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19.08.2009, 20:05 von volleyProfil ansehen
Kaufen & Verkaufen|Welche Kreditraten sind für ein Mehrfamilienhaus tragbar?
Hallo Forum,

ich habe mal eine Frage (vermutlich haben die Leute hier sie schon 1000 mal gestellt, dennoch...): Ich möchte mir ein Mehrfamilienhaus kaufen, nur zur Fremdnutzung. Dafür muss ich leider einen Kredit aufnehmen. Das habe ich auch alles toll berechnet ;-), 30% Eigenkapital ist vorhanden, etc. pepe.

Nun möchte ich wissen, ob es eine Art "Formel" gibt, nach der ich die für mich "optimale" Kreditrate berechnen kann oder besser: Eine Rate, bei der man nicht in Schwierigkeiten kommt. (weil man ja Rücklagen für Reparaturen, Verwaltung, etc. bilden muss). Natürlich ist es alles individuell, schon klar. Aber: Ist es ok, wenn ich sage, die Hälfte der Mieteinnahmen gehen für den Kredit drauf, die andere Hälfte halte ich als Reserve? Reicht das, oder sollte ich noch eine weitere Eigenkapital-Rücklage haben? Falls ja, wie hoch sollte die denn eigentlich sein? Ich bin sehr gespannt auf die Antworten. Wenn es "nur" eine Verlinkung auf eine frühere Frage gibt, ist das auch ok. Vielen Dank schon einmal im voraus!!!!


Franz
Alle 2 Antworten
20.08.2009, 09:50 von volley
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Danke für den Beitrag, sehr interessant.

Das Haus ist in einer guten Lage und auch gut erhalten, das ist nicht das Problem. Ihr Erfahrungswert war wichtig für mich. Nur damit ich es richtig verstehe:

25% als Rücklage heißt für mich:
Wenn ich knapp über 50% der monatlichen Mieteinnahmen für den Kredit zurückzahle, habe ich dann ja noch knapp 50% der Einnahmen, das reicht ja locker für die Rücklage.

Demnach müsste ich ja mit einer Kreditrate von ca. 50% der Mieteinnahmen eigentlich (absolute Sicherheit gibt es nie, schon klar) auf der sicheren Seite sein. Richtig?

Beste Grüße

F
20.08.2009, 08:49 von Chum.
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Es lässt sich zwar alles schön rechnen - besonders von Banken - die einen Kredit "verkaufen" wollen, jedoch sollten Sie meiner Meinung nach folgendes Beachten:

Als "meine" Faustformel rechne ich immer so, dass ich monatlich auf 25 % der Nettomieteinnahme im Notfall verzichten kann und überweise dies auf ein separates Konto als Instandhaltungsrücklage.(u.a. für Renovierungen, auftretende Schäden die dringend saniert werden müssen, Mietausfälle...)

Mit dieser Rechnung habe ich bisher noch keine Fehler gemacht, jedoch ist dies auch Abhängig von der Immobilie die Sie erwerben wollen;
- der Zustand/Ausstattung des MFHs und der einzelnen Wohnungen im allgemeinen (nach jedem Mieterwechsel, prüfe ich in meinem Haus die Wohnungen und entscheide ob Sanierungsarbeit vonnöten sind u.a. neue Elektroleitungen, neues Bad... ,ich will ja für eine gute Wohnung auch gutes Geld haben - wenn die Wohnung einen desoalten Eindruck macht finden Sie auch nur entsprechende Mieter
- der Lage , wenn das Haus am "Axxxh der Welt" liegt gibt es Probleme mit der Mietersuche (im Forum gibt es viele Beiträge, dass sich VMs wundern wenn in ländlicher Gegend sich nur schlecht Mieter finden) - ein voll vermietetes MFH in nicht-gesuchter Lage stellt sich zwar in einem Kaufexposee gut dar, nachdem einige Mieter ausgezogen sind sieht die Rechnung wieder anders aus.
- der Mieterclientel im allgemeinen (im Forum finden Sie viele Beiträge in denen Vermieter vorschnell neu vermieten und sich die Personen nicht genau ansehen und sich hinterher wundern, wenn Sie die ArxxxKarte gezogen haben. Beispiele gibt es zu genüge bei RTL & Co., die Vermieter vermieten die Wohungen an "Typen" und lassen bei der Neuvermietung Ihr "Gehirn zu Hause" und heulen hinter in die Kamera. Bei der Neuvermietung kann man auch mal "NEIN" zu Mietinteressenten sagen.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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