Zahlung trotz abgelaufener Frist

Stichworte zu diesem Thema

Rechnen Sie zu spät über Ihre Betriebskosten ab, wissen Sie ja, was passiert: Hätte der Mieter nachzahlen müssen, verlieren Sie diesen Anspruch!

Was aber, wenn der Mieter trotzdem zahlt: Dürfen Sie das Geld dann behalten oder müssen Sie es zurückzahlen?

Sie müssen es zurückzahlen! So jedenfalls hat es der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 18.01.2006, VIII ZR 94/05).

Der Vermieter konnte das Urteil kaum fassen. Er dachte, bei einer verspäteten Abrechnung sei es so wie bei einer verjährten Forderung: Zahlt der Schuldner dennoch, darf der Gläubiger das Geld behalten! Von wegen…

… Läuft eine Ausschlussfrist ab, geht Ihr Recht unter! Zahlt der Mieter auf die nicht (mehr) bestehende Schuld, leistet er ohne Rechtsgrund und kann das Gezahlte wieder zurückfordern.

Läuft dagegen eine Verjährungsfrist ab, bleibt Ihr Forderungsrecht zwar bestehen. Ihr Schuldner kann es aber abwehren, indem er einfach nur sagt: Verjährt!

Vergisst der Mieter die Verjährungseinrede zu erheben und zahlt er dennoch, treffen ihn die bitteren Folgen von § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB. Darin steht - übersetzt in die Praxis -, dass der Schuldner das auf eine verjährte Forderung Geleistete nicht wieder zurückfordern kann.

Gut für alle Mieter: Der strenge § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB gilt nicht, wenn der Mieter Betriebskosten nachzahlt, obwohl Sie ihm die Abrechnung erst nach Ende der 1-jährigen Abrechnungsfrist zugesandt haben.

Bisher galt ja immer der Grundsatz: Bezahlt heißt anerkannt. Ein solches deklaratorisches Schuldanerkenntnis kommt nach Ansicht der Bundesrichter allerdings nur in Betracht, wenn der Mieter damit bewusst auf bekannte oder erkennbare Einwendungen verzichten wollte.

Der nachzahlende Mieter kannte aber die Rechtslage gar nicht. Er wusste nicht, dass der Vermieter wegen der abgelaufenen Abrechnungsfrist eigentlich gar nichts mehr hätte nachfordern dürfen!

Deswegen blieb dem Vermieter nur eines: Die 185,89 EUR, die der Mieter bereits für den Abrechnungszeitraum bis zum 31.12.2002 nachgezahlt hatte, musste der Vermieter ihm zurücküberweisen.

Als Strafe dafür, dass er dem Mieter erst am 26.01.2004 seine Betriebskosten-Abrechnung schick­te - nur 26 Tage später als erlaubt!

Auf der anderen Seite ist es so: Entdeckt Ihr Mieter noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist, aber nach Bezahlen seiner Abrechnung einen Fehler in Ihrer Abrechnung, kann er von Ihnen verlangen, dass Sie ihn korrigieren - und natürlich zu viel Bezahltes wieder zurückzahlen (BGH, Urteil v. 12.01.2011, VIII ZR 296/09).

Der Bundesgerichtshof hat ausgesprochen, was schon alle ­befürchtet hatten: Mit Ablauf der 1-jährigen Abrechnungsfrist können Sie Ihre Nachzahlung abschreiben - auch dann, wenn der Mieter trotzdem zahlt.

Die erhaltene Nachzahlung müssen Sie nämlich wieder zurückzahlen, sobald Ihr Mieter merkt, dass er eigentlich nicht mehr hätte zahlen müssen.

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