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06.08.2010, 15:53 von tzwennProfil ansehen
Kaufen & Verkaufen|Wohnrecht auf Lebenszeit - Einfluss auf ImmoWert?
Guten Tag zusammen,
ich stehe vor dem Erwerb eines Dreifamilienhauses in ruhiger Lage. Das Objekt besteht aus drei Einzelwohnungen. Eine davon wird von der Mutter des Eigentümers bewohnt, die dort ein lebenslanges Wohnrecht innehat. Ich habe nun ein paar Fragen:

- 1. Wohnrecht vs. Nießbrauch
Die Maklerin hat mir berichtet, dass der Eigentümer plant, dass seine Mutter bei einem evtl. Auszug in ein Altenheim die Mieteinnahmen erhalten soll. Dies ist m.E. Nießbrauch und hat mit dem eingetragenen Wohnrecht nichts zu tun. Ich werde versuchen, diese Bedingung nicht zu akzeptieren. Sollte es sich aber nciht abwenden lassen: wer ist für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich? Wer kann den/die Mieter aussuchen? Ist es möglich, bspw. zu vereinbaren, dass nur ein Teil der Miete abgegeben wird?

- 2. Wohnrecht und Immobilienwert
Das Haus ist BJ 1960 und in renovierungsbedürftigen Zustand. Ich rechne mit gut 40.000€ Kosten für die Instandsetzung. Die Wohnfläche liegt in den beiden Vollgeschosswohnungen bei ca. 80qm, im Dachgeschoss bei ca. 60qm. Wohnrecht hat die Dame im EG, also fällt eine Wohnung weg. Grundstück 936qm, zwei Stellplätze, ein Carport. Kellerräume, Ölheizung... daraus kann man einen ca.-Wert errechnen. Aber: wie wirkt sich Wohnrecht auf diesen Wert aus?

- 3. Finanzierung:
Hat das eingetragene Wohnrecht Einfluss auf die Finanzierung im Hinblick auf die Sicherheit? Ich verfüge zwar über genügend Eigenkapital, will aber keine steuerlichen Nachteile in Kauf nehmen. Muss ich evtl. mein eigenes (schuldenfreies) EFH zur Sicherheit heranziehen? Das würde ich nicht wirklich wollen.

Vielen Dank schon mal im Voraus,
beste Grüße -

Sven
Alle 6 Antworten
25.08.2010, 08:43 von tzwenn
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Guten Morgen!

@Gate: ist ja interessant. Ohne nähere Angaben meinerseits zu meinem Eigenkapitalanteil und dem Kaufpreis beurteilen Sie meine Angabe zur Kostendeckung als blauäugig und hemdsärmelig... mal abgesehen davon, dass der Aspekt gar nicht Ihrer Beurteilung bedarf; zielte meine Frage doch auf den Einfluss des Wohnrechts auf den Wert der Immobilie. Lesen Sie doch noch einmal meinen Beitrag, mit dem ich das Thema eröffnet habe. Danke.

@jstroisch: vielen Dank für Ihren Beitrag. Ich habe seit gestern (Maklertermin) auch eine Aussage der Maklerin zum Wert der Immobilie und gehe von einem guten bis sehr guten Preis-Leistungs-Verhältnis aus, auch angesichts des Wohnrechts.

Eine Frage aber dann doch noch: kann mir jemand weiterführende Links nennen zur Thema "Löschung des Wohn(ungs)rechts bei Auszug"? Das wäre sehr hilfreich.

Vielen Dank und
viele Grüße,
Sven
24.08.2010, 13:17 von Gate
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Ihre Herangehensweise beim Erwerb eines Mietobjektes wirkt insgesamt sehr hemdsärmelig; wenn Sie etwa sagen: "die anderen beiden Einheiten reichen locker zur Kostendeckung, wenn beide vermietet sind". Sie scheinen nicht die rechten Vorstellungen von den Risiken, Kosten und Pflichten bei der Vermietung zu haben. § 535 BGB ff. und die weitverzweigte Mietrechtssprechung könnten Ihnen da weiterhelfen und die Situation klären helfen. Mir sind etliche (private) Vermieter gut bekannt, die ihr Vermieterdasein verwünschen, übrigens auch ihre Steuerberater...

