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27.05.2011, 20:14 von regineseligProfil ansehen
Kaufen & Verkaufen|Betriebskosten im Doppelhaus
Hallo liebe Forenmitglieder,
wir sind völlig "neue Vermieter" und hätten da mal ein paar Fragen............
in unserem neuen Doppelhaus wurden seit Jahren keine Betriebskosten verlangt- und auch keine bezahlt. Wir sind nun in der Situation, welche aufzustellen und zu verlangen.

Es geht uns hauptsächlich um die Umlage von Grundsteuer und Versicherung.
Normanlerweise ist das wohl einfach - man nimmt die Wohnfläche und teilt danach auf.
Nun ist das Haus nicht gleich geteilt, im Keller gehören mehr Räume zu einer Seite, dort ist eine Küche im Keller (Halbkeller mit Fenstern). Diese Seite steht leer. Es war ein Bürohaus, von oben bis unten Büros.
Als Aufteilungsschlüssel wurde in den alten Abrechnungen auf der privaten Seite nur die tatsächliche Wohnfläche benutzt, auf der Bürohausseite jeder qm vom Keller bis oben in den Spitzboden. Dadurch entstand ein Aufteilungsschlüssel von 32/68.
Nun ist das Bürohaus leer, tatsächliche Wfl ca 125qm, gesamte Fläche 190qm. Die andere Seite hat 116qm. Der Mieter denkt, die Aufteilung bleibt so. Wir denken, sie war schon vorher falsch und man muß das leere Bürohaus auch nur mit der tatsächlichen Wohnfläche, also 125qm, rechnen. Zählt die Küche im Keller als Wohnfläche?
Kann auch jede Haushälfte separat mit seiner "eigenen" Grundsteuer belastet werden, wenn das Finanzamt mit Bauteil 1 und Bauteil 2 die Bewertung schon teilt?

Für eine Hilfe wären wir dankbar.
Liebe Grüße
Alle 6 Antworten
06.06.2011, 10:22 von regineselig
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Der Wohnraummietvertrag hat nur die Wohnfläche ohne Keller in den Berechnungsflächen. Als die linke Haushälfte noch Gewerbe war, wurde auch der Keller für den Umlageschlüssel hinzugerechnet. Sie steht 3 Jahre vor dem Kauf leer. Vom Finanzamt wurde die geänderte Berechnung auf Leerstand für 2012 neu festgesetzt und ohne den Keller zu berücksichtigen. Dabei ist jede Haushälfte separat bewertet. Aber in diesem Jahr habe ich noch die alte (hohe) Summe vom Finanzamt, ohne besondere Teilung.
Die verbrauchsabhängigen Posten sind nicht das Problem. Es gibt Wasseruhren und für jede Hälfte eine separate Mülltonne. Die Heizung hat auch jeder für sich.

Teile ich nun die Grundsteuer- und Versicherungsbeträge in diesem Jahr noch wie bei der Gewerbenutzung auf?
Kann ich dann im nächsten Jahr trotzdem die Umlage ändern auf die Bewertung pro Haushälfte, wie es vom Finanzamt kam oder bleibt die Umlage so, wenn man einmal nach Fläche aufgeteilt hat?
30.05.2011, 22:05 von Gilhorn
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Wie schon geschrieben, die Keller dürfen bei Wohnraumvermietung als Nebenräume nicht zur Fläche hinzugerechnet werden.

Bei Gewerbemietverträgen kann, je nach Vereinbarung und Nutzung der Kellerräume, die Fläche hinzugerechnet werden.

Nachlesen kann man alles im BGB, hauptsächlich ab § 535 Mietvertrag, hinzuziehen sollte man die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Um einen Einzelfall beurteilen zu können, sind da auch noch diverse Urteile von Gerichten (Ag bis BGH) lesenswert, welche sich über Jahre für etliche Einzelfälle angehäuft haben.

