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Wohnflächenabweichung

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Ein kleiner "Messfehler" kann richtig teuer werden. Die Schmerzgrenze beginnt bei 10%: Wer diese "magische Grenze" bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag überschreitet, spielt seinem Mieter ein Minderungsrecht zu. Doch nicht nur das: Der Vermieter muss schlimmstenfalls zu viel Bezahltes wieder zurückzahlen.

Wie entscheiden die Gerichte, wenn sich Ihre Wohnung als kleiner herausstellt als im Mietvertrag vereinbart?

Dazu gibt es eine klare Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Ist die gemietete Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, zählt das als Mangel im Sinn von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Deswegen darf der Mieter die Miete mindern. Auch dann, wenn die geringere Wohnfläche die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigt (BGH, Urteil v. 24.03.2004, VIII ZR 295/03, WM 2004, S. 336).

Ist Ihre Wohnung tatsächlich um mehr 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist das so, als ­hätten Sie Ihrem Mieter nicht rechtzeitig den vertragsgemäßen Gebrauch gewährt. Dem Mieter steht deswegen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB sogar ein fristloses Kündigungsrecht zu. Zudem müssen Sie Ihrem Mieter die überzahlte Miete wieder zurückzahlen (BGH, Urteil v. 29.04.2009, VIII ZR 142/08).

Haben Sie Ihrem Mieter keine bestimmte Wohnungsgröße zugesichert und liegt nur eine unerhebliche Flächenabweichung (weniger als 10 %) vor, darf Ihr Mieter also nicht mindern.

Die bittere Folge bei einer Wohnflächenabweichung über 10 %: Ihr Mieter muss Ihnen künftig nur die geminderte Miete zahlen. Zusätzlich kann er aber von Ihnen verlangen, dass Sie ihm die überzahlte Miete zurückzahlen (BGH, Urteil v. 07.07.2004, VIII ZR 192/03, NZM 2004, S. 699).

Aus dieser Misere hilft Ihnen dann nur noch die Verjährung raus, sodass Ihr Mieter maximal die Differenz der letzten 3 Jahre von Ihnen zurückverlangen kann. Allerdings beginnt die Verjährungsfrist erst ab Kenntnis des Mieters vom Mangel bzw. aber grober Unkenntnis des Mangels zu laufen. Und: Ohne konkreten Anlass muss der Mieter nicht die Wohnung nachmessen!

Auch bei den Betriebskosten rächt sich eine falsche Flächenangabe: Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen um nicht mehr als 10 % ab, dürfen Sie sich bei der Betriebskosten-Abrechnung an die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche halten.

Beträgt die Abweichung dagegen mehr als 10 %, müssen Sie sich bei Ihrer Betriebskosten-Abrechnung an die tatsächliche Wohnfläche halten (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06-2).

Gleiches gilt für die Heizfläche: Übersteigt die tatsächliche Heizfläche, die im Mietvertrag vereinbarte Heizfläche um mehr als 10 %, müssen Sie in Ihrer Heizkostenabrechnung von der tatsächlichen Fläche ausgehen (AG Spandau, Urteil v. 24.04.2009, 8 C 27/09, GE 2009, S. 723).

Der Mieter darf in diesem Fall sogar zuviel bezahlte Betriebskosten zurückfordern!

Auch dann noch, wenn die Jahresfrist bereits abgelaufen ist, denn dass die Wohnfläche nicht korrekt ermittelt wurde, sei schließlich nicht seine Schuld (LG Berlin, Urteil v. 03.06.2005, 63 S 507/04, GE 2005, S. 993).

Bei einer Mieterhöhung ist es so: Solange die Wohnflächenabweichung noch unter 10 % bleibt, dürfen Sie bei Ihrer Mieterhöhung von der im Mietvertrag stehenden größeren Fläche ausgehen.

Nur wenn Sie sich um mindestens 10 % zulasten des Mieters verrechnet haben, kann der Mieter darauf pochen, dass Sie bei Ihrer Mieterhöhung von der tatsächlichen, kleineren Fläche ausgehen (BGH, Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 138/06, GE 2007, S. 1046; BGH, Urteil v. 08.07.2009, VIII ZR 205/08).

Wenn Sie schon die Wohnfläche im Mietvertrag angeben, dann bitte immer mit einer Zirka-Angabe.

Eine Zirka-Wohnflächenanga­be im Mietvertrag stellt nämlich keine Zusicherung dar, sondern lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung (LG Berlin, Urteil v. 31.03.2003, 62 S 12/03, GE 2003, S. 882).

Trotz Zirkaangabe darf Ihr Mieter aber dennoch die Miete mindern, wenn Ihre Wohnung um 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (BGH, Urteil v. 10.03.2010, VIII ZR 144/09).

 

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 meineimmobilie.de-Tipp

Eine Wohnflächenangabe im Mietvertrag ist kein Muss! Wer nichts angibt, muss allerdings spätestens bei den Betriebskosten "Farbe bekennen", was die Wohnfäche betrifft.

 

Ist die 10% größer als die tatsächliche Fläche, müssen Sie auch nur die Abrechnung korrigieren, spielen Ihrem Mieter aber kein Minderungsrecht zu.