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16.11.2010, 16:45 von HeleneProfil ansehen
Bauen & Modernisieren|Instandhaltung
Zunächst möchte ich Ihnen allen freundlich guten Tag sagen. Ich hoffe, ich bin hier richtig, denn wie Sie wohl schon richtig vermuten, habe ich ein Problem.

Wir besitzen eine Eigentumswohnung im Erdgeschoß. Im Jahre 2003 wurde aufgrund Wahrnehmung von Gerüchen in der Wohnung de 1. OG der Boden zwischen dem Schacht abgedichtet. Nach Mitteilung hat dies nicht zufriedenstellend geholfen. Vor weiteren Maßnahmen haben wir darauf gedrungen, zunächst eine Nebelmaschine in unserer Wohnung einzusetzen, um zu sehen, ob und wo etwas im 1. OG rauskommt. Da wurden wir moralisch sehr unter Druck gesetzt und stimmten einer weiteren Maßnahme ohne weitere Prüfung der Ursache zu. In unserer Wohnung wurde über ganze Länge der Wand eine Öffnung gemacht. Es wurden Gipskartonplatten mit Kleber doppelt verplankt, Styropor, Spachtel, Butylkautschuk-Klebeband, Tiefengrund aufgebracht und die Mauer verputzt. Nach einiger Zeit rochen die Eingentümer mehr als vorher.Es fand eine Eigentümerversammlung im Juni 2010 statt. Diesmal bestanden wir auf den Einsatz einer Nebelmaschine - so beschlossen. Bis heute haben wir nichts gehört. Heute kam ein Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung für nächsten Dienstag.Thema: Beschlußfassung für Sanierungsmaßnahme 1. OG. Beigefügt war ein Kostenvoranschlag über 2700,--Euro. Nun meine Frage: Sind wir gezwungen weiteren willkürlichen Maßnahmen ohne Prüfung der Ursache zuzustimmen? Müssen nicht außerdem bei dem Betrag mehrere Kostenvoranschläge vorliegen? Wenn Nebelmaschine, wer sollte das machen? Die Hausverwaltung möchten wir damit nicht mehr behelligen, da diese den Hausverwltervertrag über den 31.12.10 hinaus nicht verlängert.
Wir glauben nicht, dass von uns nach oben mieft, denn die Mieteigentümerin wäscht jeden Tag und trocknet die Wäsche im Schlafzimmer. Da der Schacht der Schiebetür aus rohen Steinen besteht wird die Feuchtigkeit aufgesogen und der Mief von über 80 Jahren wird freigesetzt.
Ich freue mich über jedwede Hilfe.
Liebe Grüße
Helene
Alle 8 Antworten
21.12.2010, 22:57 von Helene
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Nun will ich über den neusten Stand informieren. Wir haben uns damals anwaltlich beraten lassen und hätten einen Eigentümerbeschluß zu einer Maßnahme ohne vorherige Prüfung von Tatsache und Ursache angefochten. Dazu kam es nicht. Ein unabhängiger Sachverständiger sollte prüfen. Dieser war heute da. Und zwar hat er die Rauchmaschine nicht bei uns im Erdgeschoß, sondern im 1. OG angesetzt um zu prüfen, ob und wo bei uns unten Nebel/Rauch austritt. Dazu erzeugte er im 1. OG einen Überdruck.
Es kam bei uns unten nichts aber auch gar nichts durch. Damit gab sich die obere Partei nicht zufrieden, da diese im Hohlraum also zwischen den Doppelwänden wo die Schiebetür verläuft, einen Luftzug verspürt. Diesen verspüren wir aber bei uns unten auch, weil ja eine Luftzirkulation allein schon aufgrund warmer und kalter Luft stattfindet.
Nun sagt der Sachverständige, dies könne nicht sein, normalerweise steht die Luft in dem Schacht/Hohlraum. Mir scheint das physikalisch gesehen eine gewagte Aussage. Der Sachverständige unterstellt nun, dass wenn die Leute sagen, sie riechen unseren Hund, Rauch und Essen (immer nur morgens früh) das wohl so sein müsse. Das kann ich nicht akzeptieren. Der Sachverständige sagt auch, dass Geruchsmoleküle leichter seien als der Rauch/Nebel und über kleinste Haarrisse durchdringen kann und der Nebel eben nicht.Nun findet nächste Woche Mittwoch ein weiterer Test statt. Und zwar werden Lappen mit japanischem Heilkräuteröl getränkt , bei uns oben in den Schiebetürenschacht gesteckt. Sachverständiger meint, dass man das im 1.OG riechen muss, wenn was undicht ist.
