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17.04.2007, 19:21 von CoraProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|2. Neue Fenster - Umlegung auf Mieter
Hallo

2. Frage.

Wir planen teilweise neue Fenster einzusetzen und haben einen Kostenvoranschlag machen lassen.
Der beinhaltet a) Preis für Fenster, ca. 300 € + b) ungefähr nochmal die gleiche Summe für Ausbau, Einbau, entsorgen und diverse Kleinigkeiten.

Die 11% Umlegung für den Mieter beziehen die sich auf die reinen Materialkosten oder von der kompletten Rechnung?

Danke.

Gruß

Alle 35 Antworten
20.04.2007, 15:10 von Augenroll
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Wie dick sind die Außenwände?

Wie ist die Außenwand aufgebaut?

Gibt es eine Zwangslüftung?

Haben Küche und Bad Fenster?

Wie groß sind Küche und Bad?
20.04.2007, 12:38 von Susanne
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Also nach Auslegung der mir bekannten Mietspiegel ist ein Altbau ein Haus mit Erstbezug vor 1948. Unser Haus ist von 1904 und da gibts keinen Schimmel!

1971 ist ja schon Betonbauweise. Auch wenn nun 2007 ist, ist 1971 sicher noch kein Altbau.
19.04.2007, 22:39 von Cora
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Doch, doch - alles mit bekommen, deshalb schrieb ich ja extra die Jahreszahl 1900 und von der Jahrhundertwende 2000 spreche ich erst in gaaaaanz ferner Zukunft
19.04.2007, 20:41 von Mortinghale
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Liebe Cora,

Millenium nicht mitgekriegt ?

War doch mächtig was los. Feuerwerk und so.

19.04.2007, 19:55 von Cora
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Was ist denn ein richtiger Altbau ?

Für mich wäre das ein Haus aus der Jahrhundertwende, also ab 1900.

Dieses Haus ist von 1971.

Gruß
19.04.2007, 07:23 von Susanne
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Wenns ein richtiger Altbau ist, gibts keinen Schimmel!!!
18.04.2007, 17:45 von Augenroll
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Hallo Mortinghale:
Zitat:
was war das denn für eine Mittagspause ?


Muss auch mal was arbeiten.

Zitat:
Da Balkone teilweise zur Wohnfläche zählen, ist die Neuanlage eines Balkons zwangsläufig Schaffung neuen Wohnraums.

Diese Aussage akzeptiere ich bestenfalls von einem Richter (nur BGH!)

Zitat:
Was an dem dunkelROOT zugeschriebenen Zitat nicht stimmen soll, weiß ich jetzt aber immer noch nicht.


Ich hatte meinen Beitrag von 17:05 dahingehend schon mit einem Nachtrag versehen. Bitte dort nochmal nachschauen.
18.04.2007, 17:41 von Augenroll
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Zitat:
Hatte man nicht früher Decken vor den Fenstern oder alte Säcke?
Da gab es bestimmt keinen Schimmel. Im Winter könnte man ja Pappe nehmen

Hatten wir ja schonmal diskutiert. Die alten Fenster (besonders Einfachverglasung) waren eine Art Zwangslüftung und die Scheiben eine Sollkondensationsfläche. Schimmel gab es dann an den Wänden nicht.
18.04.2007, 17:41 von Mortinghale
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Mensch Augenroll,

was war das denn für eine Mittagspause ?

Da Balkone teilweise zur Wohnfläche zählen, ist die Neuanlage eines Balkons zwangsläufig Schaffung neuen Wohnraums.

In den absoluten Ausnahmefällen, in denen es dazu kommen könnte, daß zwar der Balkon, aber keine Balkontür gebaut wird (wohl bei Mietern, die ohnehin keine Miete zahlen), würde ich natürlich auch den Boden des Balkons erstmal weglassen.

Was an dem dunkelROOT zugeschriebenen Zitat nicht stimmen soll, weiß ich jetzt aber immer noch nicht.

18.04.2007, 17:29 von Cora
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Zitat:
Denke bitte an das Schimmelproblem, wenn man neue Fenster in Altbauten einsetzt!


Ja, siehste, da hammers wieder. Ich denke daran und werde den Mietern auch entsprechende Unterlagen zur Verfügung stellen und wenn es dann Schimmel gibt, bin ich wieder beweispflichtig.

