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12.03.2008, 09:36 von cyberdelicProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Anschaffungskosten Abzug Grundstückkosten
Hallo zusammen,

ich möchte eine Wohnung degressiv abschreiben. Leider steht im Kaufvertrag nur der Gesamtpreis von 115000 Euro. Nun habe ich den Tipp bekommen die aktuellen Grundstückskosten die von der Stadt vorliegen abzuziehen. Diese sind allerdings so hoch dass die Kosten ca. 40 000 Euro wären. Diesen Anteil von ca 34% halte ich für extrem hoch.
Was kann ich tun, soll ich einen Gutachter beauftragen. Wenn ja wird sich die Schätzung ebenfalls an dem Wert orientieren oder geht dieser anders vor?
Vielen Dank
Alle 17 Antworten
13.03.2008, 08:40 von Sledge_Hammer
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The friendly bavarian tax collector.


So ist er, kann keiner behaupten alle Finanzbeamten wären...

Ich bin nach Umzug seit 3 Jahren auch gut zufrieden :-)

Gruß S.Hammer
12.03.2008, 18:25 von Jim
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@taxpert,

bei den Punkten 1.-3. in deinem thread stimme ich dir völlig zu, das ist eine Übereinstimmung von immerhin 75 % und besonders bedeutsam, weil wir nicht auf derselben Seite der Steuerfront stehen. Aber immerhin, bei einem so hohen Ergebnis ist das ein Grund zum Anstoßen, und deswegen hole ich mir jetzt einen Ouzo aus dem Kühlschrank!
12.03.2008, 18:20 von taxpert
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1. Der Kaufpreis der Immo ist im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Die Rechnung Gesamtpreis abzüglich Grund und Boden nach Bodenrichtwert wurde vom BFH abgelehnt!

2. Der Verkehrswert einer einzelnen ETW kann so nicht ermittelt werden. Es ist das gesamte Grundstück (Grund und Boden und Gebäude) zu bewerten und dann der Anteil der ETW anteilig zu ermitteln.

3. Der Steuerpflichtige trägt die Beweislast für steuermindernde Tatsachen (hier: Anteil Gebäude als AfA-BMG).

4. Bei ETW wird häufig ein pauschaler Anteil (10-15%) für Grund und Boden anerkannt.

Fazit:

Ich würde einen Ansatz von 10% ansetzen und abwarten was die Kollegen daraus machen!

taxpert
12.03.2008, 13:44 von stefan_nuernberg
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Auch sind das ja Preise für Bauland; wenn Eure Wiesenfläche nun aufgrund GFZ-Zahl oder als Abstandsflächen etc. überhaupt nicht bebaubar sind müßte dafür doch wohl ein entsprechend niedrigerer Wert angesetzt werden.

Gruß

Stefan
12.03.2008, 13:13 von Sledge_Hammer
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Zone: Karlsruhe 340 €/m²
Mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet für Baureifes Land Wohnen zum Jahresende 2006-2002.
Alte Ortskerne und vor 1950 entstandene Baugebiete blieben - soweit möglich - unberücksichtigt.
Differenzierte Bodenrichtwert-Auskünfte werden bei den Gemeinden erteilt.

Zitat der angegebenen Website.

Augenmerk würde ich auf die Formulierung mittlere legen, sprich Zentrum höher und Randgebiete niedriger.

Hier erfolgt auch ein Verweis an die Gemeinde.
Dort mal fragen..

Gruß S. Hammer
12.03.2008, 12:58 von Jim
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Man lässt sich ein Gutachten über den Verkehrswert erstellen.
12.03.2008, 12:45 von cyberdelic
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Hallo,

die Wohnung ist 60 qm gross. Das Grundstück liegt in Karlsruhe und außenrum ist Gemeinschaftswiese. Der Bauträger wollte den Anteil nicht im Notarvertrag aufteilen und meint auch jetzt im Nachhinein kann er das nicht tun da es ein Pauschalangebot gewesen sei. Der Bauträger gehört übrigens der Stadt
Der Verkehrswert des Gebäudes liegt angeblich auf dem Niveau des Kaufpreises, daher würde das kaum einen Unterschied machen. Die 340 Euro/qm sind im Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe festgelegt. Hier gibt es Bodenrichtwerte, siehe:
http://geodaten.karlsruhe.de/webbrk2006/

Meint ihr ich soll in der Steuererklärung einfach 20% ansetzen oder wie geht man hier vor?
12.03.2008, 12:05 von Jim
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Anteil am Grund und Boden erworben, weil dieser Sondereigentum oder Sondervermögen darstellt


@zaunkoenig, guckst du hier:
Sondereigentum
§ 5 WEG
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

§ 1 WEG
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
12.03.2008, 11:10 von Sledge_Hammer
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Wie kommst Du auf München, habe ich da was überlesen - ich habe keine Angabe einer Stadt gesehen


vieleicht Synonym München = teuer

So genau sind die Preise nicht zu nehmen.

Bei mir in Berlin ist die Spanne von 70 -130 € qm angegeben. Da bleiben ja nur noch 30.000 fürs EFH übrig im schlimmsten falle.

Daher immer steuerlich günstige Aufteilung im Kaufvertrag, obwohl wir es nun selbst bewohnen. Die Vermietung an die Freundin, mit Zusatzwohnsitz für mich, sowie tatsächliche Geldflüsse usw. wurde mir zu aufwändig.

