Montag, 15.07.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © lagom - Fotolia.com

Falsch befristet: Was jetzt aus Ihrem Zeitmietvertrag wird

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Worum geht´s

Zeitmietvertrag falsch befristet? So schnell können die Gerichte Ihren Zeitmietvertrag in einen Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht umdeuten.

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Früher war alles viel besser!“ Den Satz hören Sie vielleicht auch immer wieder. In Bezug auf den Zeitmietvertrag stimmt er allerdings: Um Ihren Mietvertrag zu befristen, mussten Sie noch bis zum 31.8.2001 lediglich ein Anfangs- und ein Enddatum in Ihren Mietvertrag hineinschreiben.

 

Doch seit dem 1.9.2001 hat sich das geändert: Ohne Befristungsgrund geht gar nichts! Was gilt, wenn Sie Ihren Mietvertrag falsch befristet haben, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.  

 

Früher konnten Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach befristen: Anfangs- und Enddatum in den Mietvertrag reinschreiben und fertig!

Dann kam die Mietrechtsreform am 1.9.2001 und damit die Wende: Um Ihren Mietvertrag zu befristen, mussten Sie nicht nur 2 Termine in den Mietvertrag schreiben, sondern auch noch zusätzlich einen Befristungsgrund wie z. B. Eigenbedarf angeben.

Wer seinen Mietvertrag befristen will, braucht einen Befristungsgrund

Bestand der Befristungsgrund bei Mietvertragsende nicht, musste der Mieter auch nicht ausziehen. Gab der Vermieter gleich gar keinen Befristungsgrund im Mietvertrag an, wurde aus dem vermeintlichen Zeitmietvertrag ein „ganz normaler“ Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.

So schnell wird aus einem Zeitmietvertrag ein Kündigungsverzicht

So war es bisher. Jetzt die Kehrtwende vom Bundesgerichtshof: Ist Ihre Befristung unwirksam, wird damit noch nicht automatisch aus Ihrem Zeitmietvertrag ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Vielmehr ist es so, dass Ihr Mietvertrag erst einmal ausgelegt wird und Ihre „falsche Befristung“ in einen Kündigungsverzicht umgedeutet werden kann.

So war es jedenfalls bei einem Vermieter aus Waldshut-Tiengen. Der hatte am 1.11.2004 seinen Mietvertrag so befristet:

Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.

Eine falsche Befristung wird zum Kündigungsverzicht

Der Vermieter kündigte dem Mieter ordentlich am 28.2.2011 wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011. Dann nochmals am 2.10.2012 fristlos. Der Vermieter hatte erkannt, dass sein Zeitmietvertrag nicht korrekt befristet war und hielt ihn deswegen für kündbar. Damit kam er auch durch – bis der BGH seine Kündigungspläne durchkreuzte.

Der legte nämlich die unwirksame Befristung als beiderseitigen Kündigungsverzicht aus (BGH, Urteil vom 10.7.2013, VIII ZR 388/12).  

Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrags unwirksam, weil die Voraussetzungen für eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. So wurde aus dem Zeitmietvertrag erst einmal ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.

Klafft im Mietvertrag eine Lücke, füllt sie das Gericht aus

Klafft im Vertrag eine ungewollte Lücke, legen die Gerichte den Vertrag aus. Dabei schauen Sie darauf, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass sich die eigentlich gewollte Vertragsbestimmung als unwirksam entpuppt.

Bei dem Mietvertrag aus Waldshut-Tiengen legte der BGH die Klausel so aus, dass beide Mietvertragsparteien sich langfristig vertraglich binden wollten. Dieses Ziel kann auch mit einem beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden.

Deswegen deutete das Gericht den unwirksamen Zeitmietvertrag einfach um. Es machte daraus einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der eigentlich gewollten Befristung.

Damit war die Eigenbedarfskündigung des Vermieters vom 28.2.2011 unwirksam. Ob auch die fristlose Kündigung unwirksam wurde, muss die Vorinstanz nochmals klären.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    
Wer als Wohnungsvermieter seinen Mieter möglichst lange im Vertrag halten will, aber keinen Befristungsgrund parat hat, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Doch dafür gelten strenge Spielregeln sonst ist Ihr Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht vorzeitig kündbar! Wie genau Sie beim Formulieren sein müssen, zeigt ein neues BGH-Urteil.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wollen Sie Ihren Mietvertrag befristen, benötigen Sie als Wohnungsvermieter einen Befristungsgrund (als Gewerberaumvermieter nicht).

 

Das Gesetz kennt für Wohnungsvermieter nur 3 Befristungsgründe:

 

  • Sie haben nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit konkret absehbaren Eigenbedarf.

 

  • Sie planen wesentliche Umbaumaßnahmen, die ein Fortsetzen des Mietvertrags mit dem Mieter erheblich erschweren würden.

 

  • Sie wollen an einen Dienstleistungsverpflichteten vermieten und die Mietzeit auf die Dauer seiner Dienstzeit beschränken.