In Ihrem Fall ist mir noch unklar, warum die Abrechnung auf die Flächen reduziert wird. Wenn eine Abrechnung für zwei getrennte Haushälften erstellt werden soll, für die schon getrennte Berechnungen der Grundsteuer vorliegen, dann kommen Sie doch mit der Abrechnung der sonstigen Betriebskosten, vor allem der Heizkosten, mit den Flächen doch nicht in Konflikt. Vielleicht kommen wir hier weiter, wenn Sie einen konkreten Einzelposten in der Abrechnung benennen, für den sich Schwierigkeiten ergeben. Die meisten Positionen, die für zwei Doppelhaushälften aufgeteilt werden müssen, sind doch verbrauchsabhängige Kosten.
Haben Sie denn nur eine Mülltonne für beide Haushälften?
30.05.2011, 13:34 von regineselig
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Ein Mietvertrag für die leere Haushälfte liegt nicht vor, der gewerbliche Mieter ist 3 Jahre vor dem Hauskauf ausgezogen. Seit dem ist es eine leere Haushälfte, ehemals Bürohaus. Es muß also trotzdem die gesamte Fläche des Hauses für die Umlage herangezogen werden, auch der Keller? Es muß also als leere Gewerbefläche mit allen Quadratmetern, die vorher Büro waren, gerechnet werden?
Bad und "normale" Küche im EG gibt es nicht. Nur die Küche im Keller.
Wir wollen nur wissen, wie es richtig ist und sind wegen der unterschiedlichen Antworten etwas verwirrt. Die einen sagen, Keller bleibt Keller, egal, was man damit macht. Andere sagen, hinter der Wohnungstür ist alles Wohnfläche, auch der Keller.
Nach einer alten Abrechnung aus 2005, wahrscheinlich die letzte, die gemacht wurde, rechnet das "Bürohaus" mit allen qm und die privat vermietete nur mit der Wohnfläche. Kann man denn in der einen Hälfte Keller rechnen und in der anderen nicht?
Wo steht denn so etwas zum nachlesen?
29.05.2011, 21:12 von Gilhorn
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Kellerräume, die zu Wohnraum gehören, werden nicht mitgezählt. Bei Gewerbeflächen kann man alles mit reinrechnen, wenn man denn möchte, weil Gewerbemietverträge weitgehend frei vereinbar sind. Da kommt es auf die Formulierungen im Mietvertrag an.
Stehen Büros im Keller leer, und können nicht einem bestehenden Gewerbemietvertrag zugerechnet werden, dann ist es eine leerstehende Gewerbefläche, welche als Kosten dem Vermieter zur Last fallen. Man kann ja auch nicht erwarten, dass andere Mieter die Kosten für leerstehende Gewerbeflächen übernehmen.
28.05.2011, 20:51 von regineselig
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Erst einmal danke für die Antwort.

Mir ist immer noch nicht klar, ob die Kellerräume alle zur Aufteilung herangezogen werden müssen, mal abgesehen von der Küche, oder nicht.
Wenn im Keller Büros sind, müssen die Kellerbüros dann zur Aufteilung herangezogen werden?
Wenn sie nun leer stehen, kann man das Haus weiter als "Bürohaus" betrachten oder rechnet man nur ein leeres Haus mit Wohnfläche und Keller?
Bin mit der Aufteilung ziemlich ratlos.

Die separate Berechnung vom Finanzamt haben wir erst für das nächste Jahr, die Summe hat sich erheblich geändert, da vorher eine Schätzung gemacht wurde.

Danke und liebe Grüße
28.05.2011, 10:02 von Gilhorn
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Ob die Küche im Keller zu den Wohnräumen gehört, ist ein wenig Ansichtssache, da ein Einbau einer Küche im Keller genehmigungsfrei ist. Man könnte dazu neigen, sie zum Wohnraum zu zählen, wenn die Küche nach der jeweiligen Landesbauordnung die Bedingungen für Aufenthaltsräume hinsichtlich Raumhöhe, Fenster und Belüftung erfüllt. Ansonsten eher nicht.

Wenn das Finanzamt die Grundsteuer schon gesondert berechnet, dann sollte dieser Betrag auch so in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Anders wäre die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt.
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