Montag, 26.05.2014 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Tiberius Gracchus - Fotolia.com

Eigentümerversammlung: Einmal im Jahr Treffen zum Zank

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Worum geht´s
  • Streitereien an der Eigentümerversammlung
  • Häufige Streitpunkte in der Wohneigentumsgemeinschaft
  • Guten Verwalter finden

Topstory: "Betongold" statt Sparguthaben: Eigentumswohnungen sind für Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen beliebte Immobilienformen.

Beide treffen einmal im Jahr aufeinander und versuchen ihre unterschiedlichen Interessen manchmal auf recht harte Art und Weise durchzusetzen. 

Eine Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden 

Die Weichen werden gestellt: Einmal im Jahr kommt es zum Treffen aller Eigentümer einer Wohneigentumsanlage. Die Eigentümerversammlung ist quasi das Parlament der Eigentümergemeinschaft.

Das WoEig-Gesetz – besser bekannt als WEG-Gesetz – regelt hier einige Details: Einmal im Jahr muss eine solche Versammlung stattfinden und die Eigentümer müssen über den Termin und die Punkte der Tagesordnung mindestens zwei Wochen im Voraus informiert werden. Das regelt § 24 WEG.

In der Eigentümerversammlung geht es ums Geld

Der Wirtschaftsplan mit den geplanten Ausgaben des laufenden Jahres wird vorgelegt und außerdem steht die Jahresabrechnung zur Diskussion und zum Beschluss, in der die getätigten Ausgaben des abgelaufenen Jahres aufgeschlüsselt sind.

Danach hören die formalen Gemeinsamkeiten aber schon auf: „Einen idealen Fahrplan für die Eigentümerversammlung gibt es eigentlich nicht“, sagt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsanwältin und beratend tätig für den Verband 'Wohnen im Eigentum'.

Der Verwalter übernimmt dabei in der Regel eine Schlüsselfunktion, indem er die Sitzung leitet und einberuft. Zudem legt er die Tagesordnung fest.

Wie Sie Ihre Wunschthemen auf die Tagesordnung bringen

Immer wieder auch eine Frage: Wie bringe ich einen Punkt auf die Tagesordnung“, beschreibt Weeger-Elsner. „Das ist gar nicht so leicht.“

Der Gesetzgeber regelt: Entweder, es ist ein Punkt, der der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. „Der zu kurze Rasen gehört sicherlich nicht dazu, wohl aber zum Beispiel eine Pflicht, die sich aus der Energieeinsparverordnung oder sonstigen gesetzlichen Regelungen ergibt“, konkretisiert Weeger-Elsner.

Minderheitenrecht: Das gilt auch bei der Tagesordnung

Ein Minderheitenrecht gibt es auch unter Eigentümern. So können mehr als 25 % der Miteigentümer die Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung fordern.

Deshalb: „Eine Wohneigentümergemeinschaft ist Politik im Kleinen“, skizziert Gerold Happ, Referent für Wohnungseigentum bei der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund die Situation. „Wer seine Interessen durchsetzen will, muss sich Mehrheiten organisieren und so vorab das Gespräch mit anderen Eigentümern suchen.“ Eben Parlamentsarbeit mit all seinen Tücken und wechselnden Koalitionen betreiben.

Das sind die häufigsten Streitpunkte in der Eigentümergemeinschaft

Ein häufiger Streitfall sind das Hausgeld, also die Umlage der Betriebskosten“, so Gerold Happ. Da sich die Anforderungen zum Beispiel an die energetische Qualität einer Immobilie immer mehr verschärfen, stehen auch hier immer wieder Ausgaben an, „Investitionen wie etwa für die energetische Sanierung sind immer wieder umstritten“, beschreibt Happ. In vielen Fällen lassen da aber die aktuellen Verordnungen gar keine andere Wahl als zu investieren.

Instandhaltungsrücklage: Nicht jeder will da rein investieren

Anders sieht es mit der generellen Höhe der Instandhaltungsrücklage aus, mit der die nötigen Gelder für kleinere oder größere Modernisierungsmaßnahmen angespart werden.

