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08.02.2007, 20:36 von ChinchokProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Anteil der Versicherung/Grundsteuer für Gewerbe
Hallo,

ich bin seit kurzem Vermieter und muß nun zum ersten Mal eine Nebenkostenabrechnung für unser Haus erstellen. Ausser Mietwohnungen haben wir auch eine Gewerbeeinheit im Haus.

Nun habe ich im Netz nach brauchbaren Formeln und ähnlichem gesucht, bin aber leider nicht fündig geworden. Habe mir vom Finanzamt den Einheitswertbescheid zuschicken lassen, weiss aber trotzdem noch immer nicht, wie ich den Gewerbeanteil der Kosten errechnen kann. Im Mietvertrag des Gewerbes stehen diese Posten jeweils Abrechnung nach m². Aber die Mietwohnungen sind teilweise größer als das Gewerbe. Ich habe überall gelesen, dass die Gewerbeeinheit mehr als eine Mietwohnung von den Gesamtkosten zu tragen hat?

Kann mir jemand hier einen Tipp geben, wie ich das korrekt errechnen kann?

Vielen Dank schon mal im Voraus.

Gruß
Chinchok


Alle 4 Antworten
09.02.2007, 14:10 von Rita
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Zitat:
Eine Mieterin hat mich bereits darauf angesprochen, dass ja das Gewerbe Anteilig mehr bezahlen muß als sie?
Das geistert immer wieder durch die Medien ... wahrer wird's durch Wiederholungen nicht.

Zitat:
Ich habe überall gelesen, dass die Gewerbeeinheit mehr als eine Mietwohnung von den Gesamtkosten zu tragen hat?
Dann hast du selbst auch nicht richtig gelesen ... oder richtig verstanden ... oder nicht das richtige Suchwort gewählt > Vorwegabzug
http://www.hausundgrundddf.de/fileadmin/Dokumentenablage/Download/Merkblaetter/Vorwegabzug_Mischeinheiten.pdf

Oft fallen bei Gewerbe höhere Kosten an - oft aber auch niedrigere.
Grundsatz ist, dass Wohnungsmieter nicht mit Mehrkosten belastet werden dürfen, die tatsächlich durch Gewerbenutzung anfallen.

Bei der Grundsteuer gibt es z.B unterschiedliche Festsetzungsmassstäbe seitens der Finanzämter
> nach Rohmieten (eher die Regel)
Dabei setzt das Finanzamt i.d.R. einfach voraus, dass für Gewerbe höhere Mieten erzielbar sein sollen als für Wohnraum (obwohl dieser Ansatz m.E. schon seit Jahren nicht mehr stimmt).
> nach Sachwert (auf Basis Baukosten nach m²/m³)
Dabei unterscheidet das Finanzamt i.A. nicht zwischen Wohnen/Gewerbe => keine Mehrkosten für Gewerbe

Da z.B. die Gesamte Grundsteuer ggfs nach dem Anteil der Bemessungsgrundlage zunächst auf Gewerbe/Wohnen vorzuverteilen ist (Vorwegabzug), wird sich i.d.R. bei Festsetzung nach Rohmieten ein höherer Grundsteueranteil für Gewerbe ergeben als bei Festsetzung nach Sachwert. Fällt keine höhere Kostenbelastung an, dann ist keine Vorverteilung (Vorwegabzug) erforderlich.

Auf die einzelnen Nutzerparteien sind die Kosten dann jeweils nach dem mit dem Mieter vereinbarten Umlageschlüssel zu verteilen. Ist kein anderer Schlüssel vereinbart, dann gilt nach § 556 a BGB > m²-Wohnfläche/gewerbl. Nutzfläche.
http://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html

Hallo

Zitat:
Also auf dem Einheitswertbescheid (ist das der Grundsteuermessbescheid?)


Unter dem Begriff Einheitswert versteht man den durch das zuständige Finanzamt festgelegten steuerlichen Richtwert für Grundstücke und Gebäude.

Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer, der Grundsteuermessbetrag sowie die Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

Gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Einheitswertes ist das Bewertungsgesetz (BewG)
08.02.2007, 21:05 von Chinchok
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Danke für die schnelle Antwort.

Also auf dem Einheitswertbescheid (ist das der Grundsteuermessbescheid?)wird zwischen Wohnzwecke und Fremdgew./oeffentl. Zwecke unterschieden. bei der Versicherung nicht. Eine Mieterin hat mich bereits darauf angesprochen, dass ja das Gewerbe Anteilig mehr bezahlen muß als sie?

Möchte wenn es geht nichts falsch machen bei meiner 1. Abrechnung.

Lg.Chinchok
08.02.2007, 20:50 von MarieP
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Hallo

Einen Vorwegabzug bei der Betriebskostenabrechnung für die Gewerberäume muss nur dann vorgenommen werden, wenn auch der Grundsteuermessbescheid oder der Versicherungsprämie zwischen Wohn- und Geschäftsraum unterscheidet.

laut des Bundesgerichtshof entsteht dem Wohnungsmieter kein Nachteil, wenn die im Gebäude anfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlichen Umlageschlüssel auf alle Mieter umgelegt werden.

Weiter auch hier:

http://f3.webmart.de/f.cfm?id=1028041&sr=26&r=threadview&a=1&t=3009381

http://f3.webmart.de/f.cfm?id=1028041&r=threadview&t=2983247&m=16157813

http://f3.webmart.de/f.cfm?id=1028041&r=threadview&t=3009381#16165256
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