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Zentimetergenau: Der Verteilungsschlüssel nach der Wohnfläche

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Gerechtigkeit bei den Betriebskosten? Vergessen Sie es: Das werden Sie nie schaffen. Denn für den 5-Personen-Haushalt ist eine Umlage nach Personen nachteilig, für den alleinstehenden Mieter ist es die Umlage nach der Wohnfläche.

Vielleicht gehören Sie aber zu den wenigen glücklichen Vermietern, die Mieter haben, die Ihnen vertrauen und nicht denken, dass Sie bei einer Betriebskostennachzahlung gleich über den Tisch gezogen werden. 

Für Vermieter von Wohnraum ist es Pflicht, für Gewerberaum-Vermieter einfach nur praktisch: Der Verteilungsschlüssel nach der Wohnfläche (§ 556 a BGB, § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV).

Umlage nach m²: Das ist der Vorteil

Der Vorteil dieses Verteilungsschlüssels liegt auf der Hand: Sie als Vermieter können ihn leicht handhaben. Solange Sie nicht um-, an- oder ausbauen bleibt er immer gleich. Weil es sich um eine feststehende Größe handelt, ist er für Ihren Mieter auch transparent.

Auch dann, wenn in Ihrem Mietobjekt gleich große Wohnungen von einer unterschiedlichen Anzahl von Personen bewohnt werden, müssen Sie alle verbrauchsabhängigen Kos­ten nach der Wohnfläche umlegen, so lange Sie den gesamten und den Einzelverbrauch nicht z. B. mit einem Wasserzähler berechnen können.

Egal, ob die Wohnungen unterschiedlich ausgestattet sind oder ganz unterschiedlich frequentiert werden: Sie dürfen die angefallenen Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen.

Wann die Umlage nach der Wohnfläche ein Muss ist

Trotzdem kann es Ihnen passieren, dass sich ein einzelner Mieter über den Umlageschlüssel nach Quadratmeter ärgert. Anlass sind meist die Versicherungskosten oder die Kosten für die Hausreinigung. Denn bei diesen verbrauchsunabhängigen Kosten muss ein alleinstehender Mieter genauso viel bezahlen wie die mehrköpfige Familie aus dem Stockwerk über ihm.

In diesem Fall können Sie sich zum einen auf das Gesetz berufen: § 556 a BGB bestimmt, dass Sie die Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen müssen, sofern Sie keinen anderen Verteilungsschlüssel im Mietvertrag stehen haben.

Zum anderen können Sie den Umlageschlüssel nach der Wohnfläche damit verteidigen, dass die Wohnfläche und die Anzahl der Bewohner einer Wohnung häufig zueinander in Bezug stehen. Trifft dies im Einzelfall nicht zu, ändert das nichts an der Angemessenheit Ihres Flächenmaßstabs.

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