Verjährung

Stichworte zu diesem Thema

Ihre Nachforderung aus der Betriebskosten-Abrechnung verjährt gemäß § 195 BGB nach 3 Jahren. Diese Frist gilt sowohl für den Wohn- als auch für den Gewerberaum-Vermieter.

Die Verjährungsuhr beginnt für beide aber erst dann zu ticken, wenn dem Mieter eine prüffähige Abrechnung zugeht. Erhält Ihr Mieter also irgendwann zwischen dem 01.01.2011 und dem 31.12.2011 eine prüffähige Abrechnung für 2010, verjährt Ihr Nachzahlungsanspruch daraus am 01.01.2015.

D.h. bis zum 31.12.2014 lohnt es sich noch, die Nachzahlung einzuklagen. Danach riskieren Sie, dass sich Ihr Mieter auf die Verjährung beruft und das Gericht Ihre Zahlungsklage abweist.

Verwechseln Sie die Verjährungsfrist nicht mit der Abrechnungsfrist nach § 556 BGB: Die Abrechnungsfrist besagt nur, bis wann Sie über die Betriebskosten abrechnen müssen. Die Verjährungsfrist betrifft aber den Fall, dass Sie bereits über die Betriebskosten abgerechnet haben, Ihr Mieter aber nicht zahlt.

Oder einfacher ausgedrückt: Ohne Abrechnung keine Verjährung!

Auf der anderen Seite ist es so: Haben Sie auf Ihren Wohnungsmieter eine Nebenkostenart um­gelegt, die Sie nicht dürfen (z. B. Verwaltungskosten), verjähren die Rückzahlungsansprüche Ihres Mieters ebenfalls in 3 Jahren.

Ist der Anspruch Ihres Mieters bereits verjährt, müssen Sie sich in einem Mietprozess darauf berufen. Nur dann haben Sie ein Leistungsverweigerungsrecht, müssen also keinen Cent an Ihren Mieter zahlen.

Geht es um unbezahlte Betriebskostenvorauszahlungen, gilt: Sie können die Vorauszahlungen vom Mieter trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch verlangen, denn es handelt sich nicht um eine Betriebskostennachforderung, sondern um Vorauszahlungen. Sprich: Sie können also trotz abgelaufener Abrechnungsfrist über Ihre Betriebskosten abrechnen, aber nicht mehr als die ausstehenden Vorauszahlungen fordern (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WM 2007, S. 700). Nur in diesem Spezialfall kommt dann die dreijährige Regelverjährung für die Vorauszahlungen zum Tragen.

Überlassen Sie besser nichts dem Zufall oder dem Wohlgefallen des Richters und rechnen Sie innerhalb der Jahresfrist über Ihre Betriebskosten ab.

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