Gruß S. H.

PS. aber es müßten ja 80 WE a 120 qm sein um auf die vollen 1000 zu kommen ... sprich 9600 qm Wfl.

12.03.2008, 10:46 von stefan_nuernberg
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@zaunkönig

Wie kommst Du auf München, habe ich da was überlesen - ich habe keine Angabe einer Stadt gesehen

Gruß

Stefan
12.03.2008, 10:41 von zaunkoenig
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Hallo,

ich halte dir Einschätzung des Grundtückanteils nicht für unrealistisch.

10.000qm Gesamtfläche und anteilig 12/1000 entspricht einer Größe von 120 qm. Und dies dürfte die Wohnungsgröße wohl überschreiten.

Hier liegt ein recht großes Grundstück vor!!!

Der Grundstückspreis von 340 Euro/qm ist noch human und liegt, für Münchner Verhältnisse eher im unteren Bereich. Ist also auch zutreffend.

Gesamtwert = 115.000 Euro
Grundstück = 40.000 Euro
Wohnung = 75.000 Euro.

Stellt sich jetzt die Frage, was ist unter neu und hochwertig zu verstehen?
Nach meinem Empfinden bewegen wir uns hier in einer Größenordnung von 4 bis 5 Tsd Euro je qm. Daraus ergäbe sich eine Wohnungsgröße von 15 bis 20 qm , also ein Studentenappartement.

Vielleicht müsste man ja noch einmal in den Kaufvertrag hineinschauen. Eventuell wurde ja gar kein Anteil am Grund und Boden erworben, weil dieser Sondereigentum oder Sondervermögen darstellt und lediglich die Wohnungen selbst veräußert werden.

12.03.2008, 10:40 von stefan_nuernberg
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Wenn das ein Neubau ist würde ich mich mit dem Bauträger in Verbindung setzen, der hat dann ja die Zahlen für den Grundstückswert, der müßte Dir da sicher helfen können.

Gruß

Stefan
12.03.2008, 10:36 von Sledge_Hammer
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Eventuell über die Schiene Gesamtkosten.

Was hat das Grundstück und alle Wohnungen gekostet. Dann aufteilung nach Grundstück und Gebäude (in der Regel 20/80%)

Wertminderung des Grundstücks, Altlasten, §35 Außenbereich ect. beachten.

Wenn hinten z.B. nur Acker/Wiese/Tümpel ist sind 340€ sehr teuer.

Normal splittet man im Kaufvertrag den Kaufpreis auf, macht der Notar ganz nach Wunsch.

Dies muß dann erst vom FA widerlegt werden.

Frage: sind die 12/1000tel eventuell dein Anteil an den BK des Hauses ??? Die werden in der Regel nach Wohnfläche umgelegt. 1000qm Wfl -->> Wohnung 120 qm

im Umkehrschluß wären es bei 12/1000 anteile Grund und Boden rund 80 Wohneinheiten ähnlich Deiner.

Gruß S. Hammer
12.03.2008, 10:30 von Mortinghale
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Du mußt nicht nur den Grundstückspreis nehmen, sondern auch den aktuellen Gebäudewert.

Wenn also der Grundstückswert bei 40.000 € liegt und der aktuelle Gebäudewert bei z.B. 120.000 €, betrüge der Grundstücksabzug für Deinen Fall 25 %.

12.03.2008, 10:24 von cyberdelic
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Hallo,

die Wohnung ist neu und hochwertig, sollte also wesentlich höher bewertet werden als das Grundstück. Hier die Infos:
Im Kaufvertrag steht dass ich 12/1000 Anteil am Gesamtgrundstück habe (sind mehrere Wohnungen).
Gesamtfläche: ca. 10 000 m2
Durschnittlicher m2 Preis Stadtgebiet: 340€/m2
Anteil: 12/1000
Ergebnis: ~ 40 000€ Grundstückspreis

Ich finde den m2 Preis für das Stadgebiet sehr hoch, die Wohnung liegt am Rande des Stadtgebiets, nicht in der Innenstadt. Allerdings werden von der Stadt nur diese Werte herausgegeben.
12.03.2008, 10:07 von stefan_nuernberg
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Ich nehme auch an, dass Du hier einen Denkfehler machst. Wenn das Grundstück z.B. eine Größe von 1000 qm hat und Du hast mit Deiner Wohnung 500/10.000stel MEA, dann entfallen auf Dich auch nur 50 qm des Grundstückes, also musst Du danach auch den Wert des Grundstückes berechnen.

Wenn der Grundstücksanteil wirklich 34 % ausmacht wäre das wohl eine halbe Bauruine oder Du hättest mit der Wohnung ein echtes Schnäppchen gemacht.

Gruß

Stefan
12.03.2008, 09:42 von Sledge_Hammer
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Moin,

das erscheint mir sehr hoch für eine Wohnung.

Ein EFH auf exqisitem Grund und Boden vieleicht...

Wie hoch ist denn der Grundstücksanteil der Wohnung ??

Nicht jeder Wohnung wird das komplette Grundstück zugeordnet, nur ein Teilchen. Ob dieses Teilchen bei dem geringen KP der Wohnung ein drittel ausmacht ???

Gruß S. H.
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