Hatte man nicht früher Decken vor den Fenstern oder alte Säcke?
Da gab es bestimmt keinen Schimmel. Im Winter könnte man ja Pappe nehmen
18.04.2007, 17:22 von Augenroll
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Hallo Cora,

Nee Du, ist schon klar. Die Mieter sind ja sicherlich auch mit dem Fensteraustausch einverstanden.

Denke bitte an das Schimmelproblem, wenn man neue Fenster in Altbauten einsetzt!

Nichtsdestotrotz musste mal die exakte Rechtslage erläutert werden! Ich meine nur: Es kann nie Schaden, wenn man sich auskennt.
18.04.2007, 17:18 von Cora
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Zitat:
Das ist nicht laut Augenroll, sondern laut BGB!!! Nur weil Sie die korrekte Rechtslage nicht kennen, ist sie doch existent.


du, ich duze dich weiter, Sie.

Es ist doch nicht meine Aufgabe meine Mieter über die Rechtslage aufzuklären, das sollen sie schön selbst machen.
Außerdem werden Fenster heute ruck zuck ausgebaut, Dreck fällt so gut wie keiner an, und in 2-3 Stunden ist alles erledigt (jedenfalls im Westen :lol

Austauschen wollte ich den Rest der Fenster, sind immerhin schon über 30 Jahre alt, muss man immer streichen und neue Fenster dienen halt auch dem Energiesparen.

18.04.2007, 17:05 von Augenroll
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Zitat:
Und ein Balkon wird heutzutage als allgemein üblich angesehen und von Mietinteressenten vorausgesetzt.

Balkone sind nun aber nicht überall ortsüblich!!! (z.B. in Berlins Hinterhöfen, dort blieben schon viele Vermieter auf Ihrer Umlage sitzen)

Zitat:
M.E. wird kein Mieter den Balkonanbau, aus was für Gründen auch immer, verhindern können (ist doch sogar Schaffung neuen Wohnraums).

Das ist garantiert keine Schaffung neuen Wohnraums. Die Konsequenz ist doch, dass der Eigentümer die Balkone zwar anbaut, aber keine Tür einsetzen darf und die Modernisierungsumlage eben nicht kassieren kann.

Zitat:
Modernisiere die Fenster, halte Dich strikt an die formellen Vorgaben (siehe Links weiter oben) und solange Augenroll die Identität Deiner Mieter nicht rauskriegt, sollte die Sache eigentlich problemlos über die Bühne gehen.


Mag sein, besonders wenn Sie sich wohl dabei fühlen, Ihren Mietern die korrekte Rechtslage zu verschweigen.

Zitat:
die Aufwendungen für den Mieter lt. Augenroll etc. abziehe

Das ist nicht laut Augenroll, sondern laut BGB!!! Nur weil Sie die korrekte Rechtslage nicht kennen, ist sie doch existent.

Zitat:
weil, wenn die Fenster schon rausfallen, es sich nicht mehr um eine Modernisierung, sondern um eine Instandsetzung handelt.


Eben

Nachtrag:
Zitat:
Das Zitat, das Du @dunkelROOT um die Ohren hauen wolltest, stammt von mir. Stimmt daran irgendetwas nicht ?


Das ist völlig richtig so, war aber sehr erstaunt, dass dROOT diesen Sachverhalt nicht kannte.

18.04.2007, 17:02 von Mortinghale
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Liebe Cora

Zitat:
Klasse - warte so lange bis die Fenster rausfallen


Das habe ich doch gar nicht gesagt. Ich habe Dedl auf seine Frage nur geantwortet, daß, wenn man solange wartet, bis die Fenster rausfallen, es sich dann nicht mehr um eine Modernisierung handelt.

Wenn Deine aktuellen Fenster noch in Ordnung und sogar Iso-Fenster sind (wurde bisher nicht erwähnt), worin soll denn die Modernisierung durch neue Fenster bestehen ? (Lärmschutz ?)

18.04.2007, 16:54 von Cora
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Klasse - warte so lange bis die Fenster rausfallen

Nee, die Fenster sind ja noch in Ordnung, nichts kaputt, auch Iso-Glas, aber man gönnt ja seinen Mietern gern was Neues.

Ich werde augenroll nicht verraten wo meine Mieter wohnen
18.04.2007, 15:42 von Mortinghale
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Hallo Dedl,

weil, wenn die Fenster schon rausfallen, es sich nicht mehr um eine Modernisierung, sondern um eine Instandsetzung handelt.

