Kürzungsrecht

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Wenn Sie die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht korrekt nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen können, hat Ihr Mieter das Recht, seinen Anteil um 15 % zu kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung). Die 15 % beziehen sich auf die gesamten, auf ihn entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten und nicht nur auf den Nachzahlungsbetrag!

Das gilt, wenn Sie beispielsweise Ihre Wohnung nicht durchgehend mit Verbrauchserfassungsgeräten aus­gestattet haben oder versäumt haben, eine Zwischenablesung durchzuführen. Lässt sich der Verbrauch zudem auch nicht schätzen, weil es keine Verbrauchswerte für die Wohnung aus früheren Abrechnungszeiträumen gibt bzw. der Vermieter auch keine vergleichbare andere Räume besitzt, bleibt nur noch eines: die Umlage nach der Wohnfläche. Allerdings darf der Mieter in diesem Fall die Heiz- und Warmwasserabrechnung um 15 % kürzen (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WM 2007, S. 700).

Ein Kürzungsrecht hat der Mieter auch dann, wenn die Heizkostenmessgeräte ausfallen oder Sie mit ungeeichten Zählern den Verbrauch erfasst haben und nicht nachweisen können, dass Ihre Messgeräte trotz abgelaufener Eichfrist korrekt messen.

Der Mieter darf auch dann den Abrechnungsbetrag um 15 % kürzen, wenn Sie bei einem Mieterwechsel keine Zwischenablesung des ­Heiz- und Warmwasserverbrauchs durchgeführt haben (AG Charlottenburg, Urteil v. 01.12.2005, 218 C 382/05, WM 2006, S. 36).

Und wenn Sie schon schätzen müssen, dann geben Sie Ihrem Mieter wenigstens an, wie Sie seine Verbrauchswerte ermittelt haben, sonst hat Ihre Abrechnung nämlich einen formellen Fehler und ist unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 11.06.2007, 67 S 472/06, GE 2007, S. 1190)!

Übrigens: Das Kürzungsrecht lässt sich nicht vertraglich ausschließen!

Will Ihr Mieter Ihre HeizkostenAbrechnung kürzen, weil Sie den Verbrauch nicht erfasst haben, muss er dies ausdrücklich so sagen. Die Abrechnung kürzt sich nämlich nicht automatisch von Gesetzes wegen: Wer was will, muss das auch geltend machen.

Reklamiert der Mieter nur, dass Wärmemessgeräte fehlen, verliert er aber kein Wort über eine Kürzung, müssen Sie von sich aus noch gar nichts tun (LG Köln, Urteil v. 12.10.2007, 25 O 387/06, ZMR 2008, S. 460).

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