Leerstand: So verteilen Sie korrekt die Betriebskosten

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Ein Mieter von dem Sie das ganze Jahr nichts hören und der regelmäßig seine Miete zahlt - tja, so einen müssen Sie erst mal finden! Deswegen lassen auch viele Vermieter ihre Wohnung einfach so lange leer stehen, bis sie wirklich den Richtigen gefunden haben.

 

Was das für Ihre Betriebskostenabrechnung bedeutet und ab wann das Finanzamt etwas gegen Ihren Leerstand hat, erfahren Sie hier.

Sie rechnen Müll, Wasser und Strom nach der Wohnfläche ab. Als in Ihrem Haus einige Wohnungen leer stehen, möchten Sie diesen Umlageschlüssel ändern – schließlich bleiben sonst die meisten Kosten an Ihnen hängen!

Wegen Leerstand Umlageschlüssel ändern? Nur ausnahmsweise! 

Dürfen Sie den Umlageschlüssel nur wegen des Leerstands so einfach ändern? Das ist nur erlaubt, wenn es ansonsten zu einem erheblich unbilligen Ergebnis bei der Abrechnung kommt.

Die Juristen nennen das "Störung der Geschäftsgrundlage" (BGH, Urteil v. 31.5.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006 S. 655). Ansonsten gilt der Grundsatz : Was der Vermieter einmal vereinbart hat, daran muss er sich halten. Auch wenn einige Wohnungen im Haus leer stehen! Das Leerstandsrisiko gehört zu seinem Vermieterrisiko.

Umlage nach m²: Die leerstehenden Quadratmeter müssen Sie zahlen

Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie die Betriebskosten nach m² umlegen, müssen Sie die auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Betriebskosten selbst tragen (BGH, Urteil v. 31.5.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006 S. 655).

Verteilen Sie bestimmte Betriebskosten dagegen immer nach Personen, stößt dieser Umlageschlüssel bei einem erheblichem Wohnungsleerstand auf seine Grenzen, weil er z. B. bei den Fixkosten beim Wasser zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der restlichen Mieter führt.

In diesem Fall sind Sie verpflichtet, Ihren Umlagemaßstab zu ändern (BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09).

Fiktiver Mieter: Wann Sie sich einen hinzudenken müssen

Der Bundesgerichtshof hat sich nun auch einmal kurz der Frage angenommen, wann Sie sich einen fiktiven Mieter in eine leer stehende Wohnung hineindenken müssen. Seine pauschale Antwort: "Das hängt vom Einzelfall ab!".

Eines lässt sich dem BGH-Beschluss allerdings entnehmen: Steht ein Drittel der Wohnungen im Haus leer, kommen Sie jedenfalls nur schlecht um den fiktiven Mieter (= Phantommieter) herum (BGH, Beschluss v. 8.1.2013, VIII ZR 180/12).

Im Klartext heißt das: In die leerstehende Wohnung müssen Sie sich bei den Betriebskosten, die Sie nach Personen umlegen, einen Mieter hineindenken. Die Kosten, die auf diesen fiktiven Mieter entfallen, müssen Sie dann selbst tragen!

Siehe auch unter Leerstand

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 meineimmobilie.de-Tipp

Leerstand wirkt sich nicht nur auf die Verteilung der Betriebskosten aus, sondern schlägt sich auch auf die Höhe nieder. 

 

Jedenfalls, wenn Sie bei den Steuerämtern der Städte und Gemeinden oder in den Stadtstaaten beim Finanzamt einen Grundsteuererlass beantragen. Anträge für das Jahr 2014 können Sie noch bis 31.03.2015 stellen.

 

Apropos Finanzamt: Damit Sie weiter Werbungskosten für die leerstehende Mietimmobilie absetzen können, müssen Sie dem Finanzamt Ihre ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen. Dafür genügt es nicht, wenn Sie lediglich Anzeigen schalten. Zeitigen nämlich die jahrelang keinen Erfolg, müssen Sie unterstellt Ihnen das Finanzamt, dass keine ernsthafte Vermietungsabsicht haben (BFH, Urteil v. 11.12.2012, IX R 14/12).