Postweg

Stichworte zu diesem Thema

Angenommen Ihr Mieter behauptet steif und fest, er hätte Ihre Betriebskosten-Abrechnung nie erhalten. Weil die Abrechnungsfrist längst abgelaufen ist, kommt er so um eine saftige Nachzahlung herum.

Haben Sie Ihre BetriebskostenAbrechnung mit einfacher Post verschickt, brauchen Sie jetzt einen Zeugen, der bestätigte, dass er genau diese Abrechnung pünktlich - also noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist - zur Post gegeben hat.

Können Sie das nämlich nicht beweisen, ist es so, als hätten Sie nie abgerechnet - und Ihre Nachzahlung können Sie dann auch vergessen!

Idealerweise können Sie jetzt ein Zustellprotokoll der Person vorlegen, die Ihre Abrechnung gelesen, einkuvertiert und dem Mieter in den Hausbriefkasten geworfen hat.

Haben Sie Ihre Abrechnung selbst verschickt, hören Sie aber nichts von Ihrem Mieter und überweist er Ihnen auch nicht stillschweigend die Nachzahlung, heißt es aufgepasst: Haken Sie spätestens 3 Monate vor Ablauf der Abrechnungsfrist nochmals beim Mieter nach und fragen Sie ihn, warum er bis jetzt noch nichts nachgezahlt hat. Schicken Sie mit jeder Mahnung nochmals die Abrechnung mit. So kann Ihr Mieter nicht behaupten, Ihre Abrechnung nicht bekommen zu haben.

Schlimmstenfalls ergeht es Ihnen so wie einem Vermieter aus Münster. Dem warf das Gericht vor, dass er die Zahlung hätte anmahnen müssen. Als Vermieter müssen Sie dem Mieter rechtzeitig vor Ablauf der Frist noch eine Mahnung schicken - und der sicherheitshalber gleich nochmals die Abrechnungen beifügen (AG Münster, Urteil v. 17.01.2007, 49 C 2648/06, ZMR 2007, S. 546).

Andere Gerichte sehen das weniger streng! So hat das Amtsgericht Leipzig beispielsweise entschieden, dass es genügt, wenn Sie alles Notwendige getan haben, damit Ihre Abrechnung fristgerecht dem Mieter zugeht.

Dazu gehört, dass Sie die Abrechnung richtig adressieren und ausreichend frankiert zur Post geben.

Können Sie beweisen, dass Sie die Abrechnung richtig adressiert und frankiert per Post verschickt haben, haben Sie die verspätete Abrechnung nicht verschuldet (AG Neukölln, Urteil v. 20.03.2007, 7 C 418/05, GE 2007, S. 727).

Schließlich können Sie ja nicht wissen, dass die Abrechnung nie beim Mieter angekommen war, wenn sie auch nicht mit Absender verzogen oder einem ähnlichen Vermerk wieder zurück kommt. Deswegen durfte der Vermieter vom ordnungsgemäßen Zugang ausgehen.

Vorsicht, wenn Sie kurz vor Torschluss Ihre Abrechnung verschicken: Selbst wenn Sie rechtzeitig Ihre Abrechnung in den Postbriefkasten eingeworfen haben, reicht das nicht, um die Jahresabrechnungsfrist von § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einzuhalten. Entscheidend ist vielmehr - so der Bundesgerichtshof -, dass Ihre Abrechnung auch noch innerhalb der Abrechnungsfrist bei Ihrem Mieter ankommt (BGH, Urteil v. 21.01.2009, VIII ZR 107/08).

Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB drücken die Gerichte bei einer Verspätung nur dann ein Auge zu, wenn Sie diese nicht zu vertreten haben. Sogar wenn an sich einen Ihrer Erfüllungsgehilfen wie z. B. die Post die Schuld trifft, müssen Sie sich das zurechnen lassen!

Kommt es also auf dem Postweg zu unerwarteten und nicht vorhersehbaren Verzögerungen oder geht Ihr Brief verloren, wird Ihnen das als Ihr Verschulden angekreidet!

Erst wenn selbst die Post an der verzögerten Zustellung (z. B. wegen eines Poststreiks) oder dem Verlust Ihrer Abrechnung keine Schuld trifft, sind auch Sie gegenüber Ihrem Mieter fein raus!

Ansonsten ist es so: Ohne (nachweisbar zugegangene) Abrechnung wird Ihr Nachzahlungsbetrag nicht fällig! Deswegen müssen Sie sofort, nachdem Sie vom Nichtzugang der Abrechnung erfahren haben, dem Mieter nochmals Ihre Abrechnung zukommen lassen (AG Neukölln, Urteil v. 20.03.2007, 7 C 418/05, GE 2007, S. 727).

Es reicht also nicht, dass Sie nur bedauernd mit den Schultern zucken, wenn sich herausstellt, dass Ihr Mieter angeblich nie Ihre Abrechnung erhalten hat.

Selbst wenn Sie beim Postversand alles richtig gemacht haben, müssen Sie sofort nach Kenntnis von der fehlgeschlagenen Zustellung die Abrechnung erneut dem Mieter zusenden - auch noch wenn die Abrechnungsfrist dann schon längst verstrichen ist!

Ein Einschreiben mit Rückschein nützt Ihnen im Ernstfall wenig, wenn es der Mieter trotz Benachrichtigungsschein nicht abholt. Es gilt dann als nicht zugegangen, weil der Mieter nicht damit rechnen muss, dass es sich um ein Schreiben und noch dazu ein wichtiges von Ihnen handelt (KG Berlin, Urteil v. 10.06.2010, 8 U 11/10, GE 2011, S. 56).

Ihre Abrechnung? Habe ich nie bekommen!, ist die häufigste Ausrede, die benutzt wird, um einer dicken Nachzahlung aus dem Weg zu gehen. Der können Sie mit 2 Argumenten entgehen:

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Weisen Sie nach, dass Sie Ihre Abrechnung rechtzeitig, richtig adressiert und frankiert zur Post gegeben haben. Bei kritischen Mietern am besten mit einem Zustellprotokoll vom Boten oder sogar mit einer Zustellung per Gerichtsvollzieher.

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Haken Sie rechtzeitig vor Fristablauf nochmals beim Mieter nach. Am besten mit einer Mahnung, an die Sie nochmals die ursprüngliche Abrechnung anhängen!

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