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Verteilungsschlüssel, Wohnfläche
Für Vermieter von Wohnraum ist es Pflicht, für Gewerberaum-Vermieter einfach nur praktisch: Der Verteilungsschlüssel nach der Wohnfläche (§ 556 a BGB, § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV).
Der Vorteil dieses Verteilungsschlüssels liegt auf der Hand: Sie als Vermieter können ihn leicht handhaben. Solange Sie nicht um-, an- oder ausbauen bleibt er immer gleich. Weil es sich um eine feststehende Größe handelt, ist er für Ihren Mieter auch transparent.
Auch dann, wenn in Ihrem Mietobjekt gleich große Wohnungen von einer unterschiedlichen Anzahl von Personen bewohnt werden, müssen Sie alle verbrauchsabhängigen Kosten nach der Wohnfläche umlegen.
Fundstelle: OLG Hamm, RE v. 27.09.1983, WM 1983, S. 315; AG Duisburg, ZMR 1993, S. 172.
Egal, ob die Wohnungen unterschiedlich ausgestattet sind oder ganz unterschiedlich frequentiert werden: Sie dürfen die angefallenen Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen.
Trotzdem kann es Ihnen passieren, dass sich ein einzelner Mieter über den Umlageschlüssel nach m² ärgert. Anlass sind meist die Versicherungskosten oder die Kosten für die Hausreinigung. Denn bei diesen verbrauchsunabhängigen Kosten muss ein alleinstehender Mieter genauso viel bezahlen wie die mehrköpfige Familie aus dem Stockwerk über ihm.
In diesem Fall können Sie sich zum einen auf das Gesetz berufen: § 556 a BGB bestimmt, dass Sie die Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen müssen, sofern Sie keinen anderen Verteilungsschlüssel im Mietvertrag stehen haben.
Zum anderen können Sie den Umlageschlüssel nach der Wohnfläche damit verteidigen, dass die Wohnfläche und die Anzahl der Bewohner einer Wohnung häufig zueinander in Bezug stehen. Trifft dies im Einzelfall nicht zu, ändert das nichts an der Angemessenheit Ihres Flächenmaßstabs.
Was bei der Wohnflächenberechnung alles mitzählt - Treppenstufen, Balkon, Wintergarten, Abstellräume usw. -, steht in der seit 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung. Oder schauen Sie doch einfach unter dem Stichwort Wohnfläche nach!
