Leistungsprinzip

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Vielleicht haben auch Sie Schwierigkeiten damit, welche Kosten Sie welcher Betriebskosten-Abrechnung zuordnen müssen: die, die im Abrechnungszeitpunkt angefallen sind (= Leistungsprinzip), oder die, die Sie im Abrechnungszeitraum bezahlt haben (= Abfluss­prinzip)?

Ist nichts anderes vereinbart, müssen Sie Ihre Betriebskosten nach dem Leistungsprinzip abrechnen, weil das insbesondere bei einem Mieterwechsel als gerechter angesehen wird.

Dafür hat sich auch das Landgericht Hamburg entschieden (LG Hamburg, Urteil v. 27.06.2000, 316 S 15/00, NZM 2001, S. 806). Zwingend ist das Leistungsprinzip jedoch nicht! Auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil v. 20.02.2008, VIII ZR 49/07).

Eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip bedeutet: Sie dürfen nur die Betriebskosten Ihrem Mieter auf die Abrechnung setzen, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Ob Sie die Rechnung erst im neuen Abrechnungszeitraum erhalten und bezahlt haben, spielt dann keine Rolle!

Sie müssen den umlegbaren Kostenanteil notfalls also zeitanteilig (nach Quartalen, Monaten, Wochen) ermitteln. Maßgebend ist, ­welche Kosten auf den abzu­rechnenden Abrechnungszeitraum entfallen (= Leistungsprinzip), nicht welche Sie in dem Abrechnungszeitraum bezahlt haben (= Abfluss­prinzip).

Sie erhalten die Grundsteuerabrechnung für den Zeitraum April 2010 bis März 2011. Die bezahlen Sie im April 2011. Sie rechnen für 2010 über die Betriebskosten ab. In Ihre Betriebskosten-Abrechnung dürfen Sie nur die Kosten für die 9 Monate April 2010 bis Dezember 2010 einstellen.

Teilen Sie also den Grundsteuerbetrag durch die 12 Monate und multiplizieren Sie das Ergebnis mit den 9 Monaten aus dem Jahr 2009. Vergessen Sie aber nicht, für Ihre Betriebskosten-Abrechnung 2011 noch die 3 Monate Januar bis März 2011 hinzuzuaddieren!

Der BGH hat in seinem Urteil ausdrücklich offengelassen, ob Sie auch die Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Da es jedoch in § 7 Abs. 2 HeizKV heißt, dass die Kosten der verbrauchten Brennstoffe anzusetzen sind, spricht der Gesetzeswortlaut eher für das Leistungsprinzip.

Und wie müssen Sie abrechnen, wenn Ihnen eine saftige Grundsteuer-Nachzahlung ins Haus flattert?

Eine Grundsteuernachforderung, die Sie beispielsweise im Jahr 2011 für das Jahr 2008 erhalten, müssen Sie entsprechend dem Leistungsprinzip über eine Korrektur der Abrechnung für 2008 klären.

Siehe auch unter Grundsteuernachzahlung

Falsch wäre es, wenn Sie die Nachforderung einfach der Abrechnung für 2011 zuordnen würden. Gerade wenn zwischen 2008 und 2011 ein Mieterwechsel stattgefunden hat, dürfen Sie die Nachforderung nicht dem Mieter aufbrummen, der 2011 in Ihrer Wohnung wohnt. Sonst würden Sie nämlich nach dem Abfluss­prinzip handeln.

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie im Mietvertrag unbedingt vereinbaren, dass Sie die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abrechnen. Schließlich erstellen die meisten Verwalter ihre Jahresabrechnung ebenfalls nach diesem Prinzip!

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