Selbst riechen will er nicht, dass sollen die beteiligten Parteien machen. Ich weiß jetzt schon, dass die andere Partei was riechen wird. Vor zwei Jahren rochen die Frau austretendes Gas. Wir haben mit fünf Leuten geschnuppert und konnten nix riechen.Nach einer halben Stunde hatte die Frau ihren Ehemann überzeugt, dass es nach Gas riecht. Heizungsmonteur kam. Alles klar, kein Gasaustritt. Die obere Partei wollte eine weitere Prüfung verhindern da dies ja immer teurer würde. Ja, meinte der Sachverständige, darum meine ich ja, es sollte direkt eine weitere Maßnahme durchgeführt werden. Soll heißen, Wand auf der anderen Seite öffnen und auf das Mauerwerk eine Spachtelmasse aufbringen.
Oh meine Nerven!
21.12.2010, 22:55 von Helene
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Nun will ich über den neusten Stand informieren. Wir haben uns damals anwaltlich beraten lassen und hätten einen Eigentümerbeschluß zu einer Maßnahme ohne vorherige Prüfung von Tatsache und Ursache angefochten. Dazu kam es nicht. Ein unabhängiger Sachverständiger sollte prüfen. Dieser war heute da. Und zwar hat er die Rauchmaschine nicht bei uns im Erdgeschoß, sondern im 1. OG angesetzt um zu prüfen, ob und wo bei uns unten Nebel/Rauch austritt. Dazu erzeugte er im 1. OG einen Überdruck.
Es kam bei uns unten nichts aber auch gar nichts durch. Damit gab sich die obere Partei nicht zufrieden, da diese im Hohlraum also zwischen den Doppelwänden wo die Schiebetür verläuft, einen Luftzug verspürt. Diesen verspüren wir aber bei uns unten auch, weil ja eine Luftzirkulation allein schon aufgrund warmer und kalter Luft stattfindet.
Nun sagt der Sachverständige, dies könne nicht sein, normalerweise steht die Luft in dem Schacht/Hohlraum. Mir scheint das physikalisch gesehen eine gewagte Aussage. Der Sachverständige unterstellt nun, dass wenn die Leute sagen, sie riechen unseren Hund, Rauch und Essen (immer nur morgens früh) das wohl so sein müsse. Das kann ich nicht akzeptieren. Der Sachverständige sagt auch, dass Geruchsmoleküle leichter seien als der Rauch/Nebel und über kleinste Haarrisse durchdringen kann und der Nebel eben nicht.Nun findet nächste Woche Mittwoch ein weiterer Test statt. Und zwar werden Lappen mit japanischem Heilkräuteröl getränkt , bei uns oben in den Schiebetürenschacht gesteckt. Sachverständiger meint, dass man das im 1.OG riechen muss, wenn was undicht ist.
Selbst riechen will er nicht, dass sollen die beteiligten Parteien machen. Ich weiß jetzt schon, dass die andere Partei was riechen wird. Vor zwei Jahren rochen die Frau austretendes Gas. Wir haben mit fünf Leuten geschnuppert und konnten nix riechen.Nach einer halben Stunde hatte die Frau ihren Ehemann überzeugt, dass es nach Gas riecht. Heizungsmonteur kam. Alles klar, kein Gasaustritt. Die obere Partei wollte eine weitere Prüfung verhindern da dies ja immer teurer würde. Ja, meinte der Sachverständige, darum meine ich ja, es sollte direkt eine weitere Maßnahme durchgeführt werden. Soll heißen, Wand auf der anderen Seite öffnen und auf das Mauerwerk eine Spachtelmasse aufbringen.
Oh meine Nerven!
21.11.2010, 11:12 von Helene
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Hallo Gilhorn,

