Vorwegabzug

Ein Vorwegabzug bedeutet nichts anderes, als dass Sie die Kosten von verschiedenen Mietergruppen im Haus zunächst vorerfassen und damit quasi vorweg abziehen. Es handelt sich dabei genau genommen um einen schlichten Rechenvorgang.

Das bietet sich an, wenn Ihr Gebäude gemischt genutzt wird, wenn sich also in Ihrem Haus sowohl Geschäftsbetriebe als auch Wohnungen befinden. Dem Grundsatz nach müssten Sie in diesem Fall die Betriebskosten, die auf die gewerblich genutzten Objekte entfallen von denjenigen, die auf die als Wohnungen genutzten Objekte entfallen, trennen.

Das gilt nicht, wenn die gewerblich genutzte Fläche nur einen sehr geringen Anteil der Gesamtfläche in Anspruch nimmt.

Auch wenn es nach dem BGH geht, dürfen Sie den Wohnungsmieter nicht mit Kosten belasten, die allein oder in einem höheren Maße durch die gewerbliche Nutzung entstehen (BGH, Urteil v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Ob durch die Geschäftsräume eine Mehrbelastung der Wohnungsmieter erfolgt, müssen Sie für jede einzelne Betriebskostenart getrennt prüfen.

Fällt die Mehrbelastung dagegen nicht erheblich ins Gewicht, müssen Sie sich diese Rechenarbeit gar nicht machen!

Wenn es darum geht, ab wann eine erhebliche Mehrbelastung vorliegt, orientieren sich die Gerichte an der 10 %-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnflächenabweichung.

Ob nun eine Mehrbelastung vorliegt oder nicht, muss der Mieter beweisen. So jedenfalls sieht es der Bundesgerichtshof. Danach muss der Mieter nachweisen, dass eine Mehrbelastung zu seinen Lasten vorliegt (BGH, Urteil v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Nur wenn ihm der Nachweis anhand der Betriebskostenbelege gelingt, müssen Sie einen Vorwegabzug vornehmen.

Um einen Vorwegabzug kommen Sie auch dann nicht herum, wenn Sie preisgebundenen Wohnraum vermieten oder einen Vorwegabzug mit Ihrem Mieter vereinbart haben. Aber auch dann, wenn Sie Wohnungen mit Garagen vermieten.

Vergessen Sie einen eigentlich notwendigen Vorwegabzug, handelt es sich dabei nur um einen noch heilbaren materiellen Fehler (BGH, Urteil v. 11.08.2010, VIII ZR 45/10).

Hüten Sie sich davor, Ihre Betriebskosten vorab schon um die nicht umlagefähigen Teile zu bereinigen. Geben Sie nicht die Gesamtkosten, sondern nur die um den Vorwegabzug bereinigte Summe an, begehen Sie bereits einen formellen Fehler, weil Sie immer die Gesamtkosten angeben müssen. Sie müssen immer angeben, ob und in welcher Höhe Sie nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt haben (BGH, Urteil v. 14.02.2007, VIII ZR 1/06).

Siehe auch unter gemischt genutztes Gebäude

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