Umlageschlüssel, unverständlicher

Ist in Ihrer Betriebskostenabrechnung der Umlageschlüssel unverständlich, hat Ihre Abrechnung ­einen formellen Fehler. Der macht Ihre Abrechnung unwirksam (BGH, Urteil v. 09.04.2008, VIII ZR 84/07).

So ging es einem Vermieter aus Wermelskirchen, der in seiner Abrechnung zum Verteilungsschlüssel Folgendes schrieb:

Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche × Monate

Dazu hieß es:

Gesamtsumme 3 816,00. Ihr Anteil 1 176,00.

In der Zeile darunter war nur die Zahl 12,00 aufgeführt. Was das Ganze zu bedeuten hatte? Der Mieter verstand es auch nicht!

Nicht zuletzt auch deswegen, weil der Mieter natürlich die Nachzahlung von 602,84 EUR nicht begleichen wollte. Deswegen erklärte er kurzerhand seine Abrechnung für unverständlich. Der Vermieter besserte seine Abrechnung nochmals nach - allerdings zu einem Zeitpunkt, zu dem die Abrechnungsfrist schon längst abgelaufen war.

Das half ihm leider herzlich wenig: Selbst der Bundesgerichtshof war der Ansicht, dass die erste Abrechnung unverständlich und damit formell nicht ordnungsgemäß war.

Wie hätte ein durchschnittlicher Mieter wissen können, dass die unter Gesamtsumme angeführte Zahl 3 816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den 12 Monaten des Jahres war?

Ebenso wenig durfte der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter durchschaut, wie sich sein Anteil von 1 176,00 zusammensetzt.

Besser: Schreiben Sie darunter, wie Sie gerechnet haben. Der Vermieter aus Wermelskirchen hätte erklären müssen, dass er die Wohnfläche der Mietwohnung von 98,00 m² mit den 12 Monaten multipliziert hatte. So war er auf die rätselhaften 1 176,00 gekommen.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB dürfen Sie nichts mehr nachfordern, wenn Sie zu spät abgerechnet haben. Geht es um die Pünktlichkeit, muss eine formell korrekte Abrechnung fristgerecht beim Mieter sein.

Zu den formellen Voraussetzungen gehört, dass die Abrechnung nachvollziehbar und verständlich ist.

Hat Ihre Abrechnung dagegen nur einen materiellen Fehler wie z. B. einen falschen Umlageschlüssel, dürfen Sie die auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachbessern.

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