Verteilungsschlüssel, Verbrauch

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Keine Frage: Der Verteilungsschlüssel nach Verbrauch ist die beste Möglichkeit, das Nutzerverhalten mit den Kosten zu verknüpfen.

Er ist sogar für Wohnungsvermieter der zwingende Verteilungsschlüssel, wenn Sie als Vermieter den Verbrauch erfasst haben und verbrauchsabhängig abrechnen könnten. Sie müssen aber nicht ­extra Verbrauchserfassungsgeräte montieren, es sei denn, dies ergibt sich aus landesrechtlichen Baubestimmungen.

Gerecht ist der Umlageschlüssel nach Verbrauch deshalb, weil derjenige, der z. B. Wasser spart, am Ende auch tatsächlich weniger zahlen muss als derjenige, der z. B. täglich ein Vollbad nimmt.

Wollen Sie tatsächlich verbrauchsabhängig abrechnen, benötigen Sie dafür zuverlässige technische Einrichtungen. Um die Wasser- und Abwasserkosten zu ermitteln, können Sie Einzelwasserzähler installieren. Um die Müllgebühren berechnen zu können, können Sie Müllgefäße aufstellen oder Müllsäcke zur Verfügung stellen, die Ihre Mieter allerdings selbst bei Ihnen kaufen müssen.

Daran sehen Sie schon: Selbst wenn Sie an sich nach Verbrauch abrechnen könnten, kann Sie der Mieter nicht zwingen, derartige Verbrauchserfassungsgeräte oder -mechanismen einzurichten. Das ist Ihnen nicht zumutbar.

Wichtig: Verfügen noch nicht alle Wohnungen im Haus über einen Wasserzähler, müssen Sie auch noch nicht verbrauchsabhängig abrechnen. Dazu sind Sie erst verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (BGH, Urteil v. 12.03.2008, VIII ZR 188/07).

Die Beweislast dafür, dass der Verbrauch richtig erfasst wurde, trifft Sie als Vermieter (LG Berlin, ZMR 1997, S. 156). Hat Ihr Mieter jedoch ein Ableseprotokoll unterschrieben, haben Sie gute Karten: Dies wertet das Gericht als Indiz dafür, dass die Ablesung korrekt war. Dann ist Ihr Mieter am Zug. Er muss beweisen, dass der Ablesewert tatsächlich falsch ist (OLG Köln, GE 1986, S. 341).

Das Landgericht Berlin ist sogar so weit gegangen, dass es die Unterschrift unter dem Ableseprotokoll als Schuldanerkenntnis gewertet hat (ZMR 1997, S. 156).

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