„Mancher Kapitalanleger will da nichts investieren“, sieht Weeger-Elsner einen Konfliktpunkt, der sich häufig aus den unterschiedlichen Interessen von Selbstbewohnern und Kapitalanlegern ergibt. „Große Probleme bereiten hier auch einige Unternehmen, die große Bestände aufkaufen und vermarkten.“

Investoren drücken sich gern vor der Instandhaltungsrücklage

Diese nutzen ihre Mehrheitsposition in der Eigentümerversammlung aus und „haben kein Interesse an einer Instandhaltungsrücklage“, so Weeger-Elsner. Als Mehrheitseigentümer können sie nicht nur weitgehend die Geschicke der Gemeinschaft praktisch eigenmächtig bestimmen; sie müssten ja auch den größten Teil der Instandhaltungsrücklage zahlen.

Das verträgt sich aber nicht mit dem Ziel, schnelle Rendite zu machen. Betroffene sind hier häufig Ex-Mieter, die Ihre Wohnung gekauft haben und jetzt tatenlos mitansehen müssen, wie die gerade erworbene Immobilie immer mehr heruntergewirtschaftet wird.

Eigentümerversammlung: Nicht jede führt zum Ziel

Für böses Blut kann jeder noch so kleine Beschluss allemal sorgen: „Es gibt Fälle, bei denen die Eigentümer regelrecht aufeinander losgehen“, beschreibt Weeger-Elsner Extremsituationen. Und mindestens genauso ärgerlich: „Es kommt auch immer wieder vor, dass die Eigentümerversammlung ergebnislos abgebrochen werden muss.

Wie Sie einen guten Verwalter finden 

Gerade in Streitsituationen kommt so dem Verwalter eine besondere Bedeutung zu, „manchmal muss der regelrecht ein Mediator sein“, beschreibt Weeger-Elsner.

Und er muss das Ohr an der Gemeinschaft haben: „Entscheidend ist, wie gut ein Verwalter die Eigentümerversammlung vorbereitet hat“, ergänzt Happ: „Ein guter Verwalter bekommt die Stimmungen mit und reagiert dann darauf.“

Woran Sie einen guten Verwalter erkennen

Gute Verwalter treten professionell auf, führen also ein eigenes Büro mit Bürozeiten und sind versichert. „Ein Indiz für einen guten Verwalter kann dessen Organisation in einem der Verbände sein“, nennt Happ ein weiteres Kriterium.

Und: „Je länger ein Verwalter am Markt ist und je beständiger seine Referenzobjekte sind, desto wahrscheinlicher ist, dass er gute Arbeit leistet.“

Miteigentümer als Verwalter: Selten eine gute Idee

Allen Recht machen kann der es aber selten, er hat nun mal die unangenehme Aufgabe, Beschlüsse der Wohneigentumsgemeinschaft auch gegen deren Kritiker durchzusetzen. „Das nehmen manche Eigentümer sehr persönlich“, so Happ.

Der professionelle Verwalter kann aber wenigstens eine neutrale Position einnehmen. Kommt der Verwalter aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft, klappt das nicht. Deshalb ist das auch selten eine gute Idee.

Ein Verwaltungsbeirat hat sich stets bewährt

Eine gute Idee ist es aber, ein weiteres gesetzlich mögliches Organ zu installieren: den Verwaltungsbeirat. Bestehend aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern kann der Beirat gut das Bindeglied zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter darstellen.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben“, heißt es ganz konkret in § 29 des WEG-Gesetzes. Und natürlich wird auch der Beirat auf der Eigentümerversammlung bestimmt.

Notfalls bleibt dem Eigentümer noch die Anfechtungsklage

Sinn der gesamten gesetzlichen Organisation einer Wohneigentumsgemeinschaft ist es natürlich, Konflikte zu vermeiden.

