Hausmeister, Instandhaltungs- und Verwaltungskostenabzug

Schon ein Blick in den Hauswartvertrag offenbart häufig, dass Ihr Hauswart nicht nur die typischen, umlegbaren Hausmeisterarbeiten durchführt, sondern auch nicht umlagefähige Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten.

Solche Arbeiten führt Ihr Hausmeister zwar meistens durch, sie sind aber nicht auf den Mieter umlegbar. Deswegen müssen Sie die Kosten für solche Arbeiten aus Ihren Hauswartkosten herausrechnen. So kürzte das Amtsgericht Köln einem Vermieter die um­gelegten Hausmeisterkosten um 1/6, weil sein Hausmeister z. B. die Wohnung auch an neue Mieter übergeben hatte oder in einer Mietwohnung die Therme repariert hatte (AG Köln, Urteil v. 17.08.1993, 208 C 460/92, WM 1995, S. 120).

Lassen Sie es gar nicht so weit kommen: Indem Sie Ihren Hauswart Tätigkeits- bzw. Stundenlisten führen lassen, in denen er seine einzelnen Arbeiten beschreibt und den Zeitaufwand festhält.

Im Streitfall können Sie so die umlagefähigen Hauswarttätigkeiten einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten exakt aufschlüsseln. Damit können Sie die nicht umlagefähigen Kosten genau herausrechnen, falls Ihr Mieter Ihren Pauschalabzug für solche Arbeiten bestreitet (BGH, Urteil v. 20.08.2008, VIII ZR 27/07).

Selbst wenn Sie in Ihren Hauswartvertrag vorsorglich nur umlegbare Tätigkeiten hineinge­schrieben haben, ist ein Gericht daran nicht gebunden: Ihr Hauswartvertrag wird lediglich als Indiz gewertet. Entscheidend ist jedoch, dass Sie den tatsächlichen Zeitaufwand für umlagefähige bzw. nicht umlagefähige Hauswarttätigkeiten nachweisen können!

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