so ein Schacht ist es nicht. Vllt. habe ich auch den falschen Begriff gewählt. In unserer Wohnung befindet sich zwischen 2 Räumen eine Schiebetür (1,75m breit). Rechts und links gibt es sozusagen doppelte Wände. Dazwischen laufen die Türen rein, wenn sie aufgeschoben werden. Begrenzung nach oben hin ist die Decke des 1. OG. Da genau lag das Problem und evtl. immer noch. Ich glaube fast, dass es keine 100% Sicherheit gibt falls immer noch durch irgendeine Ritze Gerüche nach oben gehen.

Sind hier Schreiner im Forum anwesend? Ich habe zwischenzeitlich die Idee, ob es nicht geht, die Schiebetüren in Pendeltüren umzuarbeiten. Die Türen müßten dann an drei Seiten ein paar Zentimeter abgesägt werden. Dann könnte der Rahmen innen mit Holzverkleidung ganz geschlossen werden, so dass keine Zwischenräume mehr da sind welche Luft nach oben transportieren. Kann mir ein Schreiner hier seine Einschätzung sagen, auch bzgl. des finanziellen Aufwandes. Freitag habe ich keinen Schreiner tel. erreicht. Ich versuch`s Montag nochmal.
20.11.2010, 16:40 von Gilhorn
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Hallo Helene. Ich muss noch mal nachfragen, die Beschreibung des Schachtes habe ich noch nicht ganz verstanden. Handelt es sich um einen Schacht oder um zwei getrennt nebeneinander liegende? Hängen noch andere Wohnungen an dem Schacht? Wohin führt der Schacht überhaupt? Wozu dient er? Geht der Schacht noch höher als bis zum 1.OG über Ihnen? Hat der Schacht an seiner höchsten Stelle eine Entlüftung nach draussen, etwa über Dach? Sind am tiefsten Punkt des Schachtes (vielleicht im Keller) irgendwelche Klappen die den Schacht verschließen sollen?
Ich frage deshalb, weil ich aus dem Bereich Strömungstechnik komme, die Ursachen für Probleme können sehr vielfältig sein.
Grüße
19.11.2010, 22:06 von Helene
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Zitat:
Original geschrieben von Gilhorn
Hallo und guten Tag. Es ist schon befremdlich und stellt keine ordnungsgemäße Verwaltung dar, wenn der Verwalter solche Angelegenheiten zur Beschlussfassung stellt, ohne einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die Ursache festzustellen. Leider ist es oft in WEG so, dass in den Eigentümerversammlungen jeder Miteigentümer glaubt, er wäre sachverständig und rechtsgelehrt.