18.04.2007, 15:38 von dedl
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Moin Mortinghale,

Zitat:
Dann gibt es aber keine Modernisierungsumlage mehr.

warum nicht?
18.04.2007, 15:26 von Mortinghale
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Liebe Cora,

Zitat:
Das kann es ja wohl nicht sein. Dann lassen wir die alten Fenster eben drin - mich stört es nicht und die halten sicher noch ein paar Jahre.


Dann gibt es aber keine Modernisierungsumlage mehr.

Vorschlag (aus Erfahrung geboren):

Modernisiere die Fenster, halte Dich strikt an die formellen Vorgaben (siehe Links weiter oben) und solange Augenroll die Identität Deiner Mieter nicht rauskriegt, sollte die Sache eigentlich problemlos über die Bühne gehen.

18.04.2007, 15:17 von dedl
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Moin Cora,

Zitat:
Wollte nur wissen was ich umlegen kann - weiß ich jetzt nicht mehr...


doch, steht insbesondere in den beiden ersten Antworten.

Zitat:
Dann lassen wir die alten Fenster eben drin - mich stört es nicht und die halten sicher noch ein paar Jahre.


Oder so.
18.04.2007, 14:58 von Cora
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Hallooooooo?

Geht's noch ????

Was trete ich denn hier für eine Lawine los?


Wollte nur wissen was ich umlegen kann - weiß ich jetzt nicht mehr...
wenn ich die Reparatur (wüßte nicht wie das gehen sollte), die Aufwendungen für den Mieter lt. Augenroll etc. abziehe, was soll denn da übrig bleiben

Das kann es ja wohl nicht sein. Dann lassen wir die alten Fenster eben drin - mich stört es nicht und die halten sicher noch ein paar Jahre.

Nee, nee - da will man seinen Mietern was Gutes tun und steht letztendlich noch als Buhmann bzw. Buhfrau da
18.04.2007, 11:54 von Mortinghale
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@Augenroll

Ich hatte den Teil des Zitats, der sich auf Balkonanbau bezog, extra fett unterlegt.

Zitat:
Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.


Und ein Balkon wird heutzutage als allgemein üblich angesehen und von Mietinteressenten vorausgesetzt.

M.E. wird kein Mieter den Balkonanbau, aus was für Gründen auch immer, verhindern können (ist doch sogar Schaffung neuen Wohnraums).

Das Zitat, das Du @dunkelROOT um die Ohren hauen wolltest, stammt von mir. Stimmt daran irgendetwas nicht ?

18.04.2007, 11:42 von Augenroll
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@dROOT:
Zitat:
Die 11% haben mit der Kappungsgrenze nichts zu tun, dürfen sie also überschreiten bzw. sind neben einer Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze zusätzlich möglich.


Das ist aber wirklich 1 X 1 des Mietrechts. langsam zweifle ich aber richtig, dass Sie was mit Mietrecht zu tun haben. Pah!
18.04.2007, 11:38 von Augenroll
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@mortinghale:

Ich zitiere nochmals aus dem BGB:
Zitat:
§ 554
Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Erstmal sind Luxusmodernisierungen meist nicht erforderlich und die Baumaßnahmen sind nicht grundsätzlich hinnehmbar. Es geht eben nicht ausschließlich darum, ob es eine finanzielle Härte des Mieters ist.
18.04.2007, 11:32 von dunkelROOT
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hallo Mortinghale ,

ja Du hast Recht! Kappungsgrenze bei Modernisierung ist nicht! Habe da immer falsch gedacht. Danke für den Tipp!
Ich habe selbe ein Haus, wo ich die Mieten erst vor kurzem erhöht habe bis zu dieser Grenze. Nun kann ich ja noch modernisieren um vorbildlich für die Umwelt Energiesparmaßnahmen zu verwirklichen; z.B. bessere Fenster einbauen!
Supi!

dR
18.04.2007, 11:28 von Mortinghale
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@Augenroll

Zitat:
...alle erdenkbaren Wunschpositionen auch als Modernisierung umlegen zu können


Das hast Du jetzt irgendwie mißverstanden, darum ging es doch gar nicht.

Umlegbare Modernisierungen unterliegen keiner fixen oder prozentualen Begrenzung; die einzige Begrenzung findet sich in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters.

Zitat:
Auch brauchen Luxusmodernisierungen (z.B. Balkonanbau) vom Mieter weder geduldet noch bezahlt zu werden.


Dafür hätte ich gerne mal die Fundstelle.

18.04.2007, 11:17 von Augenroll
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Zitat:
Die einzige Begrenzung findet sich in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters.

Eher in den gesetzlichen Beschränkungen und der Unmöglichkeit , alle erdenkbaren Wunschpositionen auch als Modernisierung umlegen zu können. Die Beweislast liegt ja beim Vermieter.

