Kehrplan

Ein Kehrplan regelt, wann welcher Mieter im Haus mit der Treppenhausreinigung bzw. dem Reinigen der sonstigen Gemeinschaftsräume dran ist. Üblicherweise stellen die Mieter selbst Material und Geräte.

Wollen Sie von Eigen- auf Fremdreinigung umstellen, ging das bisher nur mit Zustimmung Ihres Mieters. Dazu muss jeder Mieter im Haus zustimmen. Selbst wenn die Mehrheit für eine Umstellung war, reicht das nicht.

Mittlerweile urteilen die Gerichte hier großzügiger zugunsten des Vermieters: Sind 6 von 8 Mieter für eine Umstellung von Eigen- auf Fremdreinigung, muss sich die Mehrheit dem beugen. Dem Vermieter ist es nicht zumutbar, die Hausreinigung im Haus unterschiedlich zu handhaben (AG Köpenick, Urteil v. 26.10.2009, 5 C 11/09, GE 2009, S. 1522).

Machen Sie es am besten so: Kündigen Sie Ihren Mietern vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode die Umstellung an (AG Köln, Urteil v. 24.01.2008, 210 C 334/07, WM 2008, S. 226). Teilen Sie ihnen mit, warum Sie von Eigen- auf Fremdleistung umstellen wollen. Ein guter Grund ist die Tatsache, dass einige Mieter dies wünschen bzw. alters- oder krankheitsbedingt der Hausreinigung nicht mehr nachkommen können.

Voraussetzung dafür ist, dass Sie in Ihrem Mietvertrag stehen haben, dass die Hausreinigungskosten umlegbar sind. Dafür soll schon ein Hinweis auf den Betriebskostenkatalog nach § 2 BetrKV genügen bzw. auf die alte Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Dies soll die Öffnungsklausel für die künftige Umlage sein.

Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, bei dem die Heizung auf Fernwärme umgestellt wurde (BGH, Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 202/06). Diese Rechtsprechung soll auch für den Fall gelten, dass von der Eigen- auf Fremdreinigung umgestellt wird. Dafür muss der Mietvertrag dem Vermieter die Wahl lassen.

Das ist bereits der Fall, wenn der Verweis auf § 2 BetrKV oder der Anlage 3 zu § 27 II. BV gegeben ist und im Mietvertrag nicht festgelegt ist, dass die Mieter die Hausreinigung nur im Wechsel ausführen dürfen (Schmidt-Futterer, § 556 Rz. 46).

Haben Sie noch nicht auf Fremdreinigung umgestellt und kommen einzelne Mieter ihrer Reinigungspflicht nicht nach, müssen Sie diese zunächst abmahnen und sie auffordern, ihre Arbeiten nachzuholen.

Bleibt auch das erfolglos, können Sie einen Dritten mit den Arbeiten beauftragen (= Ersatzvornahme). Die Kosten dürfen Sie jedoch nur dem Mieter aufbrummen, der seine Arbeiten nicht erledigt hat. Auf der Betriebskosten-Abrechnung haben diese Nachholkosten dagegen nichts zu suchen.

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