Betriebskostenvereinbarung, fehlende

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Nur wer die Umlage von Betriebskosten vereinbart hat, kann sie auch vom Mieter fordern. Allerdings: Bestehende Vereinbarungen können auch wieder geändert werden - sogar stillschweigend (BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, NJW 2008, S. 283).

Geht es nach dem BGH, ist Voraussetzung für so eine stillschweigende Vertragsänderung ein Verhalten, das aus Mietersicht einen entsprechenden Vertragsänderungswillen des Vermieters erkennen lässt.

Dafür reicht es aber noch nicht, dass Sie Ihrem Mieter eine Betriebskosten-Abrechnung zuschicken, die vom vertraglich Vereinbarten abweicht. Selbst wenn der Mieter daraufhin zahlt, zeigt das lediglich, dass der Mieter meint, zum Zahlen verpflichtet zu sein.

Es müssen vielmehr zusätzlich noch besondere Umstände hinzutreten, aus denen sich der Änderungswille des Vermieters entnehmen lässt (BGH, Urteil v. 13.02.2008, VIII ZR 14/06, GE 2008, S. 534).

So beispielsweise, wenn ein Vermieterwechsel stattgefunden hat und der neue Vermieter nicht nur die Kosten für Heizung und Warmwasser, sondern alle in Betracht kommenden Betriebskosten abrechnet.

Oder wenn es bereits vorher einen Schriftverkehr über die Mietstruktur und die Betriebskostenbelastung gab und Sie Ihrem Mieter daraufhin erst einmal eine Betriebskostenvereinbarung schicken.

Aber selbst wenn besondere Umstände vorliegen, reicht das noch nicht: Es bedarf zusätzlich noch einer gewissen Zeitspanne, während der in der abgeänderten Weise einvernehmlich verfahren wurde. Nur so verfestigt sich die schlüssige Vertragsänderung!

Darüber wie lange die dauert, sind sich die Gerichte allerdings uneins: Von der 2. oder 3. bis zur 5. oder 8. bezahlten Nachzahlung ist so ziemlich alles vertreten! Ein älteres BGH-Urteil, bei dem es allerdings um Gewerberaum ging, sagt: 6 Jahre (BGH, Urteil v. 29.05.2000, XII ZR 35/00, GE 2000, S. 1614).

Um rechtlich korrekt zu erreichen, dass Ihr Mieter künftig überhaupt nicht vereinbarte Betriebskosten bzw. zusätzliche Betriebskostenpositionen zahlen muss, müssten Sie einen Zusatz zum Mietvertrag machen. Der nützt Ihnen allerdings nur etwas, wenn ihn Ihr Mieter auch unterschreibt. Einseitig können Sie nämlich eine bestehende vertragliche Vereinbarung nicht ändern.

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