Ausschlussfrist

Die Ausschlussfrist steht in § 556 Abs. 3 BGB und gilt nur für Wohnungsvermieter. Sie besagt: Wenn Sie es nicht schaffen, innerhalb von 1 Jahr nach Ende des ­Abrechnungszeitraums über Ihre Betriebskosten abzurechnen, dürfen Sie keine Betriebskosten mehr nachfordern!

Die Abrechnungsfrist gilt dagegen für Wohn- und Gewerberaumvermieter. Für Wohnraummieter steht sie im Gesetz, für Gewerberaumvermieter ist sie gerichtlich anerkannt. Sie besagt, dass Sie innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen müssen.

Nur ausnahmsweise dürfen Sie nach Ablauf der Ausschlussfrist noch etwas nachfordern: Wenn Sie unverschuldet an einer rechtzeitigen Abrechnung verhindert waren. Der typische Fall: Die Grundsteuer oder andere Abgaben wurden erst nach Ablauf der ­Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt.

Ein Nachforderungsrecht haben Sie auch dann, wenn Sie nach Fristablauf feststellen, dass Ihr Mieter nicht alle Vorauszahlungen bezahlt hat (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06).

Ansonsten ist es so: Ist die Abrechnungsfrist erst einmal abgelaufen, hilft es nichts, wenn Sie hinterher eine zunächst formell falsche Abrechnung nachbessern und die korrekte Abrechnung nachschieben. Der typische Fall für einen formellen Fehler: Ihr Umlageschlüssel ist unverständlich (BGH, Urteil v. 09.04.2008, VIII ZR 84/07).

Hatte Ihre Abrechnung jedoch nur einen materiellen Fehler (z. B. einen Rechenfehler oder einen falschen Umlageschüssel), dürfen Sie diese Abrechnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachbessern. Kommt allerdings danach ein höherer Betrag heraus als vorher, dürfen Sie nur den ursprünglich berechneten Nachzahlungsbetrag vom Mieter nachfordern.

Sagt Ihnen Ihr Mieter zu, trotz Ablauf der Abrechnungsfrist doch noch etwas nachzuzahlen, hilft Ihnen das im Ernstfall wenig: Der Zweck der Ausschlussfrist besteht ja laut Gericht gerade darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen.

Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, wenn bei einem Anerkenntnis die Frist wieder vollständig von vorne laufen würde.

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