Ich glaube, ich kann der Schilderung entnehmen, dass es sich um einen Luftschacht handelt, der mehrere Wohnungen verbindet. Wenn hier vermeintliche Gerüche aus anderen Wohnungen in Wohnungen eindringen, so kann das vielfältige Ursachen haben. Es muss nicht sein, dass die Gerüche immer aus der darunter liegenden Wohnung stammen. Wenn der Schacht nicht "zieht", dann ist erstmal der Schacht selbst zu prüfen und festzustellen, warum er nicht "zieht". Hierzu ist in jedem Fall ein Sachverständiger nötig. Wie Sie schildern, hat die Verwaltung den Beschluß einer Überprüfung nicht durchgeführt. Hier sollten Sie einhaken und darauf bestehen. Die Maßnahmen sollten allerdings von dem Sachverständigen vorgeschlagen werden, nicht von den angeblich sachverständigen Miteigentümern. Für Sie ist es unerheblich, ob demnächst die Verwaltung wechselt, da die Verwaltung nur Ausführungsorgan ist. Der neue Verwalter übernimmt nur die vorhandenen Aufgaben.
Ich kann ihnen nur anraten, wegen der komplexen rechtlichen Angelegenheit in der WEG einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der speziell das Wohnungseigentumsgesetz kennt. Er kann Ihnen auch Maßnahmen vorschlagen, wie Sie den gefassten Beschluss zur Prüfung durchsetzen und den demnächst anstehenden unsinnigen Beschluss verhindern. Abraten möchte ich Ihnen davon, mit den angeblich sachverständigen Miteigentümern zu diskutieren, das bringt nur Ärger und keine Lösung. Es wird nirgends soviel geltendes Recht gebrochen und gebeugt, wie in Eigentümerversammlungen.
19.11.2010, 22:05 von Helene
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Hallo Gilhorn! Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Bitte seien Sie nicht genervt wegen des vielen Textes. Ich weiß nicht wie ich den Sachverhalt in wenigen Sätzen korrekt darstellen kann.
Ich muss mich entschuldigen, dass ich die Sache mit dem Schacht nicht deutlich beschrieben habe. Es handelt sich um einen Schiebetürenschacht, der sich im 1. OG baugleich genau über unserem befindet. Ein unabhängiger Sachverständiger hat bereits in 2003 ein Gutachten geschrieben. Über den Schlitzen der Schiebetür trat Nebel (Nebelmaschine) aus aufgrund einer Fugenbildung zwischen Träger und Beton. Er empfahl zwei mögliche Maßnahmen. Invasive Maßnahme: Heißt, mit einer abbindungsfähigen Vergussmasse die Spaltbildung zu verschließen. So geschehen. Die damaligen Eigentümer waren zufrieden mit dem Ergebnis. Eigentümerwechsel 2006. 2008 leichte Gerüche immer früh morgens. Daraufhin wurde die hochinvasive Maßnahme in unserer Wohnung durchgeführt. Zwischen Küche und Wohnbereich wurde einseitig unterhalb der Decke die Wand über die ganze Länge geöffnet und ein Klebeband aus Butylkautschuk zwischen dem Flansch des Stahlträgers und der Deckenfläche angebracht. Zusätzlich wurden Gipskartonbauplatten mit Kleber doppelt beplankt an die Decke geklebt, die Fugen gespachtelt und versiegelt.

Unsere Hausverwaltung (HV) ist speziell. Da sie eMails oft nicht erhält, habe ich unsere Mitteilung an die HV über das eCard-System verschickt. Dieses teilt mir mit, wann die eMail abgerufen und gelesen wurde.
Heute nun kam ein Brief mit der Mitteilung:“...aus wichtigem Grund muss die für den 23.11.2010 einberufene außerordentliche Eigentümerversammlung leider verschoben werden. Neuer Termin ist Dienstag, der 30.11. 2010, 18.00Uhr,- Straße-.“

Und nun? Wir wissen es nicht.
--------------------------
Zustellung durch Boten 17.11.2010 (zusätzlich zu eMail)

Hausverwaltung xxxxxxxxx
Xxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxx

Zu Hd. Frau xxx und/oder Herrn xxx Krefeld, 17.11.2010

Betr.: Eigentümerversammlung für den 23.11.2010 und deren Verschiebung


Sehr geehrte Frau x, sehr geehrter Herr x!

Das Wirtschaftsjahr endet am 31.12.10. Daher bitte wir Sie höflich, noch die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 zu erstellen, das heißt, die kommissarische Verwaltung bis zu dem Zeitpunkt (ca. März/April 2011) zu übernehmen!

Maßnahme x.xxxx
Ein Beschluss über Abdichtungsarbeiten gegen Zugluft - als Träger von Gerüchen - in der Wohnung X. kann nicht erfolgen, da bisher weder Tatsache, Ursache, noch Schweregrad geklärt sind. Insofern kann auch nicht über den uns zugesandten Kostenvoranschlag beraten werden, weil nach dem Eigentümerbeschluss vom 08.06.10 zuvor eine Nebelmaschine einzusetzen und erst dann über weitere Maßnahmen zu beraten ist. Ein diesbzgl. Termin wurde uns bis jetzt nicht genannt. Als Hausverwalter haben Sie sicher Verständnis dafür, dass der Beschluss umgesetzt werden muss, bei dessen Durchführung ein Vertreter der Hausverwaltung anwesend sein sollte. Auch wurde seitens der Familie X bisher, zu deren eigenen finanziellen Lasten, kein durch die IHK empfohlener unabhängiger Sachverständiger beauftragt, zwecks Nachweis , dass durchgängig und erheblich Emissionen stattfinden, die das sozial verträgliche Maß überschreiten. Sie hierzu auch LG Essen ZME 2000, 302.

Außerdem ist der Kostenvoranschlag nicht realistisch und wurde allein auf Angaben der Partei X. und ohne Inaugenscheinnahme durch den Handwerker erstellt. Entweder hat sich Herr X verrechnet oder es liegen andere Gründe vor. Erläuterungen zum Kostenvoranschlag entnehmen Sie bitte dem letzten Absatz.

Insofern bitten wir die Versammlung bis nach dem Einsatz der Nebelmaschine zu verschieben! Den Termin bitten wir rechtzeitig mitzuteilen, damit wir Urlaub beantragen können. Die Beschlussfassung zu Punkt 2 kann dann auch zu dem späteren Zeitpunkt erfolgen.

Findet die Eigentümerversammlung am 14.11.10 statt und stimmen die Eigentümer dieser willkürlichen Maßnahme ohne Beweiserhebung durch die Nebelmaschine gem. Eigentümerbeschluss zu, dazu auch noch ohne weitere Kostenvoranschläge, bleibt keine andere Möglichkeit, als beim Amtsgericht zu beantragen, den Beschluss für nichtig zu erklären.

Durch die Maßnahme im Jahre 2003 sowie der sehr aufwändigen Maßnahme im März/April 2009 scheinen die Möglichkeiten auch erschöpft. Bereits vor der Maßnahme im März/April 2009 weigerte sich Familie X , die Nebelmaschine zum Einsatz zu bringen und wir wurden unter Druck gesetzt, so dass wir der Maßnahme ohne weitere Prüfung zustimmten.

Wir bezweifeln, dass aus der Erdgeschosswohnung weiterhin Luftzug und somit Gerüche in das 1. Obergeschoß dringen.
Der Luftzug findet im Schiebetürenschacht selbst aufgrund der Luftzirkulation statt. In diesem Schacht sitzt der Mief von über 80 Jahren. Dieser wird aufgrund Feuchtigkeit , die von den unverkleideten Steinen aufgezogen wird, freigesetzt. Wenn die Partei sich entschließt, die Wäsche nicht mehr im Schlafzimmer zu trocknen, gibt sich das. Natürlich muss auch entsprechend richtig gelüftet werden......

Den Rest wegen des Kostenvoranschlages spare ich mir hier.

Liebe Grüße
Helene
19.11.2010, 21:56 von Helene
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Zitat:
Original geschrieben von Gilhorn
Hallo und guten Tag. Es ist schon befremdlich und stellt keine ordnungsgemäße Verwaltung dar, wenn der Verwalter solche Angelegenheiten zur Beschlussfassung stellt, ohne einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die Ursache festzustellen. Leider ist es oft in WEG so, dass in den Eigentümerversammlungen jeder Miteigentümer glaubt, er wäre sachverständig und rechtsgelehrt.
Ich glaube, ich kann der Schilderung entnehmen, dass es sich um einen Luftschacht handelt, der mehrere Wohnungen verbindet. Wenn hier vermeintliche Gerüche aus anderen Wohnungen in Wohnungen eindringen, so kann das vielfältige Ursachen haben. Es muss nicht sein, dass die Gerüche immer aus der darunter liegenden Wohnung stammen. Wenn der Schacht nicht "zieht", dann ist erstmal der Schacht selbst zu prüfen und festzustellen, warum er nicht "zieht". Hierzu ist in jedem Fall ein Sachverständiger nötig. Wie Sie schildern, hat die Verwaltung den Beschluß einer Überprüfung nicht durchgeführt. Hier sollten Sie einhaken und darauf bestehen. Die Maßnahmen sollten allerdings von dem Sachverständigen vorgeschlagen werden, nicht von den angeblich sachverständigen Miteigentümern. Für Sie ist es unerheblich, ob demnächst die Verwaltung wechselt, da die Verwaltung nur Ausführungsorgan ist. Der neue Verwalter übernimmt nur die vorhandenen Aufgaben.
Ich kann ihnen nur anraten, wegen der komplexen rechtlichen Angelegenheit in der WEG einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der speziell das Wohnungseigentumsgesetz kennt. Er kann Ihnen auch Maßnahmen vorschlagen, wie Sie den gefassten Beschluss zur Prüfung durchsetzen und den demnächst anstehenden unsinnigen Beschluss verhindern. Abraten möchte ich Ihnen davon, mit den angeblich sachverständigen Miteigentümern zu diskutieren, das bringt nur Ärger und keine Lösung. Es wird nirgends soviel geltendes Recht gebrochen und gebeugt, wie in Eigentümerversammlungen.
18.11.2010, 11:13 von Gilhorn
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Hallo und guten Tag. Es ist schon befremdlich und stellt keine ordnungsgemäße Verwaltung dar, wenn der Verwalter solche Angelegenheiten zur Beschlussfassung stellt, ohne einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die Ursache festzustellen. Leider ist es oft in WEG so, dass in den Eigentümerversammlungen jeder Miteigentümer glaubt, er wäre sachverständig und rechtsgelehrt.
Ich glaube, ich kann der Schilderung entnehmen, dass es sich um einen Luftschacht handelt, der mehrere Wohnungen verbindet. Wenn hier vermeintliche Gerüche aus anderen Wohnungen in Wohnungen eindringen, so kann das vielfältige Ursachen haben. Es muss nicht sein, dass die Gerüche immer aus der darunter liegenden Wohnung stammen. Wenn der Schacht nicht "zieht", dann ist erstmal der Schacht selbst zu prüfen und festzustellen, warum er nicht "zieht". Hierzu ist in jedem Fall ein Sachverständiger nötig. Wie Sie schildern, hat die Verwaltung den Beschluß einer Überprüfung nicht durchgeführt. Hier sollten Sie einhaken und darauf bestehen. Die Maßnahmen sollten allerdings von dem Sachverständigen vorgeschlagen werden, nicht von den angeblich sachverständigen Miteigentümern. Für Sie ist es unerheblich, ob demnächst die Verwaltung wechselt, da die Verwaltung nur Ausführungsorgan ist. Der neue Verwalter übernimmt nur die vorhandenen Aufgaben.
Ich kann ihnen nur anraten, wegen der komplexen rechtlichen Angelegenheit in der WEG einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der speziell das Wohnungseigentumsgesetz kennt. Er kann Ihnen auch Maßnahmen vorschlagen, wie Sie den gefassten Beschluss zur Prüfung durchsetzen und den demnächst anstehenden unsinnigen Beschluss verhindern. Abraten möchte ich Ihnen davon, mit den angeblich sachverständigen Miteigentümern zu diskutieren, das bringt nur Ärger und keine Lösung. Es wird nirgends soviel geltendes Recht gebrochen und gebeugt, wie in Eigentümerversammlungen.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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