Auch brauchen Luxusmodernisierungen (z.B. Balkonanbau) vom Mieter weder geduldet noch bezahlt zu werden.
18.04.2007, 11:13 von Mortinghale
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@dunkelROOT

Zitat:
Vom Rest können die 11% bis zur Kappungsgrenze erhöht werden.


Die 11% haben mit der Kappungsgrenze nichts zu tun, dürfen sie also überschreiten bzw. sind neben einer Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze zusätzlich möglich.

Die einzige Begrenzung findet sich in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters.

18.04.2007, 11:11 von Augenroll
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@dROOT:

Es geht hier um Aufwendungsersatz des Mieters, nicht um Mietminderung. Das sind zwei verschiedene Sachen!

Der Mieter hat in etwa ersetzt zu bekommen:

2 h Anwesenheit, Plane zum Abdecken, Gardinen abnehmen und wieder anhängen, Verdienstausfall für unbezahlten Urlaubstag, anschließend saubermachen, Putzmittel. Mieterarbeitsstunde € 8,50.

Macht zusammen etwa 150-300 € pro Wohnung (plus Verdienstausfall)!

Wenn Sie keine Ahnung haben oder nur wieder stänkern wollen, dann sind Sie hier Fehl am Platz.
18.04.2007, 10:53 von dunkelROOT
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also mein lieber augen(t)rolli

so ist es nicht im Leben!
Was will Mieter denn an Miete senken, wenn an einem Arbeitstag und davon ca. 2h alle Fenster in der Whg getauscht werden? Das muss mir mal einer klar darstellen?! Also nee....
Fenster zu wechsel ist heute kein Aufwand mehr und es entsteht kaum noch Schmutz in der Whg.

Und das BGB kenne ich auch (muss ich auch).

also nee ...
Bitte werden Sie löblich!
18.04.2007, 10:38 von Augenroll
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ich zitiere mal aus dem BGB:

Zitat:
§ 554
Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


@dROOT:

Sie können sich höchstens die Unwissenheit und Naivität Ihrer Mieter ans Revers heften, aber können Sie darauf stolz sein?

Letztendlich bleibt eben nie viel für die Modernisierungsumlage übrig, da kann das Wunschdenken vermieterseitig noch so unverschämt ausgeprägt sein. Nicht unerwähnt bleiben sollte noch, dass die volle Beweislast natürlich beim Vermieter liegt.
18.04.2007, 09:48 von dunkelROOT
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Ich lach mich kaputt...

Zitat:
Vergessen Sie bitte nicht, Ihren Mietern Entschädigung für deren Aufwand und eine Mietminderung für die Wohnwertbeeinträchtigung während der Bauarbeiten zuzugestehen.


und das hier ist völliger Quatsch Blödsinn
Zitat:
Erfahrungswerte: ca. 0-25% aller Kosten sind Modernisierung


Also nee setzen 6
18.04.2007, 09:18 von Augenroll
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Ferner muss noch der Wert der alten Fenster angesetzt werden. Also ist der Löwenanteil Instandhaltung und nicht über Modernisierung umlegbar.

Meine Erfahrungswerte: ca. 0-25% aller Kosten sind Modernisierung.

Vergessen Sie bitte nicht, Ihren Mietern Entschädigung für deren Aufwand und eine Mietminderung für die Wohnwertbeeinträchtigung während der Bauarbeiten zuzugestehen.

Außerdem sollte die Malermäßige Instandsetzung des Fensterumfeldes vorher geklärt sein. Diese hat der Vermieter zu tragen oder den Schaden zu ersetzen. Notfalls muss der Vermieter das ganze Zimmer neu streichen lassen. Diese Kosten sind nicht über die Modernisierung umlegbar.
18.04.2007, 08:39 von dunkelROOT
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Aufpassen!
Wenn ein neues Fenster 100.-EUR kostest muss vorher der Aufwand der Reparatur der alten Fenster abgezogen werden. Vom Rest können die 11% bis zur Kappungsgrenze erhöht werden. Bedeutet, Ihr braucht einen ordentlichen Kostenvoranschlag, welcher auch den Aufwand für die Rep der alten Fenster aufzeigt.

dunkelROOT
18.04.2007, 07:58 von Susanne
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Achtung, neue Fenster als Modernisierung umzulegen, ist nicht immer einfach:

http://lexetius.com/2006,102

http://www.on-anwalt.de/news/news.php?id=106
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