Wohnfläche, ständig wechselnde

Ein Schöneberger Mieter staunte nicht schlecht, als er einmal die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten 3 Jahre nebeneinanderlegte. Beim Umlageschlüssel nach m² bei der Heizung und beim Warmwasser war jedes Jahr eine andere Fläche angegeben.

Klar, weigerte sich der verwunderte Mieter, die Betriebskosten nachzuzahlen. Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und klagte sein Geld ein. Zünglein an der Waage war die Frage, ob es sich bei den unterschiedlichen Flächen in der Betriebskosten-Abrechnung um einen formellen oder nur um einen inhaltlichen Fehler handelte.

Der Bundesgerichtshof hat dazu eine klare Entscheidung getroffen: Die einzelnen Betriebskosten-Abrechnungen waren trotz der Flächenabweichungen formell ordnungsgemäß (BGH, Urteil v. 28.05.2008, VIII ZR 261/07).

Es reicht nämlich, wenn die im abzurechnenden Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet wurden. Hauptsache, die jeweilige Abrechnung war nachvollziehbar.

Ihre Abrechnungen müssen nicht etwa einem Abgleich mit den Abrechnungen aus anderen Abrechnungszeiträumen standhalten.

Sie müssen nicht einmal erläutern, warum die Flächen in einem Jahr mal mehr oder weniger sind. Jedenfalls nicht, wenn es um die Frage geht, ob die Abrechnung so formell wirksam ist.

Ein formeller Fehler macht Ihre Abrechnung unwirksam. Einen solchen Fehler können Sie nur mit einer neuen Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist wieder heilen.

Ein bloß materieller Fehler wie beispielsweise eine falsche Flächenangabe, lässt sich dagegen auch noch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist heilen.

Kommt nach der Korrektur allerdings ein höherer Nachzahlungsbetrag raus, bleiben Sie dennoch auf dem zuvor errechneten, niedrigeren Nachzahlungsanspruch sitzen.

Allerdings: Weichen die Ansätze und Werte gegenüber anderen Abrechnungszeiträumen auffällig ab, kann das Ihre Abrechnung inhaltlich unrichtig machen. Ob das auch für die Abrechnung des Schöneberger Vermieters zutrifft, muss jetzt nochmals das Berufungsgericht prüfen.

Insbesondere, ob auch die jeweils angegebenen Flächen und Verbrauchswerte stimmen. Schließlich könnte es ja tatsächlich sein, dass an- oder umgebaut wurde und die Flächen deswegen abweichen!

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