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05.07.2007, 12:58 von ValerieProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|"laufende" Steuer bei fremdvermieter Woh
Hallo,

bei meiner Suche bin ich über dieses Forum gesoßen und sehr froh darüber, weil das Niveau hier wirklich sehr hoch ist und Sie mir bestimmt weiterhelfen können.

Ich habe eine Frage:

Ich möchte eine Wohnung kaufen und diese weitervermieten ( eventuell auch als Ferienwohnung )

Meine Frage ist nun bezüglich der anfallenden "laufenden" Steuern:

Im Internet habe ich gesehen dass an laufenden Steuern die Grundsteuer anfällt welche je nach Gemeinde unterschiedliche Hebesätze hat.

Die Frage bezieht sich nun aber auf den grundlegenden Wert auf welche diese Hebesätze angewendet werden.

Wie wird dieser Wert ermittelt?

Kann man sagen, dass angenommen die Wohnung kostet 100,000E dann davon die 3.5Promille x Hebesatz gerechnet werden?
Bei einem Hebesatz von 300% wäre das dann schon eine Grundsteuer von über 1000 Euro was im Rahmen der Investion ja schon ein erheblicher "Brocken" wäre.

Oder habe ich etwas übersehen?

Ich würde mich sehr freuen falls mir jemand weiterhelfen kann.

Vielen Dank für Ihre Hilfe im voraus.

Valerie
Alle 11 Antworten
05.07.2007, 22:01 von taxpert
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Hallo Valerie

Hab nicht jeden beitrag komplett gelesen daher Nachsicht wenn ich was wiederhole!

1. Anschaffungsnebenkosten, Finanzierungskosten
Neben Notar Grundbuch, Grunderwersteuer, Makler fällt noch Gebühren beim Grundbuchamt an. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis. Außerdem fallen noch Notar- und Grundbuchgrbühren für die Eintragung/Umschreibung einer Grundschuld an, Höhe richtet sich nach Höhe Grundschuld.

2. Grundsteuer
Die Grundsteuer erhebt die Gemeinde/Stadt. Die Bemessungsgrundlage ermittelt das Finanzamt. Wenn du ein gebrauchtes Objekt erwirbst, kann der Vorbesitzer dir die Höhe der Grundsteuer nennen. Durch den Verkauf tritt hier grundsätzlich keine Änderung ein (FA macht Zurechnungs- aber keine Wertfortschreibeung, da sich nichts ändert!)
Der Einheitswert (EW) eines Grundstücks ermittelt sich nach den Werten zum 01.01.1964, egal wann das Gebäude errichtet wurde (ja auch bei Neubauten!). Er setzt sich bei einer Wohnung/Wohnhaus aus der Jahresrohmiete (qm mal Mietwert 01.01.1964 in Belegenheitsgemeinde/-stadt) und einem Vervielfältiger (der sich nach Gemeinde-/Stadtgröße 01.01.1964) richtet) zusammen. Ein Haus kann daher in zwei nebeneinanderliegenden Orte also totla unterschiedlich bewertet werden!

Wenn du noch weitere Info brauchst einfach melden.

taxpert
05.07.2007, 16:36 von zaunkoenig
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Hallo,

Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten sind jedoch keine laufenden Kosten sondern einmalige Aufwendungen, die durch den Vermögensübergang bedingt sind.
Diese Aufwendungen zählen zu den Anschaffungsnebenkosten. Anschaffungsnebenkosten sind keine sofort abzugsfähigen Kosten (im Hinblick auf eine Vermietungsabsicht) sondern sind zu den Anschaffungskosten für Gebäude/Wohnung sowie Grund und Boden zu addieren.

Allerdings können im Rahmen der Ermittlung von Vermietungseinkünften entsprechende Abschreibungsbeträge als Werbungsksoten berücksichtigt werden. Dabei wird von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen.

Werden im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie auch Grundpfandrechte für eine Kreditierung eingetragen, so handelt es sich bei diesen Aufwendungen um Kosten der Finanzierung und wären, abweichend obiger Darstellung, sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Hinsichtlich einer Vermietungstätigkeit als Ferienwohnung wäre gegebenenfalls eine Erlaubnis der zuständigen Belegenheitsgemeinde (dort wo die Immobilie liegt) erforderlich. Aber auch dies wird unterschiedlich gehandhabt.

Und dann kommen natürlich einige steuerliche und zivilrechtliche Dinge auf einen zu, über die man sich vorab informieren sollte.

05.07.2007, 16:15 von Jobo
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vielleicht möchte der Verwalter auch ncoh etwas Geld für den Wohnungswechsel ! Siehe hierzu Verwaltervertrag (zwischen WEG und Verwalter).
Jobo
05.07.2007, 15:21 von Valerie
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Hallo Johanni,

vielen Dank für Deine Antworten.. die 19%MwSt auf den Makler haette ich tatsächlich vergessen ;-)

Ich danke Euch allen wirklich vielmals für Eure Hilfe !!

Und falls die Ferienwohnung am Bodensee wirklich wird, mache ich Euch selbstverständlich einen guten Preis

Alles Gute

Valerie
05.07.2007, 15:04 von johanni
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Hallo,

Zitat:
Grunderwerbssteuer 3.5%

kommt auf das Bundesland an
In Berlin fand bereits zum Jahresbeginn eine deutliche Anhebung des Satzes von 3,5% auf 4,5% statt

Zitat:
Notar 1.5%

ca. kommt auf die Vertragsgestaltung und Grundpfandrechten an

Zitat:
eventuell Makler zwischen 3 und 5%

evtl. zuzüglich 19 % Mehrwertsteuernicht zu vergessen

Johanni
05.07.2007, 14:59 von Valerie
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wow ))

sehr gut!!

Das hilft mir sehr weiter und ist super detailliert )

Ich werde mich da gleich mal durch das Gesetz durchwühlen. Falls es noch jemand anderen interessiert, habe ich hier das Gesetz online gefunden: http://www.gesetze-im-internet.de

Ich haette noch eine letzte Frage damit ich auch alles mit einkalkuliere:

Beim Kauf der Wohnung fallen folgende Kosten an:

Grunderwerbssteuer 3.5%
Notar 1.5%
eventuell Makler zwischen 3 und 5%

Habe ich noch etwas vergessen bzw fallen während der Vermietung noch Kosten an welche ich nicht auf den Vermieter umlegen kann?

Ich danke Euch echt vielmals für Eure Hilfe. Ihr helft mir wirklich sehr weiter!!!

Viele Grüße und alles Gute

Valerie
05.07.2007, 14:10 von RMHV
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Zitat:
Anita » 05.07.07 13:38 «

Das Finanzamt erstellt einen sog. Bemessungsbescheid (richtig!?)


Nicht ganz... Der Bescheid heißt Grundsteuermessbescheid

Zitat:

Das ist eine, für mich, sehr komplizierte Rechnerei.
Grundlage dafür ist die bebaute Fläche und die sog. Jahresrohmiete (komischerweise immer noch in DM).
Und dann spielt die Nutzungsart eine Rolle.



So kompliziert ist die Rechnerei eigentlich nicht...
Es fängt an mit § 74 Bewertungsgesetz (BewG), geht weiter über die Grundstücksarten (§ 75 BewG) zur Bewertung (§ 76 BewG) und dann für vermietete Grundstück zum Ertragswertverfahren (§ 78 BewG). Lassen wir Sonderfälle außen vor, Ergibt sich der Grundstückswert aus der Multiplikation eines Vervielfältiger (§ 80 BewG) mit der Jahresrohmiete. Der Vervielfältiger hängt von der Grundstücksart ab, der Bauart und -ausführung, dem Baujahr und der Einwohnerzahl der Gemeinde und kann in den Anlagen 3-8 zum BewG nachgeschlagen werden.
Damit hat man den Einheitswert. Auf Einheitswert und Steuermesszahl von 3,5 tausendstel ergibt sich der Steuermessbetrag. Bis hierher kommt der Bescheid vom Finanzamt. Die Gemeinde berechnet dann aus Steuermessbetrag und Hebesatz die Grundsteuer und erlässt über diesen Betrag einen Bescheid.

Wie man sehen kann, kommt weder die Grundstücksgröße noch die bebaute Fläche in diesem Verfahren vor.

05.07.2007, 14:08 von johanni
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Hallo,

Zitat:
Bevor ich bei meiner Idee noch etwas übersehe, kommen den sonst noch laufende Kosten auf mich zu?; also auch bezüglich eventueller Vermietung an Kurzurlauber bzw Ferienwohnung?


Evtl. Kurabgaben?, höhere Rücklagen für Instandsetzung, Renovierung, Endreinigungen und Abnahmen mit den Gästen.

Johanni
05.07.2007, 13:56 von Valerie
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wow,

vielen Dank für Eure schnellen und kompetenten Antworten ))

Ich hatte wirklich schon richtig Angst dass die Grundsteuer mein ganzes Konzept "über den Haufen wirft".

Bevor ich bei meiner Idee noch etwas übersehe, kommen den sonst noch laufende Kosten auf mich zu?; also auch bezüglich eventueller Vermietung an Kurzurlauber bzw Ferienwohnung?
Ich meine natürlich sonstige Kosten ausser den am Haus üblichen Kosten wie Aufzug, Heizung usw.

Viele Grüße )

Valerie
05.07.2007, 13:43 von johanni
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Hallo Valerie,

Zitat:
bei meiner Suche bin ich über dieses Forum gesoßen und sehr froh darüber, weil das Niveau hier wirklich sehr hoch ist und Sie mir bestimmt weiterhelfen können.


Wußte ich es doch, es gibt noch Hoffnung

Zu Deinem Anliegen:

Berechnung der Grundsteuer: Bemessungsgrundlage ist der Grundsteuermessbetrag x Hebesatz, dieser kann je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen.

Am besten läßt Du dir den gültigen Bescheid vom Eigentümer geben und fragt dann bei Deiner Gemeinde nach.

Johanni
05.07.2007, 13:38 von Anita
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Hallo Valerie,

beruhig Dich.

Der Kaufpreis hat mit der Grundsteuer nichts zu tun.

Das Finanzamt erstellt einen sog. Bemessungsbescheid (richtig!?)
Das ist eine, für mich, sehr komplizierte Rechnerei.
Grundlage dafür ist die bebaute Fläche und die sog. Jahresrohmiete (komischerweise immer noch in DM).
Und dann spielt die Nutzungsart eine Rolle.
Das kann Dir aber sicher einer der anderen User hier erklären.

Nur als Beispiel:

Ich zahle für 240 m² Wohnfläche ca. 400 € Grundsteuern/Jahr bei einem Hebesatz von 340.

Ich hoffe das hilft Dir fürs erste!?

Gruß Anita
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