Umlageschlüssel, Eigentumswohnung

Für Eigentumswohnungen gibt es keinen speziellen Umlageschlüssel. Es gilt vielmehr das, was für alle ganz normalen Mietwohnungen gilt: Haben Sie im Mietvertrag keinen Umlageschlüssel vereinbart und können Sie einige Ihrer Betriebskosten nicht nach Verbrauch abrechnen, müssen Sie diese Betriebskosten nach m2 umlegen. So steht es jedenfalls im Gesetz (§ 556 a BGB).

Das gilt auch dann, wenn Ihr Verwalter bzw. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem ganz anderen Umlageschlüssel abrechnet: Trotzdem müssen Sie gegenüber dem Mieter nach dem Umlageschlüssel abrechnen, den Sie vereinbart haben bzw. - falls Sie keinen vereinbart haben und auch nicht verbrauchsabhängig abrechnen können - nach m2 umlegen.

Deswegen: Denken Sie bereits beim Mietvertragsabschluss daran, sich am Umlageschlüssel der Gemeinschaft zu orientieren.

Sonst müssen Sie gegenüber Ihrem Mieter nach dem vereinbarten Umlageschlüssel abrechnen, während die Gemeinschaft vielleicht einen ganz anderen Umlageschlüssel hat.

Schreiben Sie dazu sinngemäß in Ihren Mietvertrag hinein, dass der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten-Abrechnung sich aus der Abrechnung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern ergibt. Das ist zulässig (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 14.05.2004, 6 C 164/03, GE 2005, S. 129).

Zudem öffnen Sie sich mit so einer Klausel im Mietvertrag die Tür, Ihre Eigentümer-Abrechnung vom Verwalter fast 1:1 an den Mieter weiterreichen zu können!

Der Verteilungsschlüssel Miteigentum ist gerichtlich anerkannt. Der sei aus sich heraus verständlich, deswegen müssen Sie ihn nicht extra noch erläutern. Es läge auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07).

Achten Sie jedoch darauf, dass Sie in Ihrer Abrechnung nicht nur den für die Wohnung des Mieters zugrunde gelegten Miteigentumsanteil (z. B. 28,68) angeben, sondern auch die Summe aller Anteile (1.000). Nur so kann der Mieter die vorgenommenen Rechenschritte nachvollziehen und nur so ist Ihre Abrechnung auch formell wirksam!

Ob die Zahl des zugrunde gelegten Miteigentums korrekt ist, ist übrigens keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit.

Sprich: Ein falscher Miteigentumsanteil macht Ihre Abrechnung nicht gleich formell unwirksam, sondern gilt nur als materieller Fehler Ihrer Abrechnung (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07).

Siehe auch unter Miteigentumsanteile

Vergessen Sie bitte nicht, die nicht umlegbaren Kosten wie z. B. die Verwalter- oder Kontoführungsgebühren von Ihrer Abrechnung für den Mieter zu streichen.

Dafür dürfen Sie aber die Grundsteuer noch zusätzlich dem Mieter auf die Betriebskosten-Abrechnung setzen!

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