Der Verwalter
23.08.2010, 18:18 von jstroisch
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Es ist unmöglich, so etwas pauschal abzuschätzen, denn dazu müssen genaustens die verbleibenden Rechte analysiert und kapitalisiert werden. Grundlage dieser Kapitalisierung ist im übrigen eine Grundabnahme über die Lebensdauer der Inhaberin, dazu wird eine durchschnittliche Annahme aufgrund der Sterbetabellen getroffen. Das ganze Berechnungsgerüst bricht allerdings zusammen, wenn ein überdurchschnittliches Lebensalter erzielt wird. Bitte wenden Sie sich in einem solchen Fall an einen Immobiliengutachter, der Sie hierzu seriös und kompetent beraten kann.

Grüße,
Jörg Stroisch
23.08.2010, 13:35 von tzwenn
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Hallo, zusammen!

Zunächst mal vielen Dank für die Antworten (auch wenn meine Frage eher in Richtung der Größenordnung der Wertminderung zielte).

Eine Löschung des Wohnrechts kommt für den Besitzer nicht in Frage. Wir streben derzeit an, dass das Wohnrecht auch dann gelöscht wird, wenn die Dame in ein Seniorenzentrum o.ä. auszieht. Das ist ein Knackpunkt.

Grundsätzlich habe ich nämlich kein Problem damit, die Dame dort wohnen zu haben. Instandhaltung der Sache und Nebenkosten sind ja ihr Bier; die anderen beiden Einheiten reichen locker zur Kostendeckung, wenn beide vermietet sind, und selbst teilweisen Leerstand kann ich noch gut überbrücken.

Wir werden sehen - aber nochmals die Frage: kann jemand abschätzen, wie hoch die Wertminderung in Euronen wirklich ist?

Danke,
ciao -
Sven
11.08.2010, 11:02 von Gilhorn
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Entscheidend für das Wohnrecht ist die Vereinbarung im Wohnrechtvertrag zwischen der Mutter und ihrem Sohn.. Hierin ist auch eine eventuelle Überlassung an Dritte geregelt. Eine Überlassung an Dritte schließt aber nicht unbedingt eine Vermietung der Wohnung durch die Wohnberechtigte ein. Hier kommt es auf die Formulierungen im Wohnrechtvertrag an, falls überhaupt eine Überlassung an Dritte und wenn ja, in welchen Fällen, dort formuliert ist. Unbedingt mit dem Wohnrechtvertrag zum Anwalt gehen und den Vertrag dort prüfen lassen. Eventuell ist im Vertrag ein Heimfall formuliert, falls die Mutter ins Heim umzieht. Es ist zu prüfen, ob das Wohnrecht dann nicht sowieso erlischt.
09.08.2010, 10:33 von Gate
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Das Wohnrecht (siehe dazu BGB) ist als Belastung des Grundstücks erheblich wertmindernd. An Ihrer Stelle würde ich z.B. auf der grundbuchlichen Löschung des Wohnrechts und dem nahtlosen Abschluss eines Wohnmietvertrages mit der Dame/ Mutter des Eigentümers bestehen (den der Eigentümer/ Sohn mit ihr abschließt und in den Sie dann "einsteigen" würden) und den ungeminderten Kaufpreis, will sagen: eine Kaufpreiserhöhung (d.h. in etwa die ortsübliche abgezinste Miete für die noch verbleibende statistische Lebensdauer der Dame) anbieten, die der Verkäufer dann intern an seine Mutter auskehren möge. Jedenfalls ist klassischerweise ein Wohnrecht etwas für Eltern und Kinder - und für einen "externen" Hauserwerber eine wenig ersprießliche Sache. Am besten wären natürlich Löschung des Wohnrechts und Auszug der Dame.

Der Verwalter
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