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Verteilungsschlüssel

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Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Kosten angemessen zu verteilen. Vermieten Sie Gewerbe- oder preisfreien Wohnraum, sollten Sie den Verteilungsschlüssel bereits im Mietvertrag festlegen.

Steht in Ihrem Gewerberaum-Mietvertrag kein Verteilungsschlüssel drin, haben Sie ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht (AG Köln, ZMR 1997, S. 30). Das bedeutet, Sie können einmalig frei wählen, wie Sie beispielsweise die Müllkosten verteilen.

Das war bis zum 31.08.2001 für Wohnungsvermieter genauso. Seit dem 01.09.2001 gilt aber: Haben Sie in Ihrem Wohnungsmietvertrag keinen Verteilungsschlüssel vereinbart, müssen Sie die Kosten anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilen - es sei denn, Sie haben den Verbrauch erfasst und können verbrauchsabhängig abrechnen. Dann hat die verbrauchsabhängige Abrechnung Vorrang vor dem Umlageschlüssel nach der Wohnfläche.

Haben Sie dagegen bereits im Mietvertrag einen Umlageschlüssel festgelegt, gilt er für beide Seiten als vereinbart. An diesem Verteilungsschlüssel können Sie als Wohnungsvermieter nur noch rütteln, wenn Sie künftig verbrauchsabhängig abrechnen wollen. Ansonsten können Sie einen einmal vereinbarten Umlageschlüssel nur wieder mit Einverständnis Ihres Mieters ändern.

Einseitig können Sie den Verteilungsmaßstab von Müll, Abwasser oder Wasser immer ändern, wenn Sie künftig nach einem konkret gemessenen Verbrauch abrechnen wollen - Ihr Mieter also direkt davon profitiert, wenn er z. B. Wasser- oder Müllkosten spart.

Das Recht, den Umlageschlüssel einseitig zu ändern, können Sie sich auch im Mietvertrag mit einer entsprechenden Klausel vorbehalten. Allerdings muss in der Klausel zum Ausdruck kommen, dass Sie den Umlageschlüssel nur bei Vorliegen eines sachgerechten Grundes einseitig ändern dürfen. Das geht allerdings nur für eine künftige, nicht bereits für eine laufende Abrechnungsperiode.

Halten Sie sich nicht an den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel bei Ihrer Abrechnung, gilt das jedoch nur als materieller Fehler Ihrer Abrechnung (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04). Der Pferdefuß an der Sache: Nur ordnungsgemäß erstellte Abrechnungen werden auch fällig! Deswegen sollten Sie Ihre Abrechnung noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren, denn nur so können Sie vom Mieter noch Geld nachfordern, falls sich nach der Korrektur ein höherer Nachzahlungsbetrag für Ihren Mieter ergibt.

Es ist jedoch zulässig, eine Betriebskostenart nach m² und eine andere z. B. nach Personen abzurechnen, falls Ihr Mietvertrag das so vorsieht. Achten Sie darauf, dass Sie eine Betriebskostenart wie z. B. Müll bei jeder Mietpartei im Haus nach dem gleichen Umlageschlüssel abrechnen.

Wollen Sie bereits im Mietvertrag einen Verteilungsschlüssel festlegen, haben Sie die Qual der Wahl: Sie können entweder für alle Betriebskosten - außer Heizung und Warmwasser- frei einen ­einheitlichen Verteilungsschlüssel wählen oder aber Sie wählen für jede Kostenart einen unterschiedlichen Schlüssel.

Die folgenden 8 Verteilungsschlüssel kommen in Betracht:

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das Verhältnis der Nutz- oder Wohnflächen oder des umbauten Raums,

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die Zahl der Nutzer (Personenschlüssel),

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der unterschiedliche Verbrauch,

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die unterschiedliche Nutzung,

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das Verhältnis der Mieten

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nach Miteigentumsanteilen.

 

Siehe auch unter Umlageschlüssel

Bevor Sie mit einem neuen Mieter einen neuen Verteilungsschlüssel vereinbaren, denken Sie bitte daran, dass Ihr Umlageschlüssel bezüglich einer Betriebskostenart wie z. B. Müll im ganzen Gebäude einheitlich sein muss.

Sie können also z. B. bei Ihren Altmietern die Müllgebühren nicht nach Köpfen und bei jedem neuen Mieter nach Quadratmetern abrechnen.

 

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