Umlageschlüssel, falscher

Sie müssen die einzelnen Betriebskosten-Positionen exakt so umlegen, wie Sie es vereinbart haben. Haben Sie nichts vereinbart, müssen Sie die angefallenen Betriebskosten entweder nach dem Verbrauch oder nach der Wohnfläche umlegen.

Selbst wenn Sie längere Zeit einen anderen Umlageschlüssel nehmen, ändern Sie damit noch gar nichts: Dennoch bleibt es beim alten Umlageschlüssel!

So jedenfalls hat es das Amtsgericht Pinneberg entschieden. Der Vermieter rechnete dort 4 Jahre lang nach einem falschen Umlageschlüssel ab. Der Mieter nahm das 4 Jahre lang hin und beschwerte sich erst im 5. Jahr - erfolgreich.

Allein dadurch, dass Ihr Mieter 4 Jahre lang Abrechnungen mit ­einem falschen Umlageschlüssel akzeptiert, ändern Sie noch nicht stillschweigend den ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel (AG Pinneberg, Urteil v. 05.03.2004, 66 C 272/03, NZM 2005, S. 16).

Verwenden Sie in Ihrer Betriebskosten-Abrechnung einen falschen Umlageschlüssel, gilt das als materieller Fehler Ihrer Abrechnung.

Ihr Mieter kann in einem solchen Fall auf eine korrigierte Abrechnung bestehen. Sogar wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist (BGH, Urteil v. 17.01.2004, VIII ZR 115/04). Allerdings bleiben Sie auf dem einmal errechneten, niedrigeren Nachzahlungsbetrag auch dann sitzen, wenn nach Ihrer Korrektur ein höherer Nachzahlungsbetrag herauskommt.

Ist dagegen der Umlageschlüssel falsch und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen, können Sie Ihre Abrechnung noch korrigieren und - wenn am Ende ein höherer Nachzahlungsbetrag herauskommt - die Differenz noch vom Mieter nachfordern. Das gilt sogar, wenn der Mieter zwischenzeitlich seine Nachzahlung schon beglichen hat.

Haben Sie allerdings bereits über 30 Jahre lang nach einem falschen Umlageschlüssel abgerechnet, gilt das als stillschweigende Vertragsänderung (LG Darmstadt, Urteil v. 19.01.2005, 7 S 148/04, NZM 2005, S. 453).

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