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Hausmeisterkosten: Was Sie alles umlegen dürfen

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Wer einen Hausmeister für die typischen Hausmeisterarbeiten beschäftigt, muss ihn natürlich auch bezahlen. Die gute Nachricht lautet: Sie können die Kosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen. Das geht jedoch nur, so lange Ihr Hausmeister Arbeiten ausführt, die sich dem Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung zuordnen lassen.    

Zu den Hausmeisterkosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle anderen geldwerten Leistungen, die Sie ihm für seine Arbeit zahlen. Im Einzelnen ist das z. B.

  • Arbeitslohn
  • Sozialbeiträge einschließlich der Arbeitgeberanteile
  • Beitrag zur betrieblichen Altersversorgung
  • Lohnsteuerpauschale
  • zusätzliche Kosten für eine Krankheits- oder Urlaubsvertretung
  • Weihnachtsgeld und Jubiläumsgeschenk
  • Beitrag zur Berufsgenossenschaft
  • geldwerte Sachleistungen wie beispielsweise das unentgeltliche oder vergünstigte Überlassen der Hausmeisterwohnung (Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete).

Wenn Sie nicht sicher sind, welche Hausmeister-Tätigkeiten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen, können Sie sich an dem folgenden ­Urteil des Amtsgerichts Köln orientieren: Hausmeisterkosten beschränken sich auf das Entgelt für körperliche Arbeiten wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizungs- und Fahrstuhlbedienung sowie -überwa­chung (ZMR 1996, S. XII, Nr. 20).

Das Amtsgericht Wuppertal hat festgestellt, wer Hauswart ist: Hauswart ist derjenige, dem die Verrichtung solcher Arbeiten übertragen worden ist, die in einem Wohnhaus üblicherweise anfallen und weder zu den Aufgaben des Hausverwalters noch zu den Aufgaben des Vermieters im Rahmen der Instandhaltung des Wohnhauses gehören.

Befasst sich der von Ihnen eingesetzte Hauswart auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, müssen Sie die hierfür gezahlte Vergütung anteilig abziehen (Urteil v. 2.6.1993, 95 C 845/92).

Den Anteil, der auf nicht umlagefähige Arbeiten entfällt, lässt sich am besten mit Stundenaufstellungen ermitteln. Lassen Sie die von Ihrem Hausmeister über mehrere Monate führen, sehen Sie genau, wie sich die Arbeitszeit verteilt, und Sie können je nachdem einen entsprechenden Kostenanteil von den Lohnkosten für nicht umlagefähige Tätigkeiten abziehen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch immer, dass Sie Bedienungskosten des Hausmeisters in den einzelnen Rubriken richtig eingruppieren. Bedient also Ihr Hausmeister z. B. die Warmwasserversorgungsanlage oder die Heizungsanlage, müssen Sie die darauf entfallende Arbeitszeit auch dort einordnen.

Die Sachkosten, die z. B. für die Gartenpflege oder Treppenhausreinigung anfallen, können Sie ­insoweit umlegen, als sie dort ausdrücklich aufgeführt sind. Sachkosten lassen sich nämlich nicht unter Hausmeisterkosten einsortieren. Deshalb sind auch die Arbeitsstiefel des Hausmeisters nicht als Betriebskosten ansetzbar (AG Lörrach, Urteil v. 2.11.1994, 3 C 336/94, WM 1996, S. 628).

Aufpassen müssen Sie auch, dass Sie die Arbeitszeit Ihres Hausmeisters nicht doppelt ansetzen. Das kann Ihnen leicht passieren, wenn Sie seine für die Gartenarbeit aufgewendete Arbeitszeit unter der Rubrik Gartenpflegekosten auflisten und zusätzlich nochmals unter der Rubrik Hausmeisterkosten.

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 meineimmobilie.de-Tipp

Schon ein Blick in den Hauswartvertrag offenbart häufig, dass Ihr Hauswart nicht nur die typischen, umlegbaren Hausmeisterarbeiten durchführt, sondern auch nicht umlagefähige Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten. Damit sind beispielsweise kleine Reparaturen im Haus oder die Durchführung einer Wohnungsübergabe gemeint.


Solche Arbeiten führt Ihr Hausmeister zwar meistens durch, sie sind aber nicht auf den Mieter umlegbar. Deswegen müssen Sie die Kosten für solche Arbeiten aus Ihren Hauswartkosten herausrechnen.