Mittwoch, 08.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin "meineimmobilie.de", Foto: © inna_astakhova - Fotolia.com

„Beschissenes“ Grundstück gekauft: Wenn der Käufer Geld zurück will

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Worum geht´s

Hundekot im Garten: Ist das ein Fall für eine Kaufpreisminderung?

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Wer im Winter ein verschneites Haus mit Garten kauft, kann ganz schön beschissen werden. Nicht nur beim Preis, sondern auch wenn es um den Zustand des Gartens geht. Kaum setzte nämlich die Schneeschmelze im Garten ein, erlebte der Käufer des Einfamilienhäuschens eine böse Überraschung – und es stank ihm gewaltig, was er dort entdeckte.   

 

Eine böse Überraschung erlebte ein Münchner, der sich eine Eigentumswohnung mit einem Gartenanteil kaufte. Kaum war der Schnee im Garten weggeschmolzen, sah er, dass seine Wiese mit 19 Hundehaufen übersät war.

Der Verkäufer hatte einen Hund. Weil er seine Wohnung samt Garten sowieso verkaufen wollte, hatte er wohl in der letzten Zeit weniger darauf geachtet, wo sein Hund sein Geschäft verrichtet. Ein teures Geschäft übrigens, denn der Käufer wollte vom Hundebesitzer 3.500 EUR Schadensersatz dafür haben.

Hundehaufen im gekauften Garten können Sachmangel sein

Sind Hundehaufen im gekauften Garten ein Sachmangel und damit ein Grund, den Kaufpreis nachträglich zu mindern? Eigentlich schon.

Allerdings: An dem kleinen Wörtchen „eigentlich“ merken Sie, dass dies nicht immer gilt. So war es auch bei einem Käufer aus München, der einfach zu lange damit wartete, etwas gegen die Hundehaufen in seinem Garten zu unternehmen.

Er hatte die Eigentumswohnung mit Gartenanteil am 12.11.2014 gekauft. Nach Ziffer 5.2 des Kaufvertrags wurde das Objekt „wie genau besichtigt“ verkauft und am 29.12.2014 auch an den neuen Eigentümer übergeben.

Hundehaufen wurden erst nach Schneeschmelze sichtbar

Der Verkäufer hatte einen Hund. Der verrichtete zumindest gelegentlich im Garten sein „großes Geschäft“. Bei der Übergabe war der Garten mit 19 Hundehaufen übersät. Das hatte der Käufer jedoch zuerst nicht bemerkt, weil im Garten Schnee lag.

Erst Mitte Januar und nach Einsetzen des Tauwetters fielen dem Käufer und seiner Lebensgefährtin die Hundehaufen im Garten auf. Trotzdem kümmerten sie sich erst am 10.3.2015 darum, dass die Verunreinigung weg sollte. Der Käufer holte dafür extra ein Angebot von einer Gartenbaufirma ein, die den Unrat beseitigen sollte. Das Ganze sollte ihn 3.500 EUR kosten. Geld, das er natürlich vom Verkäufer ersetzt haben wollte.

Wegen Kontaminierung von Hundekot: Käufer wollte von Verkäufer 3.500 EUR zurück

Mittlerweile sei der Kot der 19 Hundehaufen ins Erdreich eingesickert und der Oberboden kontaminiert. Der Kot von „fleischlastigen Fressern“ wie Hunden sei besonders gefährlich, weil er äußerst widerstandsfähige Krankheitserreger und Parasiten enthalte.

Deswegen müsste der Oberboden abgetragen und alles neu bepflanzt werden. An den Stellen, an denen sich der Kot befunden habe, wachse auch kein Gras mehr, sondern nur noch Moos.

Der Verkäufer behauptete, dass der Kot nicht von seinem Hund stamme und außerdem wegen den paar Hundehaufen nicht gleich der ganze Boden erneuert werden müsse.

Schadensersatz gibt´s erst, wenn der Käufer eine Nachfrist gesetzt  hat

Tatsächlich stellt die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen nach Ansicht des Gerichts einen Sachmangel  dar. 

Allerdings: Der Käufer hätte den Verkäufer erst einmal auffordern müssen, die Hundehaufen innerhalb einer bestimmten Frist zu entfernen. Der Käufer könne erst dann Schadensersatz vom Verkäufer verlangen, wenn er ihn vorher zur Nacherfüllung und Beseitigung aufgefordert hat (AG München, Urteil v. 13.4.2016, 171 C 15877/15).

Außerdem ging das Gericht davon aus, dass der Käufer die Kontamination des Bodens maßgeblich selbst verursacht hat, weil er den Kot zu spät hat beseitigen lassen: Er hätte quasi in aller Ruhe zugesehen, wie der Kot nach und nach in das Erdreich eingesickert sei. Deswegen müsste er auch selbst den Folgeschaden tragen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

In Kaufverträgen über bestehende Immobilien ist i. d. R. ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Typisch dafür ist folgende, sinngemäße  Formulierung: „Gekauft wie gesehen“ oder „eine Gewährleistung für Mängel wird nicht übernommen“.

 

Das bedeutet: Selbst wenn ein Mangel schon bei der Übergabe des Hauses bestand, schuldet der Verkäufer erstmal weder Nachbesserung noch Schadensersatz.

 

Zeigen sich dann Schäden, stellt sich die schwierige Frage der Haftung. Der besteht i. d. R. nur dann, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.