Dienstag, 20.06.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Grundsteuer gerecht verteilen: Neues BGH-Urteil, sagt wie´s geht

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Worum geht´s

Vorwegabzug bei der Grundsteuer: Wann Sie sich den als Vermieter sparen können.

Wer gleichzeitig Wohn- und Geschäftsraum unterm gleichen Dach vermietet, will es sicherlich beiden Mietern recht machen. Vor allem, wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht, denn die ist bekanntlich Streitthema Nummer 1. Dabei fühlen sich oft die Wohnungsmieter ungerecht behandelt, gerade wenn es um die Grundsteuer geht. Die fällt manchmal höher aus, wenn auch Gewerberaum mit im Haus ist.

 

Ob und wann Sie für die Gewerberaummieter zugunsten der Wohnungsmieter einen Vorwegabzug bei der Grundsteuer vornehmen müssen, hat gerade wieder einmal der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil klargestellt.  

Gemischte Nutzung: Wann Sie als Vermieter einen Vorwegabzug vornehmen müssen

Die Mieter einer 136 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin fühlten sich bei ihrer Betriebskostenabrechnung benachteiligt.

Der Grund: Der Vermieter vermietete nicht nur Wohnungen, sondern auch Gewerberaum. Auf die Gesamtfläche des Hauses von 1.100 Quadratmeter wurden 56 Prozent gewerblich vermietet, der Rest zum Wohnen. 

Laut Mietvertrag durften die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses verteilt werden. Exakt so hatte es der Vermieter auch unter anderem mit der Grundsteuer gemacht: Die Grundsteuer für das Jahr 2013 in Höhe von 4.580 Euro legte er einheitlich nach der Fläche um, ohne dabei zwischen der gewerblichen Nutzung und der Wohnnutzung zu unterscheiden.

So kam es, dass der Vermieter in seiner Betriebskostenabrechnung 541 Euro an Grundsteuer auf den Wohnungsmieter umlegte.  

Betriebskosten: Ein Vorwegabzug bei der Grundsteuer ist kein Muss

Der Wohnungsmieter hielt die Abrechnung für ungerecht. Seiner Meinung nach hätte der Vermieter zuerst bei der Grundsteuer einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung vornehmen müssen. Genauso hatte es jedenfalls der vorherige Vermieter gemacht: Der hatte bei seiner Betriebskostenabrechnung jeweils 70 Prozent des Grundsteuerbetrags vorweg auf die gewerblichen Einheiten verteilt und nur den Restbetrag auf die Wohnungsmieter umgelegt.

Grundsteuer: Wobei der Einheitswertbescheid hilft  

Dabei orientierte sich der Vorgänger an einer Anlage zum Einheitswertbescheid aus dem Jahr 1997. Darin waren noch die nach den Wertverhältnissen von 1935 ermittelten Jahresrohmieten angegeben. Demnach entfielen 70 Prozent des Mietertrags auf die gewerbliche Nutzung. Darum hatte der ehemalige Vermieter auch bei seiner Betriebskostenabrechnung jeweils einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung in Höhe von 70 Prozent vorgenommen.

Der Mieter meinte, der jetzige Vermieter müsse weiterhin so abrechnen. Dann hätte er nämlich bei seiner Betriebskostenabrechnung 210 Euro weniger an Grundsteuer zahlen müssen. Diesen Betrag verlangte er zurück – ohne Erfolg!

BGH-Urteil: Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer notwendig

Der BGH entschied, dass bei einer Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer für die gewerblich genutzten Einheiten vorgenommen werden muss (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16).

Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter wegen § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB einen Vorwegabzug vornehmen müsste. Nach dieser Vorschrift muss der Vermieter Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umlegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Allerdings trifft die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht auf die Grundsteuer zu, weil die nicht verbrauchsabhängig ist, sondern von der Gemeinde festgesetzt wird.

Vorwegabzug bei der Grundsteuer: Es kommt auf den Bescheid an

Schon bisher hatte der BGH beim Vorwegabzug für die Grundsteuer so geurteilt, dass der nur vorgenommen werden muss, wenn dem Wohnungsmieter durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05).

Doch auch das traf im vorliegenden Fall nicht zu, weil die Grundsteuer ertragsunabhängig ermittelt wurde: Die im Abrechnungsjahr erhobene Grundsteuer wurde von der Gemeinde nicht anhand der in diesem Jahr erzielten Erträge für Gewerbe- bzw. Wohnraum festgesetzt. Vielmehr wurde sie anhand des Einheitswertes, des Grundsteuermessbetrages und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt.

Vermieter können sich Vorwegabzug sparen

Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein gemischt genutztes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung. Der Einheitswert wurde allerdings auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt - hier 1.1.1935 - festgesetzt.

Damit bestand kein Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr angefallenen Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung und Ertragssituation in diesem Zeitraum.

Damit führte die gewerbliche Nutzung nicht zu erheblichen Mehrkosten, so dass ein Vorwegabzug vor der Umlage der Grundsteuer nach Quadratmetern nicht notwendig war.  

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Als Vermieter brauchen Sie nicht die volle Grundsteuer zu zahlen, wenn Ihre Immobilie unverschuldet leersteht. Sie können sich bis zur Hälfte der geleisteten Zahlungen rückwirkend für das abgelaufene Jahr erstatten lassen.
Überraschung vom Finanzamt: Das hat Ihr Grundstück neu bewertet und deswegen sollen Sie jetzt noch Grundsteuern für Ihr Mietshaus nachzahlen. Na prima: Die Betriebskostenabrechnung für die betreffenden Jahre sind schon längst raus. Können Sie dennoch was nachfordern?
Vermieten Sie ein gemischt genutztes Gebäude, müssen Sie mehr Grundsteuer zahlen, ...
Die gute Nachricht für Sie lautet: Ja, Ihr Mieter muss Grundsteuer nachzahlen, wenn ...
Ein Vorwegabzug bedeutet nichts anderes, als dass Sie die Kosten von verschiedenen Mietergruppen im Haus zunächst vorerfassen und damit quasi vorweg ...

 meineimmobilie.de-Tipp

Geht es nach dem BGH, dürfen Sie den Wohnungsmieter nicht mit Kosten belasten, die allein oder in einem höheren Maße durch die gewerbliche Nutzung entstehen. 

Ob durch die Geschäftsräume eine Mehrbelastung der Wohnungsmieter erfolgt, müssen Sie für jede einzelne Betriebskostenart, wie z. B. die Grundsteuer oder die Versicherungskosten, getrennt prüfen.

 

Fällt die Mehrbelastung nicht erheblich ins Gewicht, müssen Sie sich diese Rechenarbeit gar nicht machen! Wenn es darum geht, ab wann eine erhebliche Mehrbelastung vorliegt, orientieren sich die Gerichte an der 10-%-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnflächenabweichung.

 

Zudem muss der Mieter beweisen, ob eine Mehrbelastung zu seinem Nachteil vorliegt (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05).