Vergessene Kosten

Stichworte zu diesem Thema

Rechnen Sie über Ihre Betriebskosten ab und gleicht Ihr Mieter den Soll-Saldo aus bzw. haben Sie ihm sein Guthaben ausbezahlt, bedeutet das: Entdecken Sie jetzt noch, dass Sie vergessen haben, Ihrem Mieter eine Rechnung auf die Abrechnung zu setzen, sind diese Kosten nicht unbedingt für Sie verloren. Das gilt jedenfalls so lange die Abrechnungsfrist noch nicht verstrichen ist!

Das Bezahlen der Nachzahlung bzw. das Auszahlen eines Betriebskostenguthabens gilt nämlich noch nicht als deklaratorisches Schuldanerkenntnis (BGH, Urteil v. 12.01.2011, VIII ZR 296/09). Vor diesem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs galt ja noch die Faustregel: Bezahlt heißt anerkannt. Doch damit ist es jetzt vorbei.

Bezahlt heißt also noch lange nicht, dass damit Ihre Abrechnung vom Tisch ist: So lange die Abrechnungsfrist noch läuft, dürfen Sie Ihre Abrechnung noch korrigieren.

Auf der anderen Seite kann aber auch Ihr Mieter von Ihnen fordern, dass Sie seine Abrechnung zu seinen Gunsten ändern, wenn er noch einen Fehler entdeckt und er zu diesem Zeitpunkt bereits seine Abrechnung bezahlt hat, die Abrechnungsfrist aber noch läuft.

Ist die Abrechnungsfrist jedoch erst einmal abgelaufen, müssen Sie zwar Ihre Abrechnung korrigieren, falls Ihr Mieter darauf besteht. Ergibt sich am Ende aber eine höhere Nachzahlung, weil Sie z. B. vergessene Kosten noch eingestellt haben, dürfen Sie nichts mehr nachfordern (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10).

Entdeckt Ihr Mieter einen formellen Fehler in Ihrer Abrechnung, kann er sogar noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist fordern, dass Sie den korrigieren. Auch dann gilt: Ergibt sich dadurch ein höherer Nachzahlungsbetrag zu Ihren Gunsten, muss Ihr Mieter dennoch nichts nachzahlen: Da hätten Sie vor Ablauf der Abrechnungsfrist selbst drauf kommen müssen!

Ergibt sich jedoch ein höheres Guthaben zu seinen Gunsten, müssen Sie es ihm sehr wohl auszahlen (BGH, Urteil v. 08.12.2010, VIII ZR 27/10). Eine Betriebskosten-Abrechnung mit einem formellen Fehler setzt nicht die einjährige Meckerfrist des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB in Gang.

Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nur bei solchen Kostenpositionen greift, die formell korrekt abgerechnet wurden. Solche, die an einem formellen Fehler leiden (z. B. weil Sie bei dieser ­Position vergessen haben, den Verteilungsschlüssel anzugeben) kann Ihr Mieter sehr wohl noch trotz abgelaufener Abrechnungsfrist beanstanden.

Haben Sie bereits vergessen, bestimmte Betriebskosten in Ihrem Mietvertrag zu berücksichtigen, können Sie die künftig nur umlegen, wenn Ihr Mieter einer solchen Vertragserweiterung zustimmt, denn das kommt einer Vertragsänderung gleich!

Siehe auch unter Umlage, nicht vereinbarte Kosten

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