Navtyp=0&Wohnungseigentum-Nutzungsaenderung-Bueroraeume-Arztpraxis

zunächst gilt aber mal der Grundsatz:
Zitat:
> WEG § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;...


Daneben spielen aber auch einzuhaltende öffentlich-rechtliche Vorschriften eine ganz entscheidende Rolle > Bebauungsplan/Gebietseinordnung, Nutzungsänderung = bauaufsichtl. Verfahren > z.B.
http://www.landkreis-ludwigsburg.de/deutsch/politik-und-verwaltung/lebenslagen/bauen/3-bauverfahren/nutzungsaenderung/

... dadurch bedingt die Anzahl der erforderlichen Stellplätze
I.d.R. liegt die erforderliche Stellplatzanzahl bei Nichtwohnnutzung deutlich höher, als bei Wohnnutzung ... wobei gelegentlich Ausnahmen/Abweichungen mit dem Bauamt verhandelbar sind (z.B. bei nachweislich weniger Kundenverkehr als üblich) und/oder Stellplätze bei der Stadt/Gemeine "abgelöst" werden können > eine Stellplatzablöse hat dann aber üblicherweise eine höhere Belastung/Ärgernispotential der Nachbarschaft zur Folge - wie von ananastoertchen geschildert

Die Einzelheiten sind abhängig von der jeweiligen Stellplatzsatzung der Stadt/Gemeinde - z.B. hier ein wahlloses Beispiel >
http://www.hallbergmoos.de/export_download.php?id=611&PHPSESSID=vpchlnkq39llktl6i77r5ov106
Zitat:
Wohnung über 50m² = 2 Stellplätze
Arztpraxis: 1 Stpl. je 20 m² Nutzfläche jedoch mindestens 4 Stpl.



... und z.B. erhöhte Brandschutzanforderungen, d.h. im Fall einer Nutzungsänderung ist i.d.R. eine neues Brandschutzkonzept bzgl. des gesamten Gebäudes und zwar in Bezug auf aktuelle Anforderungen/Richtlinien zu erstellen und die bauliche Einhaltung nachzuweisen und sicherzustellen. Gerade bei der Kombination Wohn-+Nichtwohnnutzung unter einem Dach führt das oft zu erheblichen (und auch teuren) Umsetzungsproblemen.
Wer Details mag - hier ein (wahlloses) Brandschutzkonzept für Nutzungsänderung/Mischnutzung >
http://www.cpro24.de/schule-erfenschlag/bsk.pdf

Kurz: Nutzungsänderung von Wohnung in Arztpraxis ist nur in Einzelfällen durch WEG-Rechtsprechung gedeckt ... und es könnten auch aus öffentlichem (Bau-)recht einige Felsbrocken den Wunschweg versperren ... insbesondere, wenn die Nachbarschaft wachsam ist und auf Einhaltung ihrer Rechte bereits im Vorfeld bzw. im bauaufsichtl. Verfahren achtet.

Noch eine Anmerkung: Wir bearbeiten z.Zt. vermehrt Änderungen von Bebauungsplänen für Gemeinden - anscheinend ist das derzeit stark in Mode, um Gewerbebetriebe zu halten bzw. anzusiedeln. Wenn die Betroffenen im Festsetzungsverfahren nicht aufpassen bzw. ihre Einspruchsrecht nicht wahrnehmen, stehen sie dann eben deutlich schlechter da als bisher ...
Hallo

Zitat:
Bei uns gibt es auch noch klare Einteilungen durch die Stadt, was ein Wohn- und was ein Gewerbegebiet ist.


und Mischgebiet

richtig fällt auch noch mit ins Gewicht.
15.07.2007, 21:50 von ananastoertchen
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Hm..... es liegt aber doch nicht nur am Haus und den anderen Eigentümern, was man dort machen darf, oder? Bei uns gibt es auch noch klare Einteilungen durch die Stadt, was ein Wohn- und was ein Gewerbegebiet ist. Das weiß ich, weil wir in unserer Ex-Straße mal angefragt haben, ob wir dort einen Elektrobetrieb anmelden dürften..... das war aber ein reines Wohngebiet und wir hätten nicht einfach ein Gewerbe anmelden dürfen. Ausnahme: wenn es sich um eine Tätigkeit handelt, die keinerlei "Laufkundschaft" und somit Belästigung der NAchbarn mit sich bringt. Bei einer ARtzpraxis wäre ich auch mißtrauisch, allein schon wegen der Parkplätze! Hier um die Ecke hat ein Arzt seine Praxis in einem Mehrfamilienhaus, das ist für die Patienten nervig, weil keine Parkmöglichkeit und für die Anwohner offensichtlich auch, sonst würden da nicht die Schilder mit Aufschrift "Privatparkplatz" sowie mit Ketten und Pfeilern gesperrte Parkplätze aus dem Boden schießen.....
14.07.2007, 23:55 von MarieP
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Hallo

ich weiß
weitere Info s. pn
14.07.2007, 23:46 von rodima
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Marie,

bevor ich mich an den neuen HV wende, wollte ich hier einmal nachhören.
Zum Glück ist der neue HV Rechtsanwalt für WEG!
14.07.2007, 23:32 von MarieP
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Hallo Rodima

dann wend dich an eure neue HV - so einfach geht das nicht.
Verbietet die Eigentümergemeinschaft nicht ausdrücklich eine berufliche und gewerbliche Nutzung, ist sie erlaubt, wenn die Voraussetzung erfüllt ist:

Die abweichende Nutzung stört genauso wenig wie die bestimmungsgemäße Nutzung.

Dann sind folgende Berufe in der Eigentumswohnung erlaubt:

Arztpraxis

Anwaltskanzlei

Architekturbüro

Steuerberater- und Wirtschaftsprüfer-Praxis

Urteile dazu:
KG Berlin, Aktenzeichen 24 W 5760/93
BayObLG Aktenzeichen 2 Z BR 137/98
BayObLG Aktenzeichen 2 Z BR 89/96

Krankengymnastik-Praxis

Urteil dazu: BayObLG Aktenzeichen 2 Z 23/83

Psychologische Praxis

Urteil dazu: OLG Düsseldorf Aktenzeichen 3 Wx 500/97

Folgende Berufe sind nicht erlaubt in der Eigentumswohnung:

Heimservice

Urteil dazu: OLG Hamm Aktenzeichen 15 W 234/98

Kindertagesstätte

Urteil dazu: AG Hildesheim Aktenzeichen 18 UR II 12/85

Fotostudio

Urteil dazu: AG Neuss Aktenzeichen 39C 309/79

14.07.2007, 23:19 von rodima
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Hallo Marie,

Nutzungsänderung bzw. Gebrauhsregelung kommt in unserer TE nicht vor!!!!!!!
14.07.2007, 22:56 von MarieP
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Hallo Rodima

Wenn die TE keine Nutzungsänderung zulässt, benötigt der neue Eigentümer die Zustimmung der WEGem.
Anhaltspunkte liefert
Verwalterzustimmung
Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung ist beispielsweise die Absicht des Erwerbers, eine nach der Teilungsordnung unzulässige gewerbliche Nutzung aufzunehmen.

und u.a. auch der
Beschluss des BayObLG vom 20.07.2000 2 Z BR 50/00 ZAP EN-Nr. 596/2000
14.07.2007, 22:52 von rodima
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Hallo Seb,
danke für Deine Antwort.
Bezüglich Gebrauchsregeln/Nutzungsregeln steht nichts in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung.
14.07.2007, 22:26 von Seb
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Hallo,
sind denn in Eurer Gemeinschaftsordnung Gebrauchsregeln/Nutzungsbedingungen für das Sondereingentum geregelt?
Gruß
Seb
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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