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Flächenabweichung
Stellen Sie fest, dass Sie bei Ihrer Betriebskosten-Abrechnung Ihrem Mieter bisher viel weniger oder viel mehr Quadratmeter abgerechnet haben, als Ihre Wohnung tatsächlich hat, gilt nach einem neueren BGH-Urteil folgende Faustregel: Sie müssen die Betriebskosten nach der im Mietvertrag angegebenen Fläche umlegen, es sei denn, Sie haben sich um mehr als 10 % verrechnet (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06).
Beträgt die Abweichung mehr als 10 % zu Ihren Lasten, können Sie nicht mehr an Ihren alten Abrechnungen rütteln. Die Rechtsexperten begründen das so: Weil Sie Ihre Flächenberechnung bei Mietvertragsabschluss nicht offengelegt haben, handelt es sich lediglich um einen unbeachtlichen Kalkulationsirrtum (Schmidt-Futterer, § 556a Rz. 30). Das bedeutet: Sie dürfen nur bei künftigen Abrechnungen von der größeren Fläche ausgehen!
Ist Ihre Wohnfläche dagegen tatsächlich um mindestens 10 % kleiner als im Vertrag steht, drohen Ihnen von Seiten des Mieters nicht nur Rückzahlungsansprüche wegen der Miete, sondern auch bei den Betriebskosten: Ihr Mieter kann die überzahlten Beträge nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung nach §§ 812, 818 BGB zurückfordern. Sein Anspruch verjährt erst nach 3 Jahren.
Stellt Ihr Mieter also nach Ablauf der einjährigen Meckerfrist fest, dass seine tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist, müssen Sie ihm zu viel gezahlte Betriebskosten wieder zurückzahlen (LG Berlin, Urteil v. 03.06.2005, 63 S 507/04, GE 2005, S. 993).
Bleiben Sie dagegen unter der 10 %-Grenze, dürfen Sie bei Ihrer Betriebskosten-Abrechnung von der Fläche ausgehen, die im Mietvertrag steht!
Etwas anderes gilt nur, wenn Sie im Mietvertrag eine bestimmte Flächengröße vertraglich vereinbart haben. So z. B., wenn in Ihrem Mietvertrag steht, dass die Größe der Wohnung mit 206 m2 als vereinbart gilt. Dieser Satz bindet Ihnen als Vermieter auch künftig die Hände: Obwohl Ihre Wohnung größer ist, dürfen Sie weiterhin nur die im Mietvertrag festgelegte geringere Fläche abrechnen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.06.2000, 10 U 94/99, GE 2000, S. 888).
Übrigens: Steht nicht in Ihrem Vertrag, nach welchem Berechnungsmodus sich die Wohnfläche berechnet, gilt stillschweigend die Wohnflächenverordnung als vereinbart (BGH, Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 231/06, GE 2007, S. 1023).