Allerdings kann jeder Eigentümer mit einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vorgehen. Binnen eines Monats muss er seine Bedenken vorbringen, das Gericht befragt die Gegenpartei und entscheidet. Und die Justiz hält hier für diese Fälle sogar Formblätter bereit, damit der Verwaltungsaufwand in Grenzen bleibt.

Kommentare (3)

30.7.2014, 19:47 Uhr von Elba Profil ansehen
Ich habe von einem Fall gehört, wo der Verwalter die Mehrheitenposition eines Eigentümers, der 2 von den 6 Wohnungen besaß, aufhob, so dass dieser Eigentümer jetzt nur noch eine Stimme bei Entscheidungen hat. Ist so etwas möglich?
Wahrscheinlich war in der Teilungserklärung das "Kopfprinzip" vereinbart. Dies bedeutet, dass er z.B. Eigentümer von 5 Wohnungen sein könnte aber nur 1 Stimme hat. Ich denke der Verwalter hat sich die Teilungserklärung mal genauer angeschaut.... MFG Mühlberger
30.5.2014, 7:35 Uhr von fariborsm Profil ansehen
Einmal im Jahr Treffen zum Zank Gelegentlich mit tödlichem Ausgang. DOSSENHEIM! Dann fragt man sich - mit Recht - wo ist denn dieses viel bepriesene Einig Deutsches vaterland? Mit den besten Grüßen
29.5.2014, 9:16 Uhr von fariborsm Profil ansehen
Meine Frage: ein Punkt, der der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht......iist auch, dass der Verwalter zumindest die Eckpunkte seines Verwaltersberichtes vorab ankündigt? In der Einladung zur ETV (?), wo der Verwqalterbericht in der Regel der erste TOP ist?
Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Mal wieder Eigentümerversammlung – da drückt sich der eine oder andere gern drum herum. Dabei ist dort der richtige Ort, um mitzureden, wenn es um die neue Farbe der Hausfassade oder eine Änderung der Hausordnung geht.   Hier lesen Sie, wie viel Gewicht dabei Ihre Stimme hat, an welche Fristen sich der Verwalter halten muss und warum Sie nicht ewig auf das Protokoll warten sollten. So sind Sie in nur wenigen Minuten bestens auf Ihre nächste Versammlung vorbereitet.
Zugegeben: Ehrenämter - noch dazu solche, die mit Arbeit verbunden sind - zählen nicht gerade zu den Lieblingsbeschäftigungen der meisten Leute. So steht es auch mit dem Amt des Verwaltungsbeirats.    Allerdings: Da es auch um die eigene Immobilie geht, sollte allein schon diese Tatsache Ihr Interesse wecken! Welche Rechte und Pflichten dahinter stecken und wie Sie sich vor einer eventuellen Haftung schützen können, zeigt dieser Beitrag rund um den Verwaltungsbeirat.  
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Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder wenn es um wichtige Entscheidungen wie z. B. die Kostenaufteilung, das Stimmrecht oder die Zuordnung von bestimmten Gebäudeteilen geht, heißt es immer: „Schau` erst mal in die Teilungserklärung!“   Tatsächlich ist die Teilungserklärung so etwas wie „das Grundgesetz“ für die Wohnungseigentümer untereinander.

 meineimmobilie.de-Tipp

Laut Wohnungseigentumsgesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, eine Versicherung für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abzuschließen. Dies übernimmt stellvertretend für Sie die Wohneigentumsgemeinschaft bzw. der Verwalter, sofern er entsprechend beauftragt wurde. Die Versicherung bietet unter anderem Versicherungsschutz bei verletzter Verkehrssicherungspflicht.

 

Beachten Sie auch, dass bei Schaden, der in der Wohnung entsteht, nicht die Versicherung der Wohnanlage hilft. Als Vermieter müssen Sie sich hier gegen Schadensersatzansprüche des Mieters zusätzlich absichern - oftmals gelingt dies, in dem Sie Ihre private Haftpflichtversicherung entsprechend ausweiten.