Fälligkeit

Ihre Betriebskosten-Nachforderung für eine preisfreie Wohnung ist fällig, wenn Ihrem Mieter eine prüffähige, formell korrekte Abrechnung zugeht.

Eine formell korrekte Betriebskosten-Abrechnung muss folgende 7 Angaben enthalten:

Schicken Sie dem Mieter eine formell fehlerhafte Betriebskosten-Abrechnung zu, wird Ihr Nachzahlungsbetrag nicht fällig.

Denken Sie jedoch daran: Fällig heißt noch lange nicht, dass Ihr Mieter die Nachzahlung auch sofort leisten muss.

Bis es so weit ist, hat Ihr Mieter noch eine Prüfungs- und Überlegungsfrist. Erst wenn die abgelaufen ist, muss Ihr Mieter zahlen bzw. gerät er in Verzug, wenn er nicht zahlt.

Wie lang die Frist ist, die Sie Ihrem Mieter für das Überprüfen seiner Betriebskosten-Abrechnung zugestehen müssen, ist umstritten. Die Fristen reichen von 2 Wochen ab Zugang der Abrechnung beim Mieter bis zu 3 Monaten.

So lange diese Prüffrist läuft, ist Ihre Abrechnung zwar fällig, den Nachzahlungsbetrag muss Ihr Mieter deswegen aber noch nicht gleich zahlen!

Die herrschende Meinung lehnt sich an § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB an. Darin geht es eigentlich darum, wann die Änderungen bei einer geänderten Betriebskostenpauschale wirksam werden.

Deswegen muss Ihr Mieter seine Betriebskosten-Nachzahlung mit dem übernächsten Monatsbe­ginn, nachdem ihm die Abrechnung zugegangen ist, zahlen.

Ihre Abrechnung geht Ihrem Mieter am 07.03. zu. Sie ist am 01.05. nicht nur fällig, sondern auch zahlbar.

Sind einzelne Abrechnungsposten streitig und möglicherweise ganz oder teilweise unrichtig, bleibt die Gesamtabrechnung trotzdem fällig. Jedenfalls dann, wenn Sie Ihre Abrechnung leicht um strittige Positionen kürzen können.

Es gibt nämlich eine sogenannte Teilfälligkeit (OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.06.2000, 10 U 94/99, GE 2000, S. 888). Die liegt vor, wenn die Abrechnung hinsichtlich eines bestimmten Teils nachvollziehbar ist und das Abrechnungsergebnis aus diesem Teil mit zumutbarem Aufwand berechenbar ist.

Bemängelt Ihr Mieter also, dass Sie bei der Betriebskosten-Abrechnung 6,95 EUR für Rasensamen angesetzt haben, ziehen Sie diese 6,95 EUR von Ihrer Gesamtabrechnung ab - und verlangen Sie, dass Ihr Mieter den Rest sofort bezahlt.

Denken Sie auch daran, Ihrem Mieter ein Einsichtsrecht zu gewähren. Erst wenn Sie dies getan haben, wird Ihr Nachzahlungsanspruch fällig. Zuerst müssen Sie als Vermieter nämlichIhre Karten in Form der Belege auf den Tisch legen, bevor Sie Ihr Geld einfordern können.

Lassen Sie sich als Vermieter nicht in die Belege schauen, verletzen Sie damit eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Pochen Sie dennoch auf Ihre Nachzahlung, ist eine darauf gestützte Klage mangels Fälligkeit des Zahlungsanspruchs zum Scheitern verurteilt (OLG Düsseldorf, Schlussurteil v. 23.03.2000, 10 U 160/97, GE 2000, S. 602).

Siehe auch unter Prüffrist.


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