Verteilungsschlüssel, Leerstand

Sie rechnen Müll, Wasser und Strom nach der Wohnfläche ab. Da in Ihrem Haus einige Wohnungen leer stehen, möchten Sie diesen Umlageschlüssel ändern - schließlich bleiben sonst die meisten Kosten an Ihnen hängen!

Dürfen Sie das so einfach? Nur wenn es ansonsten zu einem erheblich unbilligen Ergebnis bei der Abrechnung kommt. Die Juristen nennen das Störung der Geschäftsgrundlage (BGH, Urteil v. 31.05.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006, S. 655). Ansonsten gilt: Was der Vermieter einmal vereinbart hat, daran muss er sich halten. Auch wenn einige Wohnungen im Haus leer stehen! Das Leerstandsrisiko gehört zu seinem Vermieterrisiko.

Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie die Betriebskosten nach m² umlegen, müssen Sie die auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Betriebskosten selbst tragen (BGH, Urteil v. 31.05.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006, S. 655).

Verteilen Sie bestimmte Betriebskosten dagegen immer nach ­Personen, stößt dieser Umlageschlüssel bei erheblichem Wohnungsleerstand auf seine Grenzen, weil er z. B. bei den Fixkosten beim Wasser zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der restlichen Mieter führt. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, Ihren Umlagemaßstab zu ändern (BGH, Urteil v. 06.10.2010, VIII ZR 183/09). Stehen dagegen nur einzelne Wohnungen leer, müssen Sie die leer stehenden Wohnungen im Haus mit der durchschnittlichen Belegung im Haus berücksichtigen (KG Berlin, Urteil v. 08.07.2010, 12 U 26/09, DWW 2010, S. 264). Die auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Kosten müssen Sie dann tragen!

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