Verteilungsschlüssel, Personen

Soweit nicht zwingende Vorschriften wie z. B. die Heizkostenverordnung entgegenstehen, können Sie im Mietvertrag vereinbaren, dass einzelne oder alle Betriebskosten nach der Anzahl der Bewohner der einzelnen Wohnungen umgelegt werden.

Rechnen Sie also den Wasserverbrauch schlichtweg nach Personen ab, ist das zulässig - vo­rausgesetzt Sie haben den Um­lageschlüssel nach Personen auch im Mietvertrag vereinbart. ­Ansonsten müssten Sie zwingend die Kosten entsprechend der Wohnfläche verteilen oder verbrauchsabhängig abrechnen (§ 556 a BGB).

Bei der Personen- bzw. Nutzerzahl müssen Sie alle Personen hinzurechnen, die ständig im Haushalt Ihres Mieters leben. Ändert sich nur kurzzeitig etwas in der Wohnungsbelegung, z. B. durch Besucher, dürfen Sie diese Personen nicht dazuzählen. Bei jeder ein- oder ausziehenden Mietpartei müssen Sie also genau abzählen, wer da alles mit ein- oder auszieht. Kommt so unterm Strich eine krumme Gesamtpersonenzahl, wie z. B. 20,39 heraus, macht das Ihre Abrechnung nicht unwirksam (BGH, Urteil v. 15.09.2010, VIII ZR 181/09).

Ob leer stehende Wohnungen im Haus beim Umlageschlüssel nach Personen gar nicht, mit der durchschnittlichen Belegung oder mit 1 Person zu berücksichtigen sind, ist umstritten (siehe Schmid in GE 2010, S. 1589, Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556a, RZ. 55).

Der Verteilungsschlüssel nach Personen ist unpraktikabel. Denn Sie müssen bei Ihrer Abrechnung jederzeit darlegen können, wie viele Personen insgesamt im Abrechnungszeitraum in Ihrem Haus gewohnt haben.

Deshalb müssen Sie ständig die aktuelle Belegung festhalten bzw. überprüfen. Das schaffen Sie selbst dann nicht, wenn Sie damit einen zuverlässigen Angestellten oder Ihren Hausmeister betrauen.

Bestreitet Ihr Mieter in einem Rechtsstreit die Gesamtpersonenzahl in Ihrer Abrechnung, müssen Sie dem Gericht beweisen, in welchem Monat wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen wohnten (AG Köln, ZMR 1995, Heft 9, S. IX).

Siehe auch unter Personenzahl

Achten Sie in Ihrer Abrechnung unbedingt darauf, dass Sie

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die Gesamtanzahl der im Haus lebenden Personen,

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die Anzahl der in der abzurechnenden Mietwohnung lebenden Personen sowie

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die Dauer ihrer Nutzung

angeben. Nur so ist Ihre Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und korrekt. Fehlt auch nur eine dieser Angaben, leidet Ihre Abrechnung unter einem formellen Fehler, der Ihre Abrechnung unwirksam macht (LG Berlin, Urteil v. 24.02.2009, 63 S 304/08, GE 2